Việc đường ống cấp nước hoặc thoát nước chạy qua phần đất thuộc quyền sử dụng của hàng xóm khá phổ biến, nhất là đối với những thửa đất có vị trí đặc biệt hoặc nhà ở phía trong. Khi chủ đất muốn xây dựng, cải tạo hoặc sử dụng phần đất có đường ống đi qua, tranh chấp thường phát sinh về việc có được yêu cầu tháo dỡ đường ống nước hay không.
Pháp luật không quy định rằng mọi đường ống nước đi qua đất hàng xóm đều phải tháo dỡ. Theo Điều 29 Luật Đất đai 2024, quyền đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về cấp nước, thoát nước; trong khi Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp do vị trí tự nhiên mà việc cấp, thoát nước buộc phải đi qua bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành lối cấp, thoát nước thích hợp.
Đường ống nước đi qua đất hàng xóm có phải tháo dỡ không?
Không phải trong mọi trường hợp.
Để xác định có phải tháo dỡ hay không, cần xem xét căn cứ hình thành đường ống, nhu cầu cấp hoặc thoát nước, sự cần thiết của việc đi qua đất hàng xóm, cách lắp đặt và mức độ ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của chủ đất.
Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nếu do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp và không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước. Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ đất có đường dẫn nước đi qua.
Do đó, nếu đường ống thuộc trường hợp được pháp luật bảo vệ và được đặt hợp lý thì chủ đất không thể chỉ vì đường ống nằm trên đất mình mà tự ý yêu cầu tháo dỡ hoặc ngăn chặn việc cấp, thoát nước.
Ngược lại, nếu đường ống được đặt trái phép, không còn cần thiết, gây thiệt hại hoặc có thể bố trí phương án khác ít ảnh hưởng hơn thì việc yêu cầu di dời có thể có căn cứ.
Khi nào hàng xóm có quyền yêu cầu tháo dỡ đường ống nước?
Đường ống được đặt không có sự đồng ý và không thuộc trường hợp được hưởng quyền
Không phải mọi trường hợp đặt đường ống qua đất người khác đều mặc nhiên trở thành quyền đối với thửa đất liền kề.
Điều 29 Luật Đất đai 2024 ghi nhận quyền về cấp nước, thoát nước là một dạng quyền đối với thửa đất liền kề và việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền này thực hiện theo pháp luật dân sự. Đối với quyền cấp, thoát nước, pháp luật đất đai còn quy định việc đăng ký theo Điều 133 trong trường hợp thuộc diện phải đăng ký.
Vì vậy, nếu một người tự ý đào đất, chôn ống hoặc đặt đường ống trên đất hàng xóm mà không có thỏa thuận và cũng không chứng minh được căn cứ pháp luật cho việc sử dụng phần đất đó, chủ đất có thể yêu cầu chấm dứt việc sử dụng và khôi phục hiện trạng.
Đường ống gây thiệt hại cho đất của hàng xóm
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có đường dẫn nước đi qua. Nếu việc lắp đặt đường ống gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định.
Ví dụ, việc đào rãnh để đặt đường ống làm sụt lún nền nhà hàng xóm, gây ngập úng, ảnh hưởng đến công trình hoặc làm giảm đáng kể khả năng sử dụng đất.
Trong trường hợp này, vấn đề không chỉ là “có được đặt ống hay không” mà còn là cách thức sử dụng quyền cấp, thoát nước có gây thiệt hại quá mức hay không.
Đường ống không còn cần thiết
Nếu đường ống trước đây cần thiết để bảo đảm việc cấp, thoát nước nhưng sau đó điều kiện thực tế thay đổi và có phương án khác hợp lý, tranh chấp có thể được xem xét theo quy định về thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề.
Điều 256 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền đối với bất động sản liền kề có thể chấm dứt trong một số trường hợp, trong đó có trường hợp bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người hoặc các căn cứ khác theo luật.
Do đó, không thể mặc nhiên cho rằng một đường ống đã được đặt từ trước thì vĩnh viễn được tồn tại trên đất hàng xóm.
Khi nào chủ đất phải tạo điều kiện cho đường ống nước đi qua?
Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015 đặt ra trường hợp khá rõ: do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác.
Ví dụ, nhà A nằm ở vị trí phía trong, địa hình khiến hệ thống cấp hoặc thoát nước hợp lý nhất phải đi qua một phần đất của B.
Nếu đáp ứng điều kiện luật định, B phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp và không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước.
Tuy nhiên, quyền này không có nghĩa A được tùy ý đào đất hoặc đặt đường ống ở bất kỳ vị trí nào.
A phải lựa chọn phương án hợp lý và hạn chế thấp nhất thiệt hại cho B. Nếu việc lắp đặt gây thiệt hại thì A phải có trách nhiệm bồi thường.
Đường ống nước đã có từ trước khi hàng xóm mua đất thì xử lý thế nào?
Đây là tình huống khá phổ biến.
Ví dụ, đường ống nước đã được đặt qua phần đất B từ năm 2018. Năm 2024, B nhận chuyển nhượng thửa đất và phát hiện đường ống nằm dưới phần đất của mình.
Việc B trở thành chủ sử dụng đất mới không đồng nghĩa đường ống đương nhiên phải tháo dỡ. Cần xác định đường ống được đặt trên cơ sở nào, có thỏa thuận giữa các chủ đất trước đây hay không, việc sử dụng đường ống có đáp ứng điều kiện về quyền đối với bất động sản liền kề hay không và việc tiếp tục duy trì đường ống có thực sự cần thiết hay không.
Nếu quyền cấp, thoát nước đã được xác lập hợp pháp thì chủ sử dụng đất mới cần tôn trọng quyền đó trong phạm vi pháp luật cho phép.
Ngược lại, nếu đường ống chỉ được đặt tạm thời theo sự đồng ý của chủ đất trước đây mà không còn căn cứ tiếp tục sử dụng thì cần xem xét lại thỏa thuận và điều kiện thực tế.
Chủ đất có được tự ý cắt hoặc bịt đường ống nước không?
Không nên tự ý thực hiện.
Nếu đường ống thuộc trường hợp được hưởng quyền cấp, thoát nước hợp pháp, việc tự ý cắt, phá hoặc bịt đường ống có thể xâm phạm quyền của người đang sử dụng lối cấp, thoát nước.
Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015 quy định chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước trong trường hợp thuộc phạm vi điều luật.
Nếu cho rằng đường ống được đặt trái phép hoặc gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất, chủ đất nên yêu cầu bên kia tháo dỡ hoặc di dời bằng văn bản, thương lượng phương án mới hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thay vì tự ý phá bỏ.
Đặt đường ống nước qua đất hàng xóm có phải bồi thường không?
Có thể phải bồi thường, nhưng không phải mọi trường hợp đều mặc nhiên phải trả tiền chỉ vì đường ống đi qua đất hàng xóm.
Điều 252 quy định người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có đường dẫn nước đi qua; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Điều này khác với một số quyền đối với bất động sản liền kề khác. Chẳng hạn, đối với quyền về lối đi qua, Điều 254 quy định người hưởng quyền phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong khi đó, Điều 252 về cấp, thoát nước tập trung vào nghĩa vụ hạn chế thiệt hại và bồi thường khi thực tế có thiệt hại.
Do đó, cần phân biệt:
- Tiền sử dụng quyền đi qua đất: không phải lúc nào cũng mặc nhiên phát sinh đối với đường ống nước.
- Bồi thường thiệt hại: có thể phát sinh nếu việc lắp đặt, sử dụng đường ống gây thiệt hại cho chủ đất.
- Chi phí di dời, sửa chữa: có thể do các bên thỏa thuận hoặc được xác định tùy nguyên nhân và căn cứ pháp lý của việc di dời.
Nếu hai bên đã thỏa thuận cho đặt đường ống thì có phải tháo dỡ không?
Nếu chủ đất đã đồng ý cho đặt đường ống thì trước tiên cần xem nội dung thỏa thuận.
Ví dụ, hai bên có giấy viết tay xác nhận cho phép đặt đường ống qua một phần đất để cấp nước trong thời hạn nhất định. Khi đó, quyền và nghĩa vụ của các bên cần được xác định theo thỏa thuận và pháp luật có liên quan.
Nếu thỏa thuận chỉ cho phép đặt ống trong thời gian nhất định hoặc với mục đích cụ thể, khi thời hạn hoặc mục đích đó chấm dứt, chủ đất có thể yêu cầu xử lý theo thỏa thuận.
Ngược lại, nếu thỏa thuận không xác định thời hạn nhưng đường ống vẫn cần thiết để bảo đảm quyền cấp, thoát nước theo quy định pháp luật, việc yêu cầu tháo dỡ cần được xem xét trên cơ sở toàn bộ hoàn cảnh.
Trường hợp đường ống thoát nước gây ô nhiễm sang đất hàng xóm
Đối với nước thải, pháp luật còn đặt ra yêu cầu riêng.
Điều 251 Bộ luật Dân sự 2015 quy định chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, không được để nước thải chảy tràn sang bất động sản liền kề, đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng.
Do đó, việc có quyền dẫn nước qua đất hàng xóm không đồng nghĩa với việc được xả nước thải gây ô nhiễm hoặc gây thiệt hại cho bất động sản của họ.
Nếu đường ống thoát nước làm phát sinh mùi hôi, nước bẩn, ngập úng, ô nhiễm đất hoặc ảnh hưởng đến công trình thì chủ đất bị ảnh hưởng có thể yêu cầu chấm dứt hành vi gây ảnh hưởng và yêu cầu bồi thường nếu có thiệt hại.
Lưu ý từ Luật sư Nguyễn Văn Hùng: Khi tranh chấp đường ống nước, điều quan trọng không phải chỉ là xác định “ống nằm trên đất của ai” mà phải làm rõ căn cứ sử dụng phần đất đó. Cần kiểm tra thỏa thuận giữa các bên, vị trí địa hình, mục đích của đường ống, khả năng bố trí tuyến khác, mức độ ảnh hưởng và chứng cứ về thiệt hại. Nếu có thể bố trí phương án khác ít xâm phạm quyền sử dụng đất hơn, đây là yếu tố quan trọng khi xem xét việc duy trì hoặc di dời đường ống.
Nếu hàng xóm yêu cầu tháo dỡ đường ống thì giải quyết thế nào?
Khi nhận được yêu cầu tháo dỡ, người đang sử dụng đường ống không nên tự ý tiếp tục hoặc tự ý phá bỏ mà nên xác định căn cứ pháp lý.
Có thể thực hiện theo hướng:
Thứ nhất, kiểm tra giấy tờ và thỏa thuận.
Xem đường ống được lắp đặt từ khi nào, ai lắp, có văn bản đồng ý của chủ đất hay không.
Thứ hai, kiểm tra hiện trạng.
Xác định chính xác đường ống chạy ở đâu, diện tích đất bị ảnh hưởng, đường ống cấp nước hay thoát nước và có gây thiệt hại hay không.
Thứ ba, tìm phương án kỹ thuật ít ảnh hưởng hơn.
Nếu có thể di chuyển đường ống sang vị trí khác mà vẫn bảo đảm nhu cầu cấp, thoát nước thì các bên có thể thỏa thuận để giải quyết tranh chấp.
Thứ tư, lập thỏa thuận bằng văn bản.
Nếu tiếp tục duy trì đường ống, nên ghi rõ vị trí, phạm vi sử dụng, trách nhiệm sửa chữa, quyền kiểm tra, trách nhiệm khắc phục và bồi thường thiệt hại nếu có.
Thứ năm, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết nếu không thỏa thuận được.
Trường hợp tranh chấp liên quan đến quyền đối với thửa đất liền kề, các bên có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật.
Ví dụ thực tế về đường ống nước qua đất hàng xóm
Trường hợp 1: Không phải tháo dỡ
A có thửa đất phía trong, việc cấp nước cho nhà A theo điều kiện địa hình buộc phải đi qua một phần đất B. Đường ống được đặt ở vị trí phù hợp, không gây thiệt hại đáng kể cho B.
Nếu đáp ứng điều kiện về quyền cấp nước qua bất động sản liền kề, B không thể chỉ dựa vào việc mình là chủ đất để ngăn cản việc cấp nước. Điều 252 Bộ luật Dân sự bảo vệ quyền cấp, thoát nước trong trường hợp do vị trí tự nhiên buộc phải đi qua đất liền kề.
Trường hợp 2: Có thể phải tháo dỡ hoặc di dời
C tự ý chôn đường ống nước dưới phần đất của D mà không có thỏa thuận, trong khi C hoàn toàn có thể đặt đường ống theo một tuyến khác trên đất của mình.
Đường ống gây ảnh hưởng đến việc xây dựng công trình của D.
Trong trường hợp này, C khó có thể chỉ viện dẫn quyền cấp, thoát nước để buộc D phải tiếp tục cho đường ống tồn tại. Cần xem xét căn cứ xác lập quyền, sự cần thiết của tuyến ống và phương án thay thế ít ảnh hưởng hơn.
Trường hợp 3: Đường ống được phép tồn tại nhưng gây thiệt hại
E được quyền sử dụng lối cấp nước qua đất F. Tuy nhiên, việc đào rãnh đặt ống làm hư hỏng sân và tường rào của F.
Trong trường hợp này, quyền cấp nước và trách nhiệm bồi thường là hai vấn đề cần phân biệt. E có thể vẫn được duy trì quyền cấp nước nếu đủ căn cứ nhưng phải xem xét trách nhiệm bồi thường thiệt hại do việc lắp đặt gây ra theo Điều 252.
>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!
Kết luận
Đường ống nước đi qua đất hàng xóm không phải lúc nào cũng phải tháo dỡ. Nếu do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp hoặc thoát nước buộc phải đi qua đất liền kề và việc sử dụng được thực hiện hợp lý, Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép xác lập quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề. Luật Đất đai 2024 cũng ghi nhận quyền về cấp nước, thoát nước là một dạng quyền đối với thửa đất liền kề.
Ngược lại, nếu đường ống được đặt không có căn cứ, không còn cần thiết, gây thiệt hại hoặc việc đặt ống vượt quá phạm vi cần thiết thì chủ đất có thể yêu cầu chấm dứt, di dời hoặc giải quyết tranh chấp theo quy định. Vì vậy, trước khi quyết định tháo dỡ hay giữ đường ống nước, cần kiểm tra nguồn gốc đường ống, thỏa thuận giữa các bên, điều kiện địa hình, phương án thay thế và mức độ ảnh hưởng thực tế đến quyền sử dụng đất.
