Mua bán nhà đất không chỉ phát sinh tiền chuyển nhượng mà còn đi kèm nhiều khoản thuế, phí và lệ phí trong quá trình công chứng hợp đồng, đăng ký biến động và sang tên Giấy chứng nhận. Nếu không xác định rõ từng khoản ngay từ đầu, bên mua hoặc bên bán có thể gặp tình trạng phát sinh thêm chi phí so với dự tính.

Theo quy định hiện hành năm 2026, các khoản thường gặp khi mua bán nhà đất gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng và một số khoản phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận tùy từng địa phương. Trong đó, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú vẫn được áp dụng theo mức 2% giá chuyển nhượng, còn lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Nếu bạn cần hỗ trợ, hãy đăng ký tư vấn trực tiếp hoặc online với Luật Thiên Mã để được giải đáp chi tiết, xây dựng phương án xử lý tối ưu với chi phí hợp lý, phải chăng và phù hợp với từng trường hợp cụ thể. Đặt lịch tư vấn

Mua bán nhà đất phải chịu những khoản thuế, phí nào?

Tùy từng giao dịch, người mua và người bán có thể phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính sau:

Khoản phải nộp	Mức thu phổ biến	Bên thường chịu
Thuế thu nhập cá nhân	2% giá chuyển nhượng	Bên bán
Lệ phí trước bạ	0,5% giá tính lệ phí trước bạ	Bên mua
Phí công chứng	Tính theo giá trị hợp đồng/giao dịch	Theo thỏa thuận
Phí thẩm định hồ sơ	Theo quy định từng địa phương	Thường bên mua
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận	Theo mức thu của địa phương	Thường bên mua

Không phải mọi giao dịch đều phát sinh toàn bộ các khoản trên. Một số trường hợp chuyển nhượng, tặng cho giữa người có quan hệ gia đình hoặc đáp ứng điều kiện luật định có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ.

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất

Mức thuế là bao nhiêu?

Đối với cá nhân cư trú có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập cá nhân được tính theo tỷ lệ 2% trên giá chuyển nhượng. Quy định này tiếp tục được áp dụng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.

Công thức:

• Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng × 2%

Ví dụ, A bán một căn nhà với giá ghi nhận trong hợp đồng là 3 tỷ đồng và giao dịch thuộc trường hợp phải nộp thuế:

• 3 tỷ đồng × 2% = 60 triệu đồng.

Theo thông lệ trong giao dịch mua bán, bên bán là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua nộp thay khoản thuế này; việc thỏa thuận ai chịu tiền không làm thay đổi bản chất nghĩa vụ thuế theo pháp luật.

Có trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân không?

• Có. Pháp luật thuế thu nhập cá nhân quy định một số trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế, chẳng hạn chuyển nhượng giữa một số người có quan hệ thân thích theo điều kiện luật định hoặc cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện.
• Do đó, trước khi tính thuế, cần kiểm tra giao dịch có thuộc trường hợp miễn hay không thay vì mặc định mọi giao dịch đều phải chịu 2%.

Lệ phí trước bạ khi sang tên nhà đất

Lệ phí trước bạ là khoản thường phát sinh đối với người nhận chuyển nhượng khi đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.

Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và các quy định sửa đổi, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Công thức khái quát:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng giá tính lệ phí trước bạ không phải lúc nào cũng chính xác bằng giá mua bán thực tế.

• Theo quy định về giá tính lệ phí trước bạ, đối với đất, giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai; đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định. Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển nhượng cao hơn mức giá do cơ quan có thẩm quyền quy định thì giá tại hợp đồng có thể được sử dụng làm căn cứ tính lệ phí trước bạ theo quy định.

Ví dụ, nếu giá tính lệ phí trước bạ được xác định là 2 tỷ đồng thì:

2 tỷ × 0,5% = 10 triệu đồng.

Ai nộp lệ phí trước bạ?

• Thông thường, bên mua hoặc bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ để hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên.
• Tuy nhiên, hai bên có thể thỏa thuận bên bán hỗ trợ hoặc chịu khoản tiền này. Vì vậy, khi lập hợp đồng, nên ghi rõ trách nhiệm của từng bên đối với các khoản thuế, phí và lệ phí để hạn chế tranh chấp sau này.

Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

• Ngoài thuế và lệ phí nhà nước, giao dịch mua bán nhà đất thường phát sinh phí công chứng hợp đồng.
• Mức phí công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản được tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch theo biểu phí do pháp luật về phí công chứng quy định.
• Chẳng hạn, hợp đồng có giá trị càng lớn thì mức phí công chứng thường được tính theo các bậc tương ứng. Vì vậy, không nên hiểu rằng phí công chứng nhà đất luôn là một tỷ lệ cố định như thuế thu nhập cá nhân 2% hay lệ phí trước bạ 0,5%.
• Ví dụ: Hai bên mua bán nhà đất trị giá 3 tỷ đồng thì phí công chứng sẽ được xác định theo biểu phí áp dụng cho giá trị hợp đồng 3 tỷ đồng, chứ không tính đơn giản bằng cách lấy 3 tỷ nhân một tỷ lệ cố định.
• Ngoài phí công chứng, người yêu cầu công chứng có thể phát sinh thêm chi phí liên quan đến việc soạn thảo, đánh máy, sao chụp hoặc các công việc khác nếu thuộc trường hợp có thu theo quy định.

Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất

• Trong quá trình đăng ký biến động, sang tên Giấy chứng nhận, người dân có thể phải nộp phí thẩm định hồ sơ.
• Khoản phí này không có một mức cố định áp dụng giống nhau trên toàn quốc. Mức thu cụ thể phụ thuộc vào quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và loại hồ sơ, đối tượng, địa bàn.
• Do đó, nếu mua bán nhà đất tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Thanh Hóa, Hải Phòng hoặc địa phương khác thì người dân cần kiểm tra mức phí đang được áp dụng tại địa phương nơi có đất.

Đây là khoản tương đối nhỏ so với thuế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ nhưng vẫn cần dự trù khi chuẩn bị kinh phí sang tên.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận khi mua bán nhà đất

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính và thủ tục đăng ký biến động, người nhận chuyển nhượng có thể phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận hoặc các khoản lệ phí liên quan đến việc đăng ký, cấp giấy.

Mức thu cũng phụ thuộc vào quy định của từng địa phương và từng trường hợp cụ thể.

Vì vậy, khi lập dự toán chi phí mua nhà đất, người mua không nên chỉ tính:

2% thuế TNCN + 0,5% lệ phí trước bạ

mà nên dự trù thêm phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và các chi phí hành chính liên quan.

Ai phải chịu thuế, phí khi mua bán nhà đất?

Về nguyên tắc, có thể phân chia như sau:

Bên bán thường chịu thuế thu nhập cá nhân

• Thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ khoản thu nhập của người chuyển nhượng bất động sản nên thông thường bên bán thực hiện nghĩa vụ.
• Mức thuế phổ biến đối với cá nhân cư trú là 2% giá chuyển nhượng.

Bên mua thường chịu lệ phí trước bạ

• Người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thực hiện đăng ký sang tên thường là người nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo quy định.

Phí công chứng do các bên thỏa thuận

• Pháp luật không bắt buộc trong mọi trường hợp phải mặc định bên mua hoặc bên bán chịu toàn bộ phí công chứng. Hai bên có thể thống nhất trước khi ký hợp đồng.

Các khoản phí sang tên thường do bên mua thực hiện

• Người mua là người thực hiện thủ tục đăng ký biến động và nhận Giấy chứng nhận mới nên thường chịu phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận theo quy định của địa phương.

Luật sư Nguyễn Văn Hùng nhận định: Khi giao dịch nhà đất có giá trị lớn, các bên nên ghi rõ trong hợp đồng về người chịu từng khoản thuế, phí, lệ phí. Việc này đặc biệt quan trọng đối với trường hợp hai bên thỏa thuận giá bán “đã bao gồm thuế phí”, bởi nếu không làm rõ thì rất dễ phát sinh tranh cãi khi cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính.

Ví dụ cách tính tổng chi phí khi mua bán nhà đất

Giả sử A bán cho B một căn nhà với giá 3 tỷ đồng.

Nếu giao dịch không thuộc trường hợp miễn thuế, có thể dự tính:

Thuế thu nhập cá nhân:

3 tỷ × 2% = 60 triệu đồng

Lệ phí trước bạ:

Giả sử giá tính lệ phí trước bạ được xác định là 3 tỷ đồng:

3 tỷ × 0,5% = 15 triệu đồng

Như vậy, riêng hai khoản chính đã là:

60 triệu + 15 triệu = 75 triệu đồng.

Ngoài ra, giao dịch còn có thể phát sinh phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và các khoản khác theo quy định.

Đây chỉ là ví dụ minh họa. Trên thực tế, số tiền phải nộp có thể khác do giá tính thuế, giá tính lệ phí trước bạ, trường hợp miễn thuế và quy định phí của từng địa phương.

Cần lưu ý gì để tránh phát sinh chi phí khi mua bán nhà đất?

Trước khi ký hợp đồng, người mua và người bán nên xác định rõ:

• Giá chuyển nhượng thực tế và giá ghi trong hợp đồng;
• Ai chịu thuế thu nhập cá nhân;
• Ai chịu lệ phí trước bạ;
• Ai chịu phí công chứng;
• Ai thực hiện và chịu phí sang tên;
• Giao dịch có thuộc trường hợp miễn thuế, lệ phí hay không;
• Tình trạng pháp lý của Giấy chứng nhận;
• Có đang thế chấp, tranh chấp hoặc bị hạn chế quyền chuyển nhượng hay không.

Đặc biệt, không nên thỏa thuận giá mua bán quá thấp so với thực tế chỉ nhằm giảm nghĩa vụ tài chính. Cơ quan có thẩm quyền có thể xác định căn cứ tính thuế, lệ phí theo quy định pháp luật trong trường hợp giá trên hợp đồng không phải là căn cứ được sử dụng để tính.

Luật sư Đặng Quý Tiên lưu ý: Chi phí sang tên nhà đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là giá chuyển nhượng, loại tài sản, địa phương nơi có đất và việc giao dịch có thuộc trường hợp miễn thuế, lệ phí hay không. Vì vậy, muốn biết chính xác số tiền phải chuẩn bị, cần tính trên hồ sơ và thông tin cụ thể của từng bất động sản.

Kết luận

Các khoản thuế phí khi mua bán nhà đất mới nhất thường gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Trong đó, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú phổ biến là 2% giá chuyển nhượng, còn lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ.

Việc xác định tổng chi phí thực tế cần căn cứ vào giá trị giao dịch, bảng giá đất và giá tính lệ phí trước bạ, tình trạng pháp lý của bất động sản, địa phương nơi có đất và các trường hợp miễn thuế, lệ phí. Người mua và người bán nên thỏa thuận rõ trách nhiệm chịu từng khoản ngay trong hợp đồng để hạn chế tranh chấp và chủ động chuẩn bị tài chính khi thực hiện thủ tục sang tên.