Luật Đất đai 2024 là một trong những văn bản pháp luật có tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất. So với Luật Đất đai 2013, Luật mới có 16 chương, 260 điều, tăng 48 điều và điều chỉnh nhiều vấn đề quan trọng như giá đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền của người sử dụng đất.
Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội sửa đổi về thời điểm có hiệu lực và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, thay vì ngày 01/01/2025 như quy định ban đầu. Dưới đây là những điểm mới quan trọng mà người dân, doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý.
Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất, thay đổi cách xác định giá đất
Một trong những thay đổi được quan tâm nhất là việc bỏ khung giá đất.
Theo Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất và căn cứ vào đó các địa phương xây dựng bảng giá đất. Luật Đất đai 2024 đã bỏ cơ chế khung giá đất và quy định xây dựng bảng giá đất theo hướng sát hơn với nguyên tắc thị trường.
Theo Điều 158 Luật Đất đai 2024, việc định giá đất được thực hiện theo các phương pháp như:
- Phương pháp so sánh;
- Phương pháp thu nhập;
- Phương pháp thặng dư;
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Việc quy định cụ thể các phương pháp định giá là một thay đổi đáng chú ý nhằm tạo cơ sở xác định giá đất sát hơn với thực tế.
Bảng giá đất được xây dựng và điều chỉnh theo quy định mới
Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí và có cơ chế điều chỉnh phù hợp với biến động của thị trường.
Theo thông tin của Bộ Tư pháp, một trong những nội dung triển khai quan trọng của Luật mới là bảng giá đất mới được ban hành từ ngày 01/01/2026.
Điều này có thể tác động trực tiếp đến nhiều khoản tài chính mà người dân phải thực hiện khi sử dụng đất, chẳng hạn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các nghĩa vụ tài chính khác theo từng trường hợp.
Nhận xét của Luật sư Nguyễn Văn Hùng: “Việc bỏ khung giá đất không có nghĩa mọi thửa đất đều được định giá đúng bằng giá giao dịch thực tế. Người dân vẫn cần xem xét bảng giá đất, phương pháp định giá và quy định áp dụng tại địa phương để xác định chính xác nghĩa vụ tài chính của mình.”
Luật Đất đai 2024 mở rộng quyền tiếp cận thông tin đất đai
Một điểm mới đáng chú ý khác là Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể hơn về quyền tiếp cận thông tin đất đai của công dân.
Theo các quy định mới, người dân có thể tiếp cận những thông tin như:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai;
- Thông tin về giao đất, cho thuê đất;
- Bảng giá đất đã được công bố;
- Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;
- Các thông tin đất đai khác theo quy định.
Đây là điểm tiến bộ nhằm tăng tính minh bạch trong quản lý đất đai và giúp người dân có thêm cơ sở kiểm tra trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất.
Quy định về thu hồi đất được cụ thể và chặt chẽ hơn
Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Theo thông tin phổ biến pháp luật của Bộ Tư pháp, Luật mới quy định 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Việc quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất nhằm hạn chế tình trạng thu hồi không rõ căn cứ, đồng thời giúp người sử dụng đất có cơ sở xác định quyền và nghĩa vụ của mình khi Nhà nước thực hiện dự án.
Quy định mới về tái định cư trước khi thu hồi đất
Một điểm đáng chú ý là chính sách tái định cư được quy định theo hướng bảo đảm tốt hơn điều kiện sống của người có đất bị thu hồi.
Theo Điều 110 Luật Đất đai 2024, khu tái định cư phải bảo đảm các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và địa điểm phù hợp. Luật cũng cụ thể hóa yêu cầu bảo đảm người được tái định cư có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Đây là thay đổi có ý nghĩa thực tế lớn đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở.
Hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đa dạng hơn
Luật Đất đai 2024 cũng thay đổi đáng kể nguyên tắc bồi thường.
Theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, người có đất bị thu hồi có thể được bồi thường bằng:
- Đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi;
- Bằng tiền;
- Bằng đất khác mục đích sử dụng;
- Bằng nhà ở.
Việc lựa chọn hình thức bồi thường được thực hiện theo quy định và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cụ thể.
Điểm mới này tạo thêm lựa chọn cho người bị thu hồi đất thay vì chỉ tập trung vào hai hình thức giao đất cùng mục đích hoặc bồi thường bằng tiền như cách tiếp cận trước đây.
Nhận xét của Luật sư Nguyễn Văn Hùng: “Khi Nhà nước thu hồi đất, người dân không nên chỉ quan tâm đến số tiền bồi thường. Cần kiểm tra đồng thời phương án hỗ trợ, tái định cư và hình thức bồi thường để bảo đảm quyền lợi tổng thể của gia đình.”
Luật Đất đai 2024 thay đổi quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật mới cũng mở rộng và điều chỉnh một số trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đặc biệt, các quy định mới hướng tới giải quyết một số trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc phức tạp hoặc thiếu giấy tờ nhưng đáp ứng điều kiện theo luật.
Theo thông tin triển khai Luật Đất đai 2024 của Bộ Tư pháp, một số trường hợp đáng chú ý gồm đất được giao không đúng thẩm quyền và đất không có giấy tờ sử dụng từ trước ngày 01/7/2014, nếu đáp ứng các điều kiện luật định, có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, không nên hiểu rằng cứ đất không có giấy tờ hoặc đất giao sai thẩm quyền đều mặc nhiên được cấp sổ. Cơ quan có thẩm quyền vẫn phải kiểm tra nguồn gốc, thời điểm sử dụng, hiện trạng, tranh chấp và các điều kiện khác theo từng trường hợp.
Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn có thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
Đây cũng là thay đổi được nhiều người quan tâm.
Luật Đất đai 2024 có quy định mới theo hướng cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn có thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, nhưng phải đáp ứng các điều kiện theo luật.
Bên cạnh đó, Luật cũng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân.
Quy định này tạo thêm khả năng tiếp cận đất nông nghiệp, nhưng người nhận chuyển nhượng vẫn phải đặc biệt lưu ý các hạn chế, điều kiện đối với đất trồng lúa và các loại đất nông nghiệp khác.
Quy định về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất có nhiều thay đổi
Luật Đất đai 2024 tiếp tục điều chỉnh cơ chế giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.
Đáng chú ý, Luật quy định chặt chẽ hơn đối với việc chuyển mục đích sử dụng:
- Đất trồng lúa;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Một số loại đất nông nghiệp khác.
Đồng thời, điều kiện giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất được quy định theo hướng cụ thể hơn.
Điều này có ý nghĩa trực tiếp đối với người đang có đất nông nghiệp và muốn chuyển sang đất ở.
Ví dụ, không phải cứ có đất nông nghiệp và có nhu cầu xây nhà là được tự ý chuyển sang đất ở. Người sử dụng đất phải kiểm tra điều kiện và thực hiện thủ tục chuyển mục đích theo quy định.
Luật Đất đai 2024 có quy định mới về hộ gia đình sử dụng đất
Một thay đổi quan trọng khác là việc điều chỉnh khái niệm và quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Luật Đất đai 2024 không tiếp tục xác định “hộ gia đình sử dụng đất” theo cách của Luật Đất đai 2013 mà tập trung xác định quyền sử dụng đất của những cá nhân có chung quyền sử dụng đất.
Thay đổi này có ý nghĩa lớn trong các giao dịch như:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Tặng cho đất;
- Thế chấp quyền sử dụng đất;
- Thừa kế;
- Giải quyết tranh chấp.
Trong thực tế, khi thực hiện giao dịch đối với Giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình, cần xác định chính xác những người có chung quyền sử dụng đất để tránh phát sinh tranh chấp.
Luật Đất đai 2024 tăng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
Luật mới có xu hướng mở rộng khả năng tích tụ, tập trung đất nông nghiệp.
Đối với cá nhân, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được nâng lên so với quy định trước đây. Điều này tạo điều kiện cho việc hình thành các vùng sản xuất có quy mô lớn hơn và thúc đẩy phát triển sản xuất nông nghiệp.
Tuy nhiên, việc nhận chuyển nhượng diện tích lớn không có nghĩa người sử dụng đất được sử dụng đất tùy ý. Mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và các nghĩa vụ liên quan vẫn phải tuân thủ pháp luật đất đai.
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ khi nào?
Ban đầu, Luật Đất đai 2024 được quy định có hiệu lực từ 01/01/2025.
Tuy nhiên, Quốc hội đã thông qua Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024, sửa đổi thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai 2024. Theo đó, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, trừ một số trường hợp được quy định riêng.
Do đó, khi tư vấn hoặc giải quyết một vụ việc đất đai, cần xác định thời điểm phát sinh giao dịch, hành vi hoặc tranh chấp để lựa chọn đúng quy định pháp luật áp dụng.
Người dân cần lưu ý gì khi áp dụng Luật Đất đai 2024?
Luật Đất đai 2024 có phạm vi điều chỉnh rất rộng nên không nên chỉ đọc một điều luật riêng lẻ để kết luận quyền lợi của mình.
Khi mua bán, tặng cho, thừa kế hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, người dân nên kiểm tra:
- Loại đất được ghi trên Giấy chứng nhận;
- Người đứng tên và những người có quyền đối với đất;
- Nguồn gốc sử dụng đất;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Tình trạng tranh chấp, kê biên;
- Nghĩa vụ tài chính;
- Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho hoặc chuyển mục đích;
- Quy định của địa phương tại thời điểm thực hiện giao dịch.
Đặc biệt, với các giao dịch có giá trị lớn, việc kiểm tra hồ sơ pháp lý trước khi ký hợp đồng sẽ giúp hạn chế đáng kể nguy cơ tranh chấp về sau.
Kết luận
Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới quan trọng, nổi bật là bỏ khung giá đất, đổi mới cơ chế định giá, tăng tính minh bạch trong tiếp cận thông tin đất đai, quy định cụ thể hơn về thu hồi đất, đa dạng hình thức bồi thường, tăng cường bảo đảm tái định cư và điều chỉnh quyền của người sử dụng đất. Những thay đổi này tác động trực tiếp đến người dân khi mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc sử dụng đất.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Hùng, người sử dụng đất nên đặc biệt chú ý đến loại đất, nguồn gốc đất, quy hoạch, giá đất và điều kiện thực hiện giao dịch. Khi có tranh chấp hoặc giao dịch phức tạp, việc đối chiếu đúng điều luật và văn bản hướng dẫn tại thời điểm phát sinh vụ việc là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Nếu bạn cần hỗ trợ, hãy đăng ký tư vấn trực tiếp hoặc online với Luật Thiên Mã để được giải đáp chi tiết, xây dựng phương án xử lý tối ưu với chi phí hợp lý, phải chăng và phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
