Hiện nay, dân số ngày càng tăng, dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo. Và một trong số những dự án đang được săn đón là nhà ở hình thành trong tương lai. Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình bất động sản phổ biến trên thị trường hiện nay, đặc biệt trong các dự án chung cư. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ khái niệm pháp lý, điều kiện được đưa vào kinh doanh cũng như quy định về thanh toán, bàn giao loại hình này. 

Bài viết dưới đây do Luật sư chuyên môn Luật Thiên Mã cung cấp sẽ giúp bạn nắm rõ quy định mới nhất theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Căn cứ khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là: “Nhà ở công trình đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng” 

Như vậy, đây là loại nhà ở chưa hoàn thiện tại thời điểm giao dịch, người mua chủ yếu dựa trên hồ sơ pháp lý, thiết kế và cam kết của chủ đầu tư.

Các loại bất động sản được phép kinh doanh

Theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh bao gồm:

• Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai
• Công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai (giáo dục, y tế, thương mại, dịch vụ, du lịch…)
• Phần diện tích sàn trong công trình xây dựng
• Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án
• Dự án bất động sản

Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những loại bất động sản được pháp luật cho phép kinh doanh nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện.

Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, đã khởi công xây dựng

Dự án phải được triển khai xây dựng hợp pháp theo quy định.

Thứ hai, có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất

Bao gồm một trong các loại:

• Quyết định giao đất/cho thuê đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Giấy tờ hợp pháp khác theo quy định pháp luật đất đai

Thứ ba, có hồ sơ xây dựng hợp lệ

Bao gồm:

• Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có)
• Hồ sơ thiết kế xây dựng
• Thông báo khởi công

Đặc biệt:

• Với nhà chung cư, phải nghiệm thu xong phần móng trước khi bán.

Thứ tư, hoàn thiện hạ tầng theo tiến độ

Phải có giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ dự án.

Thứ năm, được cơ quan nhà nước xác nhận đủ điều kiện bán

Chủ đầu tư phải:

• Thông báo đến cơ quan quản lý cấp tỉnh
• Được phản hồi bằng văn bản xác nhận đủ điều kiện trong 15 ngày

Thứ sáu, dự án phải được phê duyệt hợp pháp

Nhà ở phải nằm trong dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và có mục đích xây dựng để bán/cho thuê mua.

Cuối cùng, đã công khai thông tin dự án

Thông tin về bất động sản phải được công khai theo quy định pháp luật.

>>> Bạn đang phân vân dự án có đủ điều kiện mở bán hay chưa? Liên hệ ngay Luật Thiên Mã để được kiểm tra pháp lý dự án, tránh rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai.

Đặt lịch tư vấn

Quy định về thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

Thanh toán lần đầu

• Không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm tiền đặt cọc)

Các lần thanh toán tiếp theo

• Phù hợp với tiến độ xây dựng
• Tổng thanh toán trước khi bàn giao:

• Không quá 70% (đối với doanh nghiệp trong nước)
• Không quá 50% (đối với doanh nghiệp có vốn nước ngoài)

Trước khi cấp sổ

• Chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng
• 5% còn lại thanh toán sau khi được cấp giấy chứng nhận

Quy định này nhằm bảo vệ người mua, hạn chế việc chủ đầu tư huy động vốn quá mức khi dự án chưa hoàn thiện.

Quy định về bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

Điều kiện bàn giao

• Công trình phải được nghiệm thu đủ điều kiện đưa vào sử dụng

Nguyên tắc bàn giao

• Bàn giao theo đúng hợp đồng
• Lập thành văn bản rõ ràng

Chủ thể nhận bàn giao

• Người mua trực tiếp nhận
• Hoặc ủy quyền hợp pháp cho người khác nhận

Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để xử lý tranh chấp nếu phát sinh sau này.

Rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Dù được pháp luật cho phép, loại hình này vẫn tiềm ẩn rủi ro:

• Dự án chậm tiến độ
• Không đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn huy động vốn
• Chất lượng công trình không đúng cam kết
• Tranh chấp hợp đồng

Lưu ý quan trọng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Để hạn chế rủi ro, người mua nên:

• Kiểm tra pháp lý dự án đầy đủ
• Xác minh văn bản đủ điều kiện mở bán
• Đọc kỹ hợp đồng mua bán
• Kiểm soát tiến độ thanh toán

Kết luận từ Luật sư chuyên môn 

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình bất động sản hợp pháp và phổ biến, mang lại nhiều cơ hội cho người mua. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn, người mua cần nắm rõ các quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh, thanh toán và bàn giao theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Việc chủ động kiểm tra pháp lý và tham vấn chuyên gia sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có.

>>>  Đừng ký hợp đồng khi chưa được tư vấn pháp lý. Truy cập website Luật Thiên Mã ngay  để được luật sư hỗ trợ rà soát hợp đồng, tư vấn chi tiết và bảo vệ quyền lợi khi mua nhà dự án.

Đặt lịch tư vấn