Trong quá trình xây dựng nhà ở, việc đào móng sâu hoặc thi công sát ranh giới có thể khiến đất xung quanh bị sạt lở, lún, nứt hoặc làm ảnh hưởng đến móng, tường và kết cấu của công trình trên thửa đất liền kề. Khi xảy ra tình trạng này, chủ nhà đang xây dựng không thể chỉ dựa vào lý do “thi công trên đất của mình” để phủ nhận trách nhiệm nếu việc thi công xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp hoặc gây thiệt hại cho công trình bên cạnh.
Vậy đào móng xây nhà làm ảnh hưởng thửa đất liền kề giải quyết thế nào? Chủ đất bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu dừng hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm an toàn, khắc phục hậu quả và bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ. Việc giải quyết nên bắt đầu bằng việc xác định nguyên nhân, mức độ thiệt hại, trách nhiệm của chủ công trình và đơn vị thi công, sau đó mới lựa chọn phương án thương lượng hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Đào móng xây nhà gây ảnh hưởng đất liền kề có vi phạm không?
Việc một người xây dựng trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình về nguyên tắc không có nghĩa họ được tự do thi công mà không phải quan tâm đến công trình xung quanh.
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu hoặc người có quyền khác đối với tài sản phải tuân thủ pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn và không được xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề, xung quanh.
Đặc biệt, Điều 175 Bộ luật Dân sự quy định người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất nhưng việc sử dụng phải phù hợp pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Do đó, nếu quá trình đào móng khiến đất của nhà bên cạnh bị sạt xuống, nền nhà bị lún, tường xuất hiện vết nứt hoặc công trình có nguy cơ mất an toàn thì cần xem xét trách nhiệm của chủ công trình và người thi công.
Những dạng ảnh hưởng thường gặp
Tùy điều kiện địa chất, chiều sâu móng và phương pháp thi công, việc đào móng có thể gây ra:
- Nứt tường nhà liền kề;
- Lún nền hoặc lún móng;
- Nghiêng công trình;
- Sụt, sạt đất tại phần ranh giới;
- Hư hỏng sân, tường rào hoặc các công trình phụ;
- Làm mất ổn định kết cấu của nhà liền kề;
- Nguy cơ sập đổ nếu công trình bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Không phải cứ xuất hiện vết nứt sau khi hàng xóm đào móng là người xây dựng đương nhiên phải bồi thường toàn bộ. Cần xác định mối quan hệ giữa hoạt động thi công và thiệt hại thực tế.
Đào móng làm nứt, lún nhà hàng xóm thì ai phải chịu trách nhiệm?
Trách nhiệm cần được xác định dựa trên nguyên nhân gây thiệt hại và vai trò của từng bên.
Chủ nhà xây dựng phải bảo đảm an toàn cho công trình liền kề
Chủ sở hữu công trình có nghĩa vụ tuân thủ quy tắc xây dựng và không được xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của bất động sản liền kề.
Đối với hoạt động thi công, pháp luật xây dựng cũng đặt ra trách nhiệm bảo đảm an toàn cho người, công trình xây dựng và tài sản trong quá trình thi công. Nhà thầu thi công phải có biện pháp bảo đảm an toàn phù hợp với vùng nguy hiểm và thực tế công trường.
Vì vậy, nếu chủ nhà lựa chọn phương án đào móng không bảo đảm an toàn hoặc không kiểm soát việc thi công dẫn đến thiệt hại cho nhà bên cạnh thì có thể phải chịu trách nhiệm khắc phục, bồi thường theo quy định.
Nhà thầu hoặc người thi công có thể phải liên đới bồi thường
Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015 quy định chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng phải bồi thường thiệt hại do công trình gây ra; nếu người thi công có lỗi trong việc để công trình gây thiệt hại thì người thi công phải liên đới bồi thường.
Điều này có ý nghĩa thực tế khi chủ nhà thuê một đơn vị xây dựng.
Ví dụ, chủ nhà đã thuê nhà thầu thi công và nhà thầu tự ý sử dụng biện pháp đào móng không phù hợp, không có biện pháp chống đỡ cần thiết dẫn đến nhà hàng xóm bị lún, nứt. Khi đó cần xem xét lỗi của nhà thầu và trách nhiệm liên đới của các bên thay vì mặc nhiên coi chủ nhà là người duy nhất phải chịu toàn bộ thiệt hại.
Không phải mọi vết nứt đều được mặc nhiên tính cho công trình mới
Một vấn đề quan trọng trong tranh chấp là xác định nguyên nhân thiệt hại.
Nếu căn nhà liền kề đã có vết nứt, nền móng yếu hoặc xuống cấp từ trước, sau khi công trình bên cạnh đào móng mới phát sinh thêm vết nứt thì cần xác định phần thiệt hại nào thực sự do hoạt động thi công gây ra.
Do đó, hình ảnh hiện trạng trước khi thi công, biên bản hiện trạng, hồ sơ khảo sát và kết quả giám định có thể có ý nghĩa quan trọng khi giải quyết tranh chấp.
Lưu ý từ Luật sư Đặng Quý Tiên: Khi nhà liền kề có dấu hiệu nứt, lún ngay trong quá trình đào móng, bên bị ảnh hưởng nên ghi nhận hiện trạng càng sớm càng tốt và yêu cầu các bên lập biên bản. Không nên tự ý sửa chữa toàn bộ công trình trước khi xác định nguyên nhân vì việc này có thể làm khó cho quá trình chứng minh mức độ thiệt hại.
Đào móng làm ảnh hưởng thửa đất liền kề phải xử lý thế nào?
Khi phát hiện công trình bên cạnh có dấu hiệu ảnh hưởng đến đất hoặc nhà của mình, chủ đất nên xử lý theo từng bước.
Bước 1: Ghi nhận hiện trạng và mức độ thiệt hại
Đây là việc nên thực hiện ngay khi phát hiện sự cố.
Có thể chụp ảnh, quay video các vị trí nứt, lún, sạt đất; ghi nhận thời điểm phát hiện; đo kích thước vết nứt nếu có điều kiện và lưu giữ hình ảnh trước, trong và sau quá trình thi công.
Nếu có dấu hiệu nguy hiểm như tường nghiêng, móng bị lộ, nền đất sụt mạnh hoặc công trình có nguy cơ sập đổ thì cần ưu tiên bảo đảm an toàn cho người trước khi giải quyết tranh chấp về bồi thường.
Bước 2: Trao đổi với chủ nhà đang thi công
Hai bên nên kiểm tra lại ranh giới, phương án đào móng và tình trạng thực tế của công trình.
Nếu xác định việc thi công đang tiếp tục làm phát sinh nguy cơ mất an toàn, có thể yêu cầu chủ công trình áp dụng biện pháp chống đỡ, gia cố hoặc điều chỉnh phương án thi công.
Việc trao đổi nên được lập thành văn bản hoặc biên bản có chữ ký của các bên để hạn chế tranh chấp về sau.
Bước 3: Yêu cầu xác định nguyên nhân và mức độ thiệt hại
Nếu hai bên không thống nhất được nguyên nhân, có thể thuê đơn vị có chuyên môn đánh giá hiện trạng công trình.
Trong trường hợp tranh chấp được đưa ra Tòa án, kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ, giám định hoặc các tài liệu chuyên môn có thể được sử dụng để đánh giá nguyên nhân và mức độ thiệt hại.
Điểm quan trọng là phải chứng minh được mối liên hệ giữa việc đào móng, biện pháp thi công và thiệt hại thực tế.
Bước 4: Thỏa thuận phương án khắc phục và bồi thường
Nếu xác định công trình xây dựng gây thiệt hại, các bên có thể thỏa thuận về:
- Biện pháp gia cố công trình;
- Chi phí sửa chữa nhà bị nứt, lún;
- Chi phí khắc phục phần đất bị sạt hoặc mất ổn định;
- Chi phí kiểm định, giám định;
- Chi phí di dời tạm thời nếu công trình không bảo đảm an toàn;
- Khoản bồi thường thiệt hại thực tế khác nếu có căn cứ.
Thỏa thuận nên ghi rõ nguyên nhân, hiện trạng, trách nhiệm của từng bên, số tiền bồi thường và thời hạn thực hiện.
Bước 5: Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền can thiệp hoặc khởi kiện
Nếu chủ nhà đang xây dựng không hợp tác, tiếp tục thi công trong khi có nguy cơ gây mất an toàn hoặc hai bên không thống nhất được trách nhiệm bồi thường, người bị ảnh hưởng có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xử lý vi phạm về xây dựng.
Nghị định 16/2022/NĐ-CP hiện vẫn được Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật xác nhận còn hiệu lực và quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.
Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại về tài sản, nếu không thể thương lượng, người bị thiệt hại có thể cân nhắc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.
Có được yêu cầu dừng đào móng khi nhà hàng xóm gây nguy hiểm không?
Có thể yêu cầu áp dụng biện pháp bảo đảm an toàn nếu hoạt động xây dựng đang tạo ra nguy cơ thực tế đối với công trình liền kề.
Điều 177 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ xuống bất động sản liền kề, chủ sở hữu phải thực hiện ngay các biện pháp khắc phục, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu không tự nguyện thực hiện, chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý.
Tuy nhiên, cần phân biệt yêu cầu bảo đảm an toàn với việc tự ý ngăn cản hoặc phá hoại công trình của hàng xóm.
Người bị ảnh hưởng không nên tự ý vào công trường, phá máy móc, lấp hố móng hoặc có hành vi cưỡng chế trái pháp luật. Nếu có nguy cơ mất an toàn nghiêm trọng, nên ghi nhận hiện trạng và đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xử lý.
Thiệt hại do đào móng gây ra được bồi thường những gì?
Phạm vi bồi thường phụ thuộc vào thiệt hại thực tế và căn cứ chứng minh.
Có thể phát sinh các khoản như:
- Chi phí sửa chữa tường, nền, móng;
- Chi phí gia cố công trình;
- Chi phí khắc phục sạt lở, sụt lún;
- Chi phí kiểm định, đánh giá hiện trạng hợp lý;
- Chi phí di chuyển người và tài sản trong trường hợp cần thiết;
- Các thiệt hại thực tế khác có đủ căn cứ.
Nếu công trình bị hư hỏng nghiêm trọng, việc xác định chi phí sửa chữa hoặc giá trị thiệt hại nên dựa trên hồ sơ kỹ thuật, báo giá, kết quả thẩm định hoặc các tài liệu chứng minh phù hợp.
Không nên tự đưa ra một mức tiền bồi thường chỉ dựa trên cảm tính hoặc chi phí sửa chữa ước tính mà không có tài liệu chứng minh.
Ví dụ về tranh chấp đào móng làm nứt nhà liền kề
Ông A xây nhà trên thửa đất của mình và thuê một đơn vị thi công đào móng sâu sát ranh giới với nhà ông B.
Trước khi đào móng, nhà ông B không có dấu hiệu nứt đáng kể. Sau khi đào móng, phần nền sát ranh giới bị sụt và tường nhà ông B xuất hiện nhiều vết nứt.
Trong trường hợp này, ông B nên:
- Ghi nhận hiện trạng bằng hình ảnh, video;
- Yêu cầu lập biên bản hiện trạng;
- Đề nghị dừng hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm an toàn nếu có nguy cơ tiếp tục xảy ra thiệt hại;
- Yêu cầu xác định nguyên nhân và mức độ thiệt hại;
- Thỏa thuận việc gia cố, sửa chữa và bồi thường;
- Nếu không đạt được thỏa thuận, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.
Nếu kết quả chuyên môn xác định việc đào móng và biện pháp thi công là nguyên nhân gây ra thiệt hại thì trách nhiệm bồi thường có thể được xác định đối với các chủ thể có liên quan theo quy định pháp luật.
Đào móng làm ảnh hưởng đất hàng xóm có phải bồi thường không?
Không phải mọi trường hợp đào móng gần nhà hàng xóm đều đương nhiên phát sinh nghĩa vụ bồi thường.
Để xác định trách nhiệm, cần xem xét ít nhất các yếu tố:
- Công trình có vi phạm quy định về an toàn xây dựng hay không;
- Hoạt động đào móng có gây ra thiệt hại thực tế hay không;
- Thiệt hại xuất hiện từ thời điểm nào;
- Nguyên nhân trực tiếp gây nứt, lún, sạt đất;
- Tình trạng công trình liền kề trước khi thi công;
- Chủ nhà, nhà thầu hoặc người thi công có lỗi hay không;
- Các bên đã có thỏa thuận về biện pháp thi công và bảo đảm an toàn hay chưa.
Bộ luật Dân sự đặt ra nghĩa vụ tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp của bất động sản liền kề và quy định trách nhiệm bồi thường khi nhà cửa, công trình xây dựng gây thiệt hại.
Có thể khởi kiện khi đào móng làm nứt nhà hàng xóm không?
Có thể.
Nếu việc thương lượng không giải quyết được tranh chấp, chủ sở hữu nhà bị ảnh hưởng có thể yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề phù hợp với vụ việc, chẳng hạn yêu cầu bồi thường thiệt hại, yêu cầu thực hiện biện pháp khắc phục hoặc bảo đảm an toàn.
Tuy nhiên, trước khi khởi kiện nên chuẩn bị đầy đủ chứng cứ.
Các tài liệu thường có giá trị gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà;
- Ảnh, video hiện trạng trước và sau khi đào móng;
- Biên bản ghi nhận hiện trạng;
- Văn bản trao đổi giữa hai bên;
- Hồ sơ thiết kế, phương án thi công nếu tiếp cận được;
- Kết quả kiểm định, giám định;
- Báo giá và hóa đơn sửa chữa;
- Tài liệu thể hiện chi phí thực tế phát sinh;
- Thông tin về đơn vị thi công.
Càng chứng minh rõ thiệt hại phát sinh do hoạt động đào móng và biện pháp thi công, khả năng bảo vệ quyền lợi trong quá trình giải quyết tranh chấp càng thuận lợi.
>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!
Kết luận
Đào móng xây nhà làm ảnh hưởng thửa đất liền kề không phải là vấn đề chỉ giữa hai chủ đất mà còn liên quan đến nghĩa vụ bảo đảm an toàn trong xây dựng và trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Chủ công trình phải tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp của bất động sản liền kề; nếu việc thi công gây nứt, lún, sạt đất hoặc làm mất an toàn cho công trình bên cạnh thì cần chủ động khắc phục và giải quyết trách nhiệm theo quy định pháp luật.
Nếu xảy ra tranh chấp, bên bị ảnh hưởng nên ưu tiên bảo toàn chứng cứ, ghi nhận hiện trạng trước khi sửa chữa, xác định nguyên nhân bằng tài liệu chuyên môn và yêu cầu các bên lập biên bản. Trường hợp không thể thỏa thuận, có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hoạt động xây dựng hoặc khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu bảo vệ quyền lợi và bồi thường thiệt hại nếu có đủ căn cứ.
