Tranh chấp đất đai lối đi chung là vấn đề rất phổ biến giữa những chủ sở hữu bất động sản gần nhau. Những vụ việc tranh chấp đất đai về lối đi chung thường khá phức tạp và khó giải quyết thỏa đáng vì lối đi thường là tài sản chung và ít khi được ghi lại rõ ràng trên giấy tờ. Vậy pháp luật nước ta quy định như thế nào về lối đi chung? Phương án giải quyết khi có tranh chấp về lối đi chung là gì? Hãy đọc ngay bài viết dưới đây để có câu trả lời nhé!
Cách xác định lối đi chung
Thế nào là tranh chấp đất đai lối đi chung?
Tranh chấp đất đai lối đi chung là tình huống xảy ra khi có những xung đột mâu thuẫn về diện tích đất dùng để mở đường đi chung giữa những phần đất hay hộ gia đình cạnh nhau. Đây là loại tranh chấp đất đai không có sổ đỏ khá phổ biến trong đời sống thường ngày nhưng lại rất khó để giải quyết. Có rất nhiều trường hợp tranh chấp đất đai về lối đi chung, nó có thể là do người có đất phải cắt đất của mình để mở đường cho người không có đất đi, hoặc do quyền sở hữu phần đất đi chung chưa được thể hiện rõ ràng trên giấy tờ pháp lý dẫn đến tình trạng lấn chiếm và phát sinh tranh chấp.
Những quy định của pháp luật hiện nay về lối đi chung
Điều 211 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của cộng đồng:
“1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.
2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.”
Như vậy khi phát sinh tranh chấp đất đai lối đi chung, cần phải xác định rõ ràng lối đi đó là thuộc tài sản chung hay tài sản riêng
Nếu lối đi chung do các thành viên trong cộng đồng dân cư cùng đóng góp xây dựng nên, hoặc họ đã quyên góp, cho tặng lối đi đó cho cộng đồng thì lối đi đó thuộc sở hữu chung của cả cộng đồng. Điều này có nghĩa là không một ai có quyền tự định đoạt hoặc chặn lối đi chung mà chưa được sự đồng thuận của các thành viên trong cộng đồng. Việc tự ý lấn chiếm lối đi chung là không phù hợp với quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, nếu lối đi hiện tại thuộc tài sản riêng của một cá nhân hoặc nó xâm phạm quyền sử dụng dụng đất của người khác thì phải giải quyết căn cứ theo điều 254 quy định về lối đi qua như sau:
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Như vậy, theo khoản 1, điều 254, cách giải quyết tranh chấp đất đai lối đi chung khi chủ sở hữu bất động sản bị vây kín bởi những chủ sở hữu bất động sản khác và không có lối đi riêng ra đường công cộng đồng thời chỉ có một cách làm duy nhất là mở một lối đi qua bất động sản của người khác thì họ được quyền yêu cầu ở một lối đi và bắt buộc người được yêu cầu phải chấp thuận. Về diện tích lối đi chung phải có sự thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản sao cho tiện nhất và ít gây ra phiền phức cho họ nhất. Tất nhiên, người yêu cầu mở lối đi qua đất của người khác cũng phải thực hiện đền bù thiệt hại cho người có bất động sản mở lối đi.
Tuy nhiên, vấn đề cần đặc biệt chú ý ở đây là chỉ được yêu cầu mở lối đi qua đất nhà khác trong trường hợp họ hoàn toàn không còn một sự lựa chọn nào khác. Có nghĩa là nếu có một lối đi khác ra đường công cộng thì dù có phải đi vòng bao nhiêu ngõ cũng không được quyền yêu cầu mở lối đi chung.
Trong trường hợp chia bất động sản cho nhiều người khác nhau thì khi chia phải nhớ dành ra lối đi cần thiết cho người được chia ở phía trong mà không cần phải đền bù. Một ví dụ dễ hiểu. Một ví dụ dễ hiểu là: bố mẹ chia 1 mảnh đất cho 4 người con và có 1 mảnh của 1 người không có lối đi. Lúc này cần phải mở một lối đi riêng mà hoàn toàn không phải đền bù cho những người con sở hữu các mảnh đất còn lại.
Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai lối đi chung
Nếu phát sinh tranh chấp đất đai về lối đi chung mà hai bên k thể thảo thuận được thì căn cứ theo điều 254, Luật dân sự 2015 hai bên có quyền làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác giải quyết. Cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền thì phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể của người có tranh chấp đất đai về lối đi chung.
Theo luật Việt Nam hiện nay, dù là tranh chấp đất đai về lối đi chung hay một tài sản đất nào khác, điều đầu tiên mà các đương sự phải làm là thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp cơ sở nơi có đất tranh chấp.
Nếu hòa giải không thành thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết tiếp theo sẽ được quy định căn cứ theo tình huống cụ thể của đương sự:
- Trường hợp đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy có liên quan: Tòa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền giải quyết
- Trường hợp đương sự không có giấy tờ: Nộp đơn yêu cầu lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 điều 203 Luật đất đai 2013 hoặc nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai lối đi chung
Thủ tục hòa giải tại cơ sở
Đối với các tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp đất đai về lối đi chung nói riêng, đương sự cần phải thực hiện thủ tục hòa giải tại cơ sở trước khi khởi kiện ra tòa.
Nhà nước ta khuyến khích hai bên xảy ra tranh chấp đất đai về lối đi chung các bên sẽ tự hòa giải trước, nếu không thể hòa giải được thì có quyền gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã nơi có đất tranh chấp để giải quyết. UBND xã, phường, thị trấn sẽ phối hợp với mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức có liên quan khác để giải quyết một cách công khai, công bằng và minh bạch. UBND có thời hạn tối đa là 30 ngày để tổ chức hòa giải kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai lối đi chung.
Phiên hòa giải bắt buộc phải có sự góp mặt đầy đủ của các bên và sẽ được tính là hòa giải không thành nếu vắng mặt từ 2 lần trở lên. Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản, có xác nhận của các bên và được gửi đi các bên có liên quan.
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai lối đi chung tại tòa án
Nếu hòa giải tại cơ sở không thành, phải giải quyết tranh chấp về lối đi chung như thế nào? Đương sự có thể chọn một trong 2 cách dưới đây:
1. Giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung tại Ủy ban nhân dân cấp cao hơn
Nếu trường hợp này chỉ đơn thuần là tranh chấp đất đai giữa các cá nhân, hộ gia đình hoặc cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp Huyện nơi có đất tranh chấp giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định sau khi giải quyết, đương sự có quyền làm đơn khiếu nại yêu cầu Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Tòa án giải quyết
2. Giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung tại Tòa án
Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện
- Đơn khởi kiện
- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất đai như giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu đất…
- Các bằng chứng khác liên quan đến tranh chấp
Bước 2: Tiến hành hòa giải trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm
- Tòa án có trách nhiệm thông báo trước về địa điểm, thời gian, nội dung cần hòa giải cho đương sự hoặc người đại diện hợp pháp của đương sự
- Trong phiên hòa giải, thư ký Tòa án sẽ thông báo về sự có mặt hay vắng mặt của các bên cho Thẩm phán
- Thẩm phán tiến hành chủ trì hòa giải, phổ biến những quy định có liên quan của pháp luật đến việc tranh chấp đất đai, đồng thời thông báo về quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc chính bản thân đương sự trình bày ý kiến của mình
- Thẩm phán xác định những vấn đề đã thống nhất và yêu cầu các bên trình bày rõ những nội dung còn thiết hoặc chưa được thống nhất
- Thẩm phán đưa ra kết luận
- Lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành đều phải bao gồm thời gian, địa điểm tiến hành phiên hòa giải, những thành phần tham gia và ý kiến của các đương sự cũng như chữ ký, xác nhận của các bên
- Nếu hết thời hạn 7 ngày kể từ ngày thành lập biên bản hòa giải mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến về kết quả thỏa thuận thì tòa án sẽ ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Nếu có sự thay đổi về ý kiến thì sẽ tiến hành bước tiếp theo là xét xử sơ thẩm.
Bước 3: Xét xử sơ thẩm
- Nếu các bên không thể đạt được thống nhất về cách giải quyết tranh chấp đất đai lối đi chung thì Tòa án sẽ tiến hành xét xử sơ thẩm
- Tòa án có trách nhiệm phải mở phiên tòa xét xử sơ thẩm trong vòng 30 ngày kể từ khi có quyết định đưa vụ án đó ra xét xử
- Tòa án có trách nhiệm gửi bản án cho đương sự và các cơ quan khác trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày tuyên án
Bước 4: Xét xử phúc thẩm
Trong 15 ngày tính từ ngày tuyên án, nếu đương sự không đồng ý với bản án sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung của Tòa án thì có quyền kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp trên phúc thẩm.
Trên đây là những chia sẻ của Luật Thiên Mã về vấn đề tranh chấp đất đai lối đi chung. Hy vọng những thông tin mà chúng tôi chia sẻ có thể giúp quý khách hàng nắm rõ về quyền và lợi ích của mình cũng như phương án giải quyết khi gặp tranh chấp đất đai về lối đi chung. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào, hãy liên hệ với Luật Thiên Mã qua hotline 0936.380.888 để trao đổi trực tiếp với những luật sư giỏi nhất của chúng tôi.
