Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã không thành không có nghĩa tranh chấp đã kết thúc. Đây thường là bước tiền đề để các bên chuyển sang cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Tuy nhiên, sau khi hòa giải không thành, nên khởi kiện tại Tòa án hay tiếp tục yêu cầu UBND giải quyết còn phụ thuộc vào việc thửa đất có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không và tính chất cụ thể của tranh chấp.

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành, UBND cấp xã lập biên bản và hướng dẫn các bên thực hiện bước tiếp theo. Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định rõ cơ chế lựa chọn Tòa án hoặc cơ quan hành chính trong từng trường hợp.

Hòa giải tranh chấp đất tại UBND không thành thì phải làm gì?

Sau khi hòa giải tại UBND cấp xã không thành, việc đầu tiên cần làm là nhận và kiểm tra biên bản hòa giải không thành.

Biên bản này có ý nghĩa quan trọng vì thể hiện việc các bên đã thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định trước khi chuyển sang cơ quan có thẩm quyền. Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các bên tham gia và xác nhận của UBND cấp xã. Trường hợp một bên không ký thì Chủ tịch Hội đồng hòa giải và các thành viên tham gia vẫn ký, đóng dấu và gửi biên bản cho các bên.

Sau đó, người có quyền lợi bị xâm phạm cần xác định loại tranh chấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất để lựa chọn hướng giải quyết.

Có thể khái quát thành hai hướng:

• Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
• Yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết, nếu thuộc trường hợp pháp luật cho phép lựa chọn phương thức này.

Trường hợp nào hòa giải không thành thì khởi kiện tại Tòa án?

Theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024, nếu một bên tranh chấp hoặc các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất cũng thuộc thẩm quyền của Tòa án theo quy định này.

Ví dụ, A và B tranh chấp quyền sử dụng một thửa đất. A xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên A. Hai bên đã hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành.

Trong trường hợp này, A hoặc B không tiếp tục yêu cầu UBND giải quyết quyền sử dụng đất theo cơ chế lựa chọn tại khoản 2 Điều 236 mà cần khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Có sổ đỏ nhưng tranh chấp về ranh giới đất thì sao?

Nếu tranh chấp liên quan đến ranh giới, diện tích, quyền sử dụng một phần thửa đất và thuộc trường hợp Điều 236 khoản 1 thì Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Người khởi kiện cần cung cấp những tài liệu như:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ địa chính;
• Trích lục hoặc trích đo thửa đất;
• Hợp đồng, giấy tờ về nguồn gốc đất;
• Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã;
• Hình ảnh, tài liệu thể hiện hiện trạng sử dụng;
• Chứng cứ về việc lấn chiếm, sử dụng đất hoặc tranh chấp ranh giới nếu có.

Tòa án có thể xem xét hồ sơ địa chính, nguồn gốc sử dụng đất, quá trình quản lý sử dụng và các chứng cứ khác để xác định quyền của các bên.

Không có sổ đỏ thì sau hòa giải không thành có được khởi kiện không?

Có.

Đây là điểm quan trọng của Luật Đất đai 2024.

Theo khoản 2 Điều 236, nếu các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137, các bên được lựa chọn một trong hai phương thức:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND có thẩm quyền;
• Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo pháp luật tố tụng dân sự.

Như vậy, không có sổ đỏ không đồng nghĩa với việc bắt buộc phải giải quyết tại UBND.

Sau khi hòa giải tại UBND cấp xã không thành, người tranh chấp có thể lựa chọn khởi kiện tại Tòa án nếu cho rằng đây là phương án phù hợp hơn.

Khi nào nên chọn UBND thay vì Tòa án?

Nếu đất tranh chấp không có Giấy chứng nhận và cũng không có giấy tờ thuộc Điều 137 Luật Đất đai 2024, các bên có quyền lựa chọn giải quyết tại UBND có thẩm quyền.

Việc lựa chọn phương án này có thể phù hợp trong trường hợp hồ sơ đất đai phức tạp, cần cơ quan quản lý đất đai xác minh nguồn gốc, quá trình sử dụng, hồ sơ địa chính và hiện trạng quản lý đất.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải cứ hòa giải không thành tại UBND cấp xã là tiếp tục gửi đơn lên UBND cấp trên trong mọi trường hợp. Thẩm quyền giải quyết phụ thuộc vào chủ thể tranh chấp và loại tranh chấp theo Điều 236 cùng các quy định về tổ chức chính quyền địa phương và phân định thẩm quyền hiện hành.

Đối với trường hợp thuộc cơ chế giải quyết tranh chấp tại UBND, hồ sơ thường phải có biên bản hòa giải tại UBND cấp xã, tài liệu về nguồn gốc đất, hồ sơ địa chính, hiện trạng và các chứng cứ mà các bên sử dụng để bảo vệ quyền lợi.

Sau hòa giải không thành, hồ sơ khởi kiện Tòa án gồm những gì?

Nếu lựa chọn khởi kiện, người có quyền lợi bị xâm phạm cần chuẩn bị đơn khởi kiện tranh chấp đất đai và các tài liệu chứng minh yêu cầu của mình.

Thông thường, hồ sơ có thể bao gồm:

• Đơn khởi kiện;
• Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai không thành tại UBND cấp xã;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất;
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc giấy tờ giao đất nếu có;
• Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính;
• Tài liệu đo đạc hiện trạng;
• Hình ảnh, video và các chứng cứ liên quan;
• Giấy tờ chứng minh nhân thân của người khởi kiện.

Không phải vụ án nào cũng có đầy đủ tất cả các loại tài liệu trên. Nếu không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, người khởi kiện có thể sử dụng những chứng cứ khác để chứng minh quá trình quản lý, sử dụng và nguồn gốc thửa đất.

Nên giữ bản gốc biên bản hòa giải không thành

Người tranh chấp nên giữ cẩn thận biên bản hòa giải không thành và các tài liệu đã nộp cho UBND.

Đây là tài liệu giúp chứng minh rằng thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã đã được thực hiện trong trường hợp pháp luật yêu cầu.

Nếu UBND cấp xã đã trả lại tài liệu hoặc chỉ cung cấp bản sao, nên kiểm tra nội dung biên bản để bảo đảm thể hiện rõ nội dung tranh chấp, ý kiến của các bên và kết quả hòa giải không thành.

Có được hòa giải lại sau khi đã hòa giải không thành không?

Việc hòa giải tại UBND cấp xã không thành không làm mất quyền các bên tiếp tục tự thỏa thuận.

Các bên vẫn có thể tự thương lượng hoặc hòa giải theo cơ chế khác nếu chưa muốn đưa tranh chấp ra Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Đặc biệt, Điều 235 Luật Đất đai 2024 ghi nhận nhiều hình thức hòa giải như tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở, hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định pháp luật. Khi tranh chấp được đưa ra Tòa án, Tòa án cũng thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của pháp luật tố tụng.

Do đó, “hòa giải không thành tại UBND” không có nghĩa mọi cơ hội thỏa thuận đều chấm dứt.

Tòa án có hòa giải lại tranh chấp đất đai không?

Có.

Khi tranh chấp được giải quyết tại Tòa án, các bên vẫn có cơ hội hòa giải trong quá trình tố tụng.

Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo pháp luật về hòa giải, đối thoại tại Tòa án và pháp luật về tố tụng dân sự.

Điều này có ý nghĩa thực tế bởi trong quá trình Tòa án giải quyết, một bên có thể đưa ra phương án thỏa thuận mới dựa trên kết quả xác minh, đo đạc hoặc tài liệu mà trước đó chưa có.

Nếu các bên đạt được thỏa thuận đáp ứng điều kiện pháp luật, vụ án có thể được giải quyết theo thủ tục tương ứng thay vì phải tiếp tục tranh tụng đến khi có bản án.

Nếu chọn UBND giải quyết mà không đồng ý với quyết định thì sao?

Trong trường hợp tranh chấp thuộc diện được lựa chọn giải quyết tại UBND và người tranh chấp lựa chọn phương án này, sau khi có quyết định giải quyết, nếu không đồng ý thì quyền khiếu nại hoặc khởi kiện tiếp theo phải căn cứ vào đúng trường hợp được quy định tại Điều 236 và pháp luật về tố tụng hành chính.

Luật Đất đai 2024 quy định đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giải quyết hành chính, quyết định giải quyết có thể bị khởi kiện tại Tòa án theo tố tụng hành chính hoặc được khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền theo trình tự luật định.

Vì vậy, không nên nhầm giữa:

• Khởi kiện vụ án dân sự để yêu cầu Tòa án xác định quyền sử dụng đất;
• Khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan hành chính.

Việc xác định đúng loại vụ án ngay từ đầu rất quan trọng vì ảnh hưởng đến cơ quan nhận đơn, hồ sơ, yêu cầu khởi kiện và thời hiệu tố tụng.

Lưu ý từ Luật sư Nguyễn Văn Hùng: Sau khi hòa giải tại UBND cấp xã không thành, người tranh chấp không nên vội nộp đơn theo một mẫu chung. Trước tiên cần xác định đất đã có sổ đỏ hay chưa, có giấy tờ theo Điều 137 hay không, tranh chấp là quyền sử dụng đất hay tài sản trên đất, và chủ thể tranh chấp là cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng hay tổ chức. Chỉ cần xác định sai loại tranh chấp hoặc sai cơ quan có thẩm quyền, hồ sơ có thể bị trả lại hoặc kéo dài thời gian giải quyết.

Thời gian hòa giải tại UBND cấp xã là bao lâu?

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải. Kết quả phải được lập thành biên bản và gửi cho các bên.

Theo thủ tục hành chính hiện hành được công bố, UBND cấp xã thực hiện các bước tiếp nhận, xác minh, thành lập Hội đồng hòa giải và tổ chức cuộc họp hòa giải; trường hợp hòa giải không thành thì hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền tiếp theo.

Vì vậy, sau khi nhận biên bản hòa giải không thành, người tranh chấp nên chủ động chuẩn bị hồ sơ thay vì tiếp tục chờ UBND cấp xã giải quyết nội dung quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Hòa giải tranh chấp đất tại UBND không thành

A và B cùng sử dụng một phần đất nhưng phát sinh tranh chấp về ranh giới. A có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hai bên đã gửi đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thống nhất được phương án giải quyết.

Trong trường hợp này, do tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận, Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024.

A hoặc B có thể chuẩn bị đơn khởi kiện, biên bản hòa giải không thành, Giấy chứng nhận và các chứng cứ liên quan để nộp cho Tòa án có thẩm quyền.

Một trường hợp khác, C và D tranh chấp quyền sử dụng một mảnh đất nhưng cả hai đều không có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc Điều 137. Sau khi hòa giải tại UBND cấp xã không thành, C có thể lựa chọn khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết theo khoản 2 Điều 236.

Những việc nên làm ngay sau khi hòa giải không thành

Sau khi nhận biên bản hòa giải không thành, người tranh chấp nên thực hiện lần lượt:

Thứ nhất, kiểm tra biên bản hòa giải.
Bảo đảm biên bản thể hiện đúng nội dung tranh chấp, ý kiến của các bên và kết quả hòa giải không thành.

Thứ hai, xác định giấy tờ về đất.
Kiểm tra có Giấy chứng nhận hay giấy tờ thuộc Điều 137 Luật Đất đai 2024 hay không.

Thứ ba, xác định đúng loại tranh chấp.
Cần phân biệt tranh chấp quyền sử dụng đất với tranh chấp hợp đồng, thừa kế, tài sản gắn liền với đất hoặc tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại.

Thứ tư, lựa chọn cơ quan giải quyết.
Nếu thuộc khoản 1 Điều 236 thì Tòa án giải quyết. Nếu thuộc khoản 2 Điều 236 thì có thể lựa chọn Tòa án hoặc UBND có thẩm quyền.

Thứ năm, chuẩn bị chứng cứ.
Không nên chỉ dựa vào sổ đỏ. Nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, giấy tờ chuyển nhượng, chứng từ giao nhận tiền, hồ sơ địa chính, nhân chứng và hiện trạng sử dụng đều có thể có ý nghĩa trong quá trình giải quyết.

>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!

Đặt lịch tư vấn

Kết luận

Hòa giải tranh chấp đất tại UBND không thành thì bước tiếp theo phụ thuộc vào loại tranh chấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất. Nếu một bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án. Nếu các bên đều không có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ theo Điều 137, pháp luật cho phép lựa chọn giữa khởi kiện tại Tòa án và yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết.

Do đó, sau khi nhận biên bản hòa giải không thành, người tranh chấp nên rà soát hồ sơ đất, xác định chính xác loại tranh chấp và lựa chọn phương án phù hợp trước khi nộp đơn. Việc chuẩn bị chứng cứ về nguồn gốc, quá trình sử dụng, hiện trạng và quyền lợi của mình ngay từ giai đoạn này có thể ảnh hưởng đáng kể đến kết quả giải quyết tranh chấp.