Hàng xóm tự ý xây tường lấn sang phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình là tình huống không hiếm gặp, đặc biệt khi ranh giới giữa hai thửa đất chưa được xác định rõ hoặc giấy tờ đất có sự chênh lệch với hiện trạng sử dụng. Nếu không xử lý kịp thời, phần diện tích bị lấn có thể tiếp tục bị sử dụng, xây dựng hoặc phát sinh tranh chấp phức tạp hơn.

Vậy hàng xóm xây tường lấn sang đất nhà mình phải làm sao? Người sử dụng đất nên xác định chính xác ranh giới, thu thập chứng cứ, yêu cầu hàng xóm chấm dứt hành vi và tháo dỡ phần tường lấn chiếm. Nếu hai bên không tự thỏa thuận được, có thể thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã và tiếp tục yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án giải quyết theo quy định.

Hàng xóm xây tường lấn sang đất nhà mình có vi phạm pháp luật không?

Nếu xác định được phần đất mà hàng xóm xây tường thực sự thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình mình thì việc tự ý xây tường trên phần diện tích đó có thể xâm phạm quyền của người sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai 2024, quyền của người sử dụng đất được pháp luật bảo vệ. Khi xảy ra tranh chấp, các bên cần căn cứ vào Giấy chứng nhận, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính, mốc giới và quá trình sử dụng đất để xác định chính xác ranh giới.

Không nên chỉ dựa vào hàng rào, bức tường cũ hoặc lời nói của những người sống xung quanh để kết luận hàng xóm đã lấn đất.

Ví dụ, gia đình A có Giấy chứng nhận thể hiện diện tích 100 m². Khi hàng xóm xây tường, A cho rằng bức tường đã lấn vào đất của mình khoảng 2 m². Tuy nhiên, muốn yêu cầu tháo dỡ, A cần có căn cứ xác định 2 m² đó thực sự nằm trong ranh giới quyền sử dụng đất của A.

Luật sư Đặng Quý Tiên lưu ý: Trường hợp ranh giới trên thực tế khác với thông tin thể hiện trên Giấy chứng nhận, cần kiểm tra hồ sơ địa chính và đo đạc hiện trạng trước khi kết luận có hành vi lấn chiếm. Việc tự ý phá tường của hàng xóm khi chưa xác định rõ ranh giới có thể khiến tranh chấp trở nên nghiêm trọng hơn.

Trước tiên cần làm gì khi phát hiện hàng xóm xây tường lấn đất?

Khi phát hiện hàng xóm đang xây dựng tường có dấu hiệu lấn sang đất nhà mình, không nên ngay lập tức tự phá dỡ công trình.

Người sử dụng đất nên thực hiện lần lượt các bước sau.

Bước 1: Kiểm tra Giấy chứng nhận và hồ sơ đất

Trước hết, cần kiểm tra:

• Diện tích đất được cấp trong Giấy chứng nhận;
• Sơ đồ thửa đất;
• Số thửa, tờ bản đồ;
• Các mốc giới thể hiện trên hồ sơ;
• Giấy tờ về nguồn gốc đất;
• Hồ sơ đo đạc, địa chính nếu có.

Nếu gia đình có giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc các tài liệu cũ thể hiện ranh giới thì cũng nên tập hợp đầy đủ.

Bước 2: Ghi nhận hiện trạng

Nếu hàng xóm đang xây tường, nên chụp ảnh, quay video, ghi nhận vị trí bức tường và thời điểm xây dựng.

Có thể lưu lại:

• Hình ảnh phần tường đang xây;
• Khoảng cách từ tường đến mốc giới;
• Sơ đồ hoặc bản vẽ hiện trạng;
• Hình ảnh các mốc ranh giới;
• Người chứng kiến việc xây dựng;
• Tin nhắn hoặc trao đổi với hàng xóm.

Những tài liệu này có thể trở thành chứng cứ quan trọng nếu sau đó hai bên không thể tự giải quyết.

Bước 3: Đề nghị đo đạc xác định ranh giới

Nếu hai bên không thống nhất về vị trí ranh giới, có thể đề nghị đơn vị có chức năng đo đạc xác định hiện trạng và đối chiếu với hồ sơ địa chính.

Đây là bước đặc biệt quan trọng nếu phần đất bị lấn chỉ vài chục centimet hoặc ranh giới giữa hai nhà không còn rõ ràng.

Có nên tự phá bức tường hàng xóm xây lấn đất không?

Không nên tự ý phá dỡ.

Ngay cả khi cho rằng hàng xóm xây tường lấn sang đất của mình, người sử dụng đất cũng không nên tự dùng sức phá tường, đập công trình hoặc đưa người sang cưỡng chế.

Lý do là trước tiên phải xác định chính xác:

Bức tường có thực sự nằm trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình hay không?

Nếu chưa có căn cứ rõ ràng mà tự ý phá tài sản của người khác, người thực hiện có thể phát sinh trách nhiệm pháp lý tùy theo tính chất, mức độ và thiệt hại.

Cách an toàn hơn là ghi nhận hiện trạng → xác định ranh giới → yêu cầu hàng xóm tháo dỡ → hòa giải → yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án giải quyết nếu cần thiết.

Hàng xóm không chịu tháo tường thì phải làm sao?

Nếu đã trao đổi nhưng hàng xóm không đồng ý tháo dỡ phần tường bị cho là lấn chiếm, người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất.

Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở; trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Khi tiếp nhận đơn, UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh nguyên nhân tranh chấp, thu thập giấy tờ liên quan đến nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, đồng thời thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

Hồ sơ nên chuẩn bị

Người yêu cầu hòa giải nên chuẩn bị:

• Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
• Bản sao Giấy chứng nhận;
• CCCD hoặc giấy tờ nhân thân;
• Giấy tờ về nguồn gốc đất;
• Tài liệu thể hiện ranh giới;
• Hình ảnh, video bức tường;
• Kết quả đo đạc nếu có;
• Các tài liệu, chứng cứ khác liên quan.

Việc chuẩn bị chứng cứ càng đầy đủ thì quá trình xác minh ranh giới càng thuận lợi.

UBND cấp xã hòa giải tranh chấp trong bao lâu?

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải. Kết quả phải được lập thành biên bản, trong đó xác định hòa giải thành hoặc không thành.

Nghị định 102/2024/NĐ-CP cũng quy định UBND cấp xã thực hiện việc thẩm tra, xác minh, thu thập tài liệu và tổ chức cuộc họp hòa giải với các bên tranh chấp.

Nếu hòa giải thành và hai bên thống nhất được việc xác định lại ranh giới, diện tích đất thì cần thực hiện các thủ tục đăng ký biến động theo quy định nếu có thay đổi về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất.

Hòa giải không thành thì có thể khởi kiện không?

Có.

Nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành, bước tiếp theo phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý của thửa đất.

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, nếu tranh chấp mà một trong các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 và tranh chấp thuộc trường hợp luật định thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Trường hợp các bên đều không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137, các bên có thể lựa chọn giữa yêu cầu cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định.

Vì vậy, nếu gia đình bạn có sổ đỏ và có căn cứ cho rằng hàng xóm xây tường lấn sang phần đất được cấp trong sổ, việc khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp là một phương án cần cân nhắc nếu thương lượng, hòa giải không thành.

Có thể yêu cầu hàng xóm tháo dỡ phần tường lấn đất không?

Có thể yêu cầu, nếu có căn cứ xác định công trình thực sự nằm trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình và việc xây dựng xâm phạm quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp tranh chấp được Tòa án giải quyết, người có quyền sử dụng đất có thể đề nghị Tòa án xem xét các yêu cầu phù hợp với vụ việc, chẳng hạn:

• Xác định ranh giới quyền sử dụng đất;
• Xác định phần diện tích bị lấn;
• Công nhận quyền sử dụng đối với phần đất tranh chấp;
• Yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm;
• Yêu cầu tháo dỡ phần công trình nằm trên đất của mình;
• Yêu cầu khôi phục lại hiện trạng;
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ.

Tuy nhiên, yêu cầu cụ thể phải dựa trên chứng cứ và tình trạng thực tế của thửa đất, không nên mặc định rằng cứ có tường nằm gần ranh giới là Tòa án sẽ buộc tháo dỡ toàn bộ.

Ví dụ hàng xóm xây tường lấn sang đất nhà mình

Gia đình A và gia đình B có hai thửa đất liền kề. A có Giấy chứng nhận với diện tích 150 m². Khi B xây tường rào mới, A phát hiện bức tường nằm lệch khoảng 30 cm so với ranh giới mà A xác định.

A không tự ý đập tường mà thực hiện:

Bước 1: Đối chiếu Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính.

Bước 2: Yêu cầu đo đạc để xác định chính xác vị trí ranh giới.

Bước 3: Gửi thông tin, kết quả đo đạc cho B và đề nghị hai bên tự thỏa thuận.

Bước 4: Nếu B không đồng ý, A gửi đơn yêu cầu UBND cấp xã hòa giải tranh chấp.

Bước 5: Nếu hòa giải không thành, A có thể thực hiện thủ tục khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền nếu thuộc trường hợp Tòa án giải quyết theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Cách xử lý này giúp bảo vệ quyền lợi của A mà không làm phát sinh thêm tranh chấp do tự ý phá dỡ tài sản.

Nếu hàng xóm đang xây tường thì có thể yêu cầu dừng xây dựng không?

Nếu công trình đang được xây dựng và có dấu hiệu xâm phạm quyền sử dụng đất, người bị ảnh hưởng nên thông báo ngay cho hàng xóm và chính quyền địa phương, đồng thời lập chứng cứ về hiện trạng.

Trường hợp có căn cứ cho rằng việc xây dựng đang tiếp tục gây thiệt hại hoặc làm thay đổi hiện trạng đất tranh chấp, việc thông báo sớm có ý nghĩa quan trọng trong quá trình giải quyết.

Người dân cũng có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra nếu công trình có dấu hiệu vi phạm pháp luật xây dựng hoặc sử dụng đất.

Luật sư Nguyễn Văn Hùng lưu ý: Trong tranh chấp ranh giới, thời điểm phát hiện và việc bảo toàn hiện trạng rất quan trọng. Nếu bức tường đã xây xong, các bên có thể phải thực hiện đo đạc, xác minh hiện trạng và đối chiếu hồ sơ để xác định chính xác phần diện tích tranh chấp. Vì vậy, nếu phát hiện hàng xóm đang xây có dấu hiệu lấn đất, nên xử lý sớm thay vì chờ công trình hoàn thiện.

Cần làm gì để chứng minh hàng xóm lấn đất?

Để bảo vệ quyền lợi, người sử dụng đất nên tập trung vào các chứng cứ có khả năng chứng minh ranh giới hợp pháp và phần diện tích bị lấn.

Các tài liệu có thể gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ địa chính;
• Trích lục bản đồ địa chính;
• Hồ sơ đo đạc;
• Hợp đồng chuyển nhượng;
• Biên bản bàn giao đất;
• Giấy tờ về nguồn gốc đất;
• Hình ảnh, video hiện trạng;
• Lời khai của người làm chứng;
• Các tài liệu thể hiện ranh giới đã được hai bên xác lập trước đây.

Trong đó, Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính thường là những tài liệu đặc biệt quan trọng để đối chiếu.

Nếu diện tích thực tế có sự chênh lệch so với giấy tờ, cần xác định nguyên nhân chênh lệch trước khi kết luận có hành vi lấn chiếm.

Nếu bạn cần hỗ trợ, hãy đăng ký tư vấn trực tiếp hoặc online với Luật Thiên Mã để được giải đáp chi tiết, xây dựng phương án xử lý tối ưu với chi phí hợp lý, phải chăng và phù hợp với từng trường hợp cụ thể.

Đặt lịch tư vấn

Kết luận

Hàng xóm xây tường lấn sang đất nhà mình thì trước hết cần xác định chính xác ranh giới và diện tích bị lấn, thay vì tự ý phá dỡ công trình. Người sử dụng đất nên kiểm tra Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, thực hiện đo đạc và lưu giữ hình ảnh, video cùng các chứng cứ liên quan. Nếu hai bên không thể tự thỏa thuận, có thể yêu cầu UBND cấp xã hòa giải tranh chấp đất đai theo Điều 235 Luật Đất đai 2024.