Bảo trì nhà chung cư là hoạt động thiết yếu để duy trì chất lượng công trình và đảm bảo an toàn cho cư dân. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ phạm vi trách nhiệm của mình đối với các khu vực khác nhau trong tòa nhà. Căn cứ theo Điều 130 Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP, trách nhiệm này được quy định cụ thể như sau:

Phân định trách nhiệm bảo trì theo chủ thể sở hữu

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 130 Luật Nhà ở 2023, trách nhiệm bảo trì được xác định dựa trên quyền sở hữu và quản lý thực tế:

Đối với chủ sở hữu nhà ở: Có trách nhiệm trực tiếp bảo trì nhà ở thuộc sở hữu riêng của mình.

Đối với người quản lý, sử dụng: Trong trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó.

Đối với nhà chung cư: Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung.

Trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và sở hữu chung

Việc phân định rõ ranh giới bảo trì giúp tránh các tranh chấp phát sinh giữa cư dân và Ban quản trị:

Bảo trì phần sở hữu riêng (Căn hộ)

Chủ sở hữu căn hộ chịu trách nhiệm hoàn toàn về chi phí và việc tổ chức sửa chữa các hạng mục bên trong căn hộ như: hệ thống điện nước sau đồng hồ, thiết bị nội thất, sơn sửa tường ngăn không chịu lực.

Bảo trì phần sở hữu chung (Kết cấu và hạ tầng tòa nhà)

Việc bảo trì phần sở hữu chung (thang máy, hệ thống PCCC, mái, khung cột chịu lực…) được thực hiện thông qua Ban quản trị nhà chung cư bằng nguồn Kinh phí bảo trì 2%. Quy trình này phải tuân thủ các quy định về xây dựng và kiến trúc theo Khoản 2 Điều 130.

Các yêu cầu bắt buộc khi thực hiện bảo trì

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 130 Luật Nhà ở 2023, quá trình bảo trì nhà ở phải đáp ứng các tiêu chuẩn nghiêm ngặt:

Đảm bảo an toàn: Chủ sở hữu hoặc đơn vị thực hiện bảo trì phải bảo đảm an toàn tuyệt đối cho người và tài sản.

Vệ sinh môi trường: Phải đảm bảo vệ sinh, môi trường trong suốt quá trình thi công sửa chữa.

Đối với tài sản công: Trường hợp bảo trì nhà ở thuộc tài sản công thì còn phải thực hiện theo quy định tại Điều 133 của Luật Nhà ở.

Tuân thủ quy hoạch: Với các nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, di sản (theo Khoản 1 Điều 122), việc bảo trì còn phải tuân theo pháp luật về di sản văn hóa và quy hoạch.

Luật sư Dương Văn Quang lưu ý: “Cư dân cần lưu ý rằng trách nhiệm bảo trì không chỉ dừng lại ở việc đóng tiền. Theo Điều 130, nếu phần sở hữu riêng của bạn gây ảnh hưởng đến kết cấu chung (ví dụ thấm dột từ nhà vệ sinh xuống tầng dưới), bạn có trách nhiệm phải sửa chữa ngay. Ngược lại, Ban quản trị có nghĩa vụ minh bạch hóa việc sử dụng kinh phí bảo trì phần chung để cư dân giám sát, đảm bảo tòa nhà được vận hành đúng tiêu chuẩn kỹ thuật.”

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

• Nếu tôi thuê nhà thì tôi hay chủ nhà phải chịu trách nhiệm bảo trì?

Trả lời: Theo Điều 130, trách nhiệm trước hết thuộc về chủ sở hữu. Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng thuê nhà hai bên có thỏa thuận người thuê chịu trách nhiệm bảo trì thì thực hiện theo hợp đồng dân sự đó.

• Ban quản trị có được tự ý dùng quỹ bảo trì để mua cây cảnh trang trí không?

Trả lời: Không. Kinh phí bảo trì 2% chỉ được dùng cho các hạng mục bảo trì phần sở hữu chung theo danh mục quy định. Các hoạt động trang trí thường được tính vào phí quản lý vận hành hàng tháng.

Để đặt lịch tư vấn trực tiếp với Luật sư của Luật Thiên Mã hoặc gọi Hotline để được hỗ trợ khẩn cấp!

Đặt lịch tư vấn

Kết luận

Việc nắm vững Điều 130 Luật Nhà ở 2023 giúp mỗi chủ sở hữu ý thức rõ quyền và nghĩa vụ của mình trong việc giữ gìn giá trị tài sản. Sự phối hợp chặt chẽ giữa cư dân và đơn vị quản lý trong hoạt động bảo trì chính là yếu tố cốt lõi để xây dựng một không gian sống an toàn, văn minh.

Để được tư vấn chi tiết về quy trình pháp lý khi thực hiện bảo trì hoặc giải quyết tranh chấp kinh phí bảo trì, hãy liên hệ ngay với website luatthienma.com.vn. Luật Thiên Mã luôn sẵn sàng bảo vệ lợi ích của bạn!

Brand: Luật Thiên Mã

Tác giả: Ban Biên tập Luật Thiên Mã

Luật sư tham vấn: Luật sư Dương Văn Quang