Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn thực thi quyết liệt với những cơ chế mới nhằm tháo gỡ “điểm nghẽn” về đồng thuận của cư dân và quyền lợi tái định cư. Các quy định này không chỉ hướng tới an toàn tính mạng mà còn đảm bảo giá trị tài sản bền vững cho người dân.

Các trường hợp bắt buộc phải phá dỡ, cải tạo chung cư cũ

Căn cứ theo Điều 59 Luật Nhà ở 2023, không phải chung cư cũ nào cũng bị phá dỡ ngay. Việc cải tạo được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp:

Nhà chung cư bị hư hỏng nặng (Cấp D)

Chung cư có kết cấu chịu lực không đáp ứng được yêu cầu sử dụng bình thường, có nguy cơ sụp đổ (được cơ quan kiểm định đánh giá là nguy hiểm cấp D). Đây là trường hợp bắt buộc phải di dời khẩn cấp để đảm bảo tính mạng.

Chung cư hết niên hạn sử dụng và xuất hiện hư hỏng

Chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng không còn đảm bảo an toàn, hoặc chưa hết niên hạn nhưng bị hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (PCCC, điện, nước) không thể khắc phục, đe dọa an toàn cư dân.

Tỷ lệ đồng thuận và lựa chọn chủ đầu tư

Điểm đột phá nhất trong quy định mới là việc thay đổi tỷ lệ đồng thuận để tránh tình trạng “một hộ không đồng ý, cả tòa nhà đứng yên”.

Ngưỡng đồng thuận 70% chủ sở hữu

Thay vì yêu cầu 100% như trước đây, đối với các chung cư không thuộc diện nguy hiểm khẩn cấp, chỉ cần đạt tỷ lệ ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ tham gia hội nghị nhà chung cư đồng ý thì phương án cải tạo sẽ được thông qua.

Cơ chế Nhà nước trực tiếp đầu tư

Nếu sau thời hạn quy định mà các chủ sở hữu không lựa chọn được chủ đầu tư dự án, Nhà nước sẽ trực tiếp thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc giao cho đơn vị chức năng thực hiện (theo Điều 68 Luật Nhà ở 2023).

Quy định chi tiết về hệ số K bồi thường tái định cư

Cơ chế bồi thường hiện nay được thiết kế theo hướng có lợi nhất cho cư dân, trong đó Hệ số K là “điểm tựa” tài chính quan trọng nhất.

Cơ chế tính hệ số K từ 1 đến 2 lần

Căn cứ theo Mục 2 Chương IV Nghị định 98/2024/NĐ-CP, chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ sẽ được bồi thường bằng căn hộ mới với diện tích không thấp hơn diện tích căn hộ cũ. Hệ số bồi thường (K) được xác định như sau:

• Mức bồi thường: Được thỏa thuận trong phương án bồi thường, nhưng quy định khung từ 1 đến 2 lần diện tích căn hộ cũ ghi trên sổ đỏ/sổ hồng.
• Căn cứ xác định K: Tùy thuộc vào vị trí dự án, quy mô công trình và giá trị thị trường của khu vực đó. Ví dụ: Nếu căn hộ cũ 50m2 và hệ số K là 1,5, người dân sẽ nhận được căn hộ mới rộng 75m2 mà không phải bù thêm tiền diện tích này.

Quyền lợi tái định cư tại chỗ

Người dân được ưu tiên tái định cư tại chỗ ngay trên diện tích đất của chung cư cũ sau khi đã xây dựng lại. Trường hợp diện tích căn hộ mới được bàn giao lớn hơn diện tích được bồi thường (sau khi đã nhân hệ số K), người dân mới phải nộp thêm tiền cho phần diện tích chênh lệch theo giá bán của dự án.

Luật sư Dương Văn Quang chia sẻ: “Điểm mới về hệ số K và tỷ lệ 70% đồng thuận là ‘chìa khóa’ để đẩy nhanh các dự án chung cư cũ vốn bế tắc hàng chục năm qua. Người dân cần lưu ý, khi tham gia thỏa thuận phương án bồi thường, hãy yêu cầu chủ đầu tư làm rõ tiến độ bàn giao nhà và mức hỗ trợ tiền thuê nhà trong thời gian tạm cư. Đây là quyền lợi bắt buộc được pháp luật bảo hộ để tránh rủi ro ‘dự án treo’.”

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

• Nhà tôi có sổ hồng vĩnh viễn, khi đập đi xây lại có được cấp sổ mới lâu dài không?

Trả lời: Có. Theo quy định, người được bồi thường căn hộ tái định cư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu với thời hạn ổn định lâu dài như căn hộ cũ.

• Nếu tôi không muốn lấy nhà mà muốn lấy tiền mặt có được không?

Trả lời: Được. Chủ sở hữu có quyền lựa chọn hình thức bồi thường bằng nhà ở tái định cư hoặc bằng tiền mặt tương đương với giá trị căn hộ được bồi thường sau khi áp dụng hệ số K.

• Ai là người chịu chi phí kiểm định chung cư?

Trả lời: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức và chi trả kinh phí kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư trên địa bàn để lập kế hoạch cải tạo.

Để đặt lịch tư vấn trực tiếp với Luật sư của Luật Thiên Mã hoặc gọi Hotline để được hỗ trợ khẩn cấp!

Đặt lịch tư vấn

Kết luận

Quy định mới về cải tạo chung cư cũ đã giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Việc nắm vững cơ chế hệ số K và quyền tái định cư tại chỗ sẽ giúp cư dân tại các khu tập thể, chung cư cũ tự tin hơn trong việc đồng thuận thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị hiện đại.

Để được hỗ trợ tư vấn về hợp đồng bồi thường hoặc tham gia đàm phán với chủ đầu tư dự án chung cư cũ, hãy liên hệ ngay với website luatthienma.com.vn. Luật Thiên Mã luôn sẵn sàng bảo vệ quyền lợi hợp pháp của gia đình bạn!

Brand: Luật Thiên Mã
Tác giả: Ban Biên tập Luật Thiên Mã
Luật sư tham vấn: Luật sư Dương Văn Quang