Trong thực tế, nhiều người sau khi tặng cho đất cho con, người thân hoặc người khác mới phát sinh mâu thuẫn và muốn đòi lại đất đã cho. Tuy nhiên, việc đã ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không đồng nghĩa người tặng có thể tùy ý lấy lại đất bất cứ lúc nào. Khả năng đòi lại phụ thuộc vào việc hợp đồng đã có hiệu lực hay chưa, quyền sử dụng đất đã được đăng ký sang tên hay chưa, hợp đồng có điều kiện hay không và có căn cứ để tuyên giao dịch vô hiệu hay không.
Theo Điều 457 và Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015, tặng cho là giao dịch chuyển tài sản không yêu cầu đền bù; trường hợp tặng cho có điều kiện, nếu bên nhận không thực hiện nghĩa vụ sau khi nhận tài sản thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường. Đối với quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 còn quy định điều kiện, hình thức và thủ tục đăng ký khi thực hiện quyền tặng cho.
Đòi lại đất đã cho có được không theo quy định pháp luật?
Câu trả lời là có thể, nhưng không phải mọi trường hợp đều được đòi lại.
Về bản chất, hợp đồng tặng cho là sự thỏa thuận trong đó bên tặng cho chuyển tài sản cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù. Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015 xác định rõ bản chất này.
Đối với đất, việc tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện của pháp luật đất đai. Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền tặng cho phải đáp ứng các điều kiện nhất định như có giấy chứng nhận theo quy định, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng.
Vì vậy, cần phân biệt:
- Mới hứa cho hoặc chưa hoàn tất giao dịch: có thể chưa làm phát sinh việc chuyển quyền;
- Đã lập hợp đồng tặng cho nhưng chưa hoàn tất đăng ký: cần xem xét hiệu lực hợp đồng và thủ tục đăng ký;
- Đã tặng cho hợp pháp và sang tên: về nguyên tắc, người tặng không thể đơn phương đòi lại chỉ vì thay đổi ý định;
- Tặng cho có điều kiện nhưng bên nhận vi phạm điều kiện: có thể phát sinh quyền đòi lại;
- Hợp đồng có căn cứ vô hiệu: có thể yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.
Nhận xét của Luật sư Nguyễn Văn Hùng: “Không nên hiểu rằng cứ đất do mình tạo lập hoặc trước đây đứng tên mình thì sau khi tặng cho có thể lấy lại. Khi quyền sử dụng đất đã được chuyển giao hợp pháp, muốn đòi lại phải có căn cứ pháp luật cụ thể.”
Trường hợp nào có thể đòi lại đất đã tặng cho?
Có một số tình huống đặc biệt mà người tặng cho có thể yêu cầu lấy lại quyền sử dụng đất.
Tặng cho đất có điều kiện và bên nhận vi phạm điều kiện
Đây là trường hợp được quy định trực tiếp tại Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015.
Theo đó, bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện này không được vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.
Nếu nghĩa vụ phải thực hiện sau khi được tặng cho nhưng bên nhận không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Ví dụ, cha tặng cho con một mảnh đất với điều kiện người con phải thực hiện nghĩa vụ chăm sóc cha trong thời gian nhất định và điều kiện này được thể hiện rõ trong hợp đồng. Nếu người con không thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận, người cha có thể có căn cứ yêu cầu đòi lại tài sản.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải mọi lời hứa giữa hai bên đều tự động trở thành “điều kiện tặng cho”. Điều kiện cần được xác định dựa trên nội dung giao dịch, thỏa thuận và chứng cứ liên quan.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu
Nếu hợp đồng tặng cho vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, người có quyền lợi liên quan có thể yêu cầu Tòa án xem xét tính vô hiệu của hợp đồng.
Ví dụ có thể phát sinh tranh chấp khi:
- Người ký hợp đồng không có năng lực hành vi dân sự phù hợp;
- Việc xác lập giao dịch không tự nguyện;
- Có hành vi lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép;
- Nội dung hoặc mục đích giao dịch vi phạm điều cấm của luật;
- Người tặng cho không có quyền định đoạt hợp pháp đối với đất;
- Có vấn đề về chủ thể hoặc tài sản được tặng cho.
Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý được giải quyết theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, trong đó các bên về nguyên tắc phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Nhận xét của Luật sư Đặng Quý Tiên: “Trong tranh chấp đòi lại đất, việc yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu là vấn đề hoàn toàn khác với việc đơn phương hủy hợp đồng tặng cho. Người khởi kiện phải xác định đúng căn cứ pháp lý và chứng minh được căn cứ đó.”
Hợp đồng chưa hoàn tất việc chuyển quyền sử dụng đất
Đối với quyền sử dụng đất, cần đặc biệt kiểm tra tình trạng đăng ký.
Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thuộc nhóm giao dịch phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Đồng thời, người sử dụng đất khi tặng cho phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 45.
Do đó, nếu các bên mới lập giấy tờ, chưa hoàn tất các thủ tục cần thiết thì phải xem xét cụ thể hợp đồng đã có hiệu lực chưa và quyền sử dụng đất đã được đăng ký chuyển sang người nhận hay chưa.
Không nên chỉ căn cứ vào việc “đã ký giấy cho đất” để kết luận rằng quyền sử dụng đất chắc chắn đã chuyển sang người khác.
Đã sang tên đất cho người khác có đòi lại được không?
Đây là trường hợp khó hơn.
Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được xác lập hợp pháp, đáp ứng điều kiện về hình thức, các bên tự nguyện giao kết và quyền sử dụng đất đã được đăng ký sang tên người nhận thì người tặng không thể chỉ vì thay đổi ý định mà yêu cầu lấy lại đất.
Lúc này, người tặng muốn đòi lại đất phải chứng minh được một căn cứ pháp lý cụ thể, chẳng hạn:
- Hợp đồng tặng cho có điều kiện và bên nhận vi phạm điều kiện;
- Giao dịch có căn cứ vô hiệu;
- Có sự lừa dối, cưỡng ép hoặc vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch;
- Có thỏa thuận hợp pháp khác giữa các bên;
- Hoặc có căn cứ khác theo quy định pháp luật.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản và tuân thủ yêu cầu về công chứng, chứng thực hoặc đăng ký theo quy định.
Cha mẹ cho đất cho con rồi có đòi lại được không?
Không mặc nhiên được đòi lại.
Đây là trường hợp xảy ra khá phổ biến trong thực tế. Cha mẹ có thể tặng cho quyền sử dụng đất cho con vì nhiều lý do, sau đó phát sinh mâu thuẫn và muốn lấy lại.
Nếu cha mẹ đã lập hợp đồng tặng cho hợp pháp và con đã hoàn tất thủ tục nhận chuyển quyền thì việc cha mẹ thay đổi ý định hoặc xảy ra mâu thuẫn gia đình không phải là căn cứ đương nhiên để lấy lại đất.
Ngược lại, nếu trong hợp đồng có điều kiện tặng cho và người con không thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận thì cha mẹ có thể xem xét quyền đòi lại theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015.
Cho đất bằng giấy viết tay có đòi lại được không?
Không thể chỉ dựa vào việc hợp đồng được viết tay để kết luận người tặng chắc chắn lấy lại được đất.
Quyền sử dụng đất là tài sản có tính chất đặc biệt và việc tặng cho phải tuân thủ các yêu cầu về điều kiện, hình thức và đăng ký theo pháp luật đất đai.
Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc trường hợp phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật quy định khác.
Do đó, nếu các bên chỉ viết giấy tay, cần xem xét:
- Giấy viết tay được lập khi nào;
- Nội dung thỏa thuận cụ thể;
- Đất đã được giao cho người nhận hay chưa;
- Các bên đã thực hiện nghĩa vụ đến đâu;
- Đã đăng ký sang tên chưa;
- Có căn cứ xác định giao dịch vô hiệu hay không;
- Các quy định pháp luật áp dụng tại thời điểm giao dịch được xác lập.
Vì vậy, giấy viết tay không đồng nghĩa với việc người tặng chắc chắn đòi lại được đất.
Nếu người được tặng cho đã bán đất cho người khác thì sao?
Đây là trường hợp cần xử lý thận trọng.
Nếu người được tặng cho đã trở thành người có quyền sử dụng đất hợp pháp và sau đó chuyển nhượng cho người thứ ba, việc đòi lại đất sẽ không chỉ liên quan đến quan hệ giữa người tặng và người được tặng.
Tòa án có thể phải xem xét thêm:
- Hợp đồng tặng cho ban đầu có hợp pháp không;
- Người được tặng đã được đăng ký quyền sử dụng đất chưa;
- Hợp đồng chuyển nhượng cho người thứ ba có hợp pháp không;
- Người thứ ba có ngay tình hay không;
- Các bên có biết về tranh chấp hay không;
- Tình trạng pháp lý của thửa đất tại thời điểm chuyển nhượng.
Do đó, nếu đất đã được chuyển nhượng qua nhiều người, người muốn đòi lại đất cần nhanh chóng thu thập hồ sơ địa chính, hợp đồng và lịch sử biến động của thửa đất.
Muốn đòi lại đất đã cho thì phải làm gì?
Nếu bên nhận không tự nguyện trả lại đất, người tặng không nên tự ý chiếm lại đất hoặc sử dụng biện pháp cưỡng ép.
Kiểm tra lại hợp đồng tặng cho
Trước tiên cần xác định:
- Hợp đồng có được công chứng/chứng thực không;
- Có điều kiện tặng cho không;
- Điều kiện được ghi nhận như thế nào;
- Hai bên đã thực hiện nghĩa vụ gì;
- Đất đã đăng ký sang tên chưa.
Thu thập chứng cứ
Các tài liệu nên được chuẩn bị gồm:
- Hợp đồng tặng cho;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hồ sơ đăng ký biến động;
- Giấy tờ thể hiện điều kiện tặng cho;
- Tin nhắn, giấy viết tay hoặc thỏa thuận liên quan;
- Tài liệu chứng minh bên nhận vi phạm điều kiện;
- Tài liệu về việc chuyển nhượng, thế chấp nếu có.
Yêu cầu Tòa án giải quyết nếu có tranh chấp
Nếu hai bên không thể tự thỏa thuận, người có quyền có thể yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Yêu cầu cụ thể có thể liên quan đến:
- Đòi lại quyền sử dụng đất;
- Yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng;
- Yêu cầu tuyên hợp đồng tặng cho vô hiệu;
- Yêu cầu giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu;
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ.
Việc xác định đúng quan hệ tranh chấp và yêu cầu khởi kiện có ý nghĩa rất quan trọng, bởi mỗi căn cứ sẽ kéo theo cách chứng minh và hậu quả pháp lý khác nhau.
Những trường hợp không nên tự ý đòi lại đất
Người tặng cho không nên tự ý:
- Phá tài sản trên đất;
- Khóa cổng, ngăn người nhận sử dụng đất;
- Tự ý lấy lại giấy chứng nhận;
- Tự ý chuyển nhượng đất cho người khác;
- Dùng người khác gây sức ép để bên nhận trả đất.
Nếu quyền sử dụng đất đã thuộc về người khác theo giao dịch hợp pháp, việc tự ý chiếm giữ hoặc cản trở quyền sử dụng đất có thể làm phát sinh tranh chấp mới.
Nếu bạn cần hỗ trợ, hãy đăng ký tư vấn trực tiếp hoặc online với Luật Thiên Mã để được giải đáp chi tiết, xây dựng phương án xử lý tối ưu với chi phí hợp lý, phải chăng và phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
Kết luận
Đòi lại đất đã cho có thể thực hiện được trong một số trường hợp nhưng không phải cứ tặng cho rồi đổi ý là được lấy lại. Nếu hợp đồng tặng cho đã hợp pháp và quyền sử dụng đất đã được chuyển giao, sang tên đầy đủ thì người tặng về nguyên tắc không thể đơn phương thu hồi. Ngược lại, nếu tặng cho có điều kiện và bên nhận vi phạm, hoặc giao dịch có căn cứ vô hiệu, người tặng có thể yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi theo quy định pháp luật.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Hùng, khi giải quyết tranh chấp cần kiểm tra đồng thời hợp đồng tặng cho, điều kiện tặng cho, tình trạng sang tên và toàn bộ quá trình biến động của thửa đất. Đặc biệt, Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 là căn cứ quan trọng đối với trường hợp tặng cho có điều kiện nhưng bên nhận không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết.
