Khi một thửa đất được người bán chuyển nhượng cho hai người, người mua sau có thể rơi vào tình trạng đã ký hợp đồng, thanh toán tiền nhưng không thể nhận đất hoặc sang tên. Nếu người mua sau còn biết trước thửa đất đã được bán cho người khác thì việc xác định quyền lợi càng phức tạp.
Trong trường hợp này, người mua sau có thể yêu cầu Tòa án giải quyết, nhưng không phải lúc nào cũng được chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng. Tòa án sẽ xem xét hiệu lực của hợp đồng, hành vi của người bán, mức độ vi phạm nghĩa vụ và việc người mua sau có biết về giao dịch trước đó hay không.
Người mua đất sau biết đất đã bán có được hủy hợp đồng không?
Có thể yêu cầu hủy nếu người bán vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ
Theo quy định của Bộ luật Dân sự, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng theo quy định pháp luật.
Ví dụ, A bán một thửa đất cho B rồi tiếp tục ký hợp đồng bán chính thửa đất đó cho C. Nếu C đã ký hợp đồng nhưng A không thể thực hiện việc chuyển quyền cho C do quyền đối với thửa đất đã phát sinh tranh chấp hoặc giao dịch trước đó, C có thể xem xét yêu cầu hủy bỏ hợp đồng nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.
Khi hợp đồng bị hủy bỏ, các bên về nguyên tắc phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại còn có thể phải bồi thường.
Biết đất đã bán cho người khác không làm mất quyền yêu cầu
Việc C biết A đã từng bán đất cho B không đồng nghĩa C mất hoàn toàn quyền yêu cầu đối với A.
C vẫn có thể yêu cầu giải quyết các quyền phát sinh từ chính hợp đồng giữa C và A, chẳng hạn:
- Yêu cầu hoàn trả tiền đã thanh toán;
- Yêu cầu hủy bỏ hợp đồng nếu có căn cứ;
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm hợp đồng;
- Yêu cầu giải quyết tiền đặt cọc nếu giao dịch có đặt cọc;
- Yêu cầu xác định trách nhiệm của người bán nếu cố tình bán cùng một thửa đất cho nhiều người.
Tuy nhiên, quyền yêu cầu của C đối với A khác với việc C có được quyền sử dụng thửa đất hay không.
Người mua sau biết đất đã bán có được bảo vệ như người thứ ba ngay tình?
Thông thường rất khó được coi là ngay tình
Bộ luật Dân sự có cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình trong một số trường hợp. Tuy nhiên, điều kiện quan trọng là người thứ ba phải ngay tình, tức về cơ bản không biết và không phải biết về việc giao dịch trước đó có vấn đề.
Nếu C biết rõ A đã bán đất cho B nhưng vẫn ký hợp đồng với A thì đây là tình tiết rất bất lợi cho C khi yêu cầu công nhận quyền đối với thửa đất.
Ví dụ:
- A bán đất cho B ngày 1/3.
- Ngày 10/3, C được B hoặc A thông báo rằng đất đã được bán cho B.
- C vẫn ký hợp đồng mua chính thửa đất đó với A.
- C biết rõ giao dịch trước nhưng vẫn tiếp tục mua.
Trong trường hợp này, C khó lập luận rằng mình là người mua sau ngay tình để yêu cầu được ưu tiên quyền đối với đất.
Người mua sau không nên chỉ dựa vào việc đã được sang tên
Việc C đã được cấp Giấy chứng nhận là yếu tố rất quan trọng nhưng không có nghĩa mọi trường hợp đều mặc nhiên được bảo vệ.
Nếu có chứng cứ cho thấy C biết rõ về giao dịch trước đó, Tòa án vẫn có thể xem xét nguồn gốc giao dịch, thời điểm xác lập hợp đồng và mức độ nhận thức của C.
Ngược lại, nếu C không biết về giao dịch trước và giao dịch của C được thực hiện dựa trên thông tin đăng ký hợp pháp thì cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình có thể được đặt ra theo Điều 133 Bộ luật Dân sự.
Nếu người mua sau muốn hủy hợp đồng thì cần chứng minh gì?
Người mua sau nên tập trung vào những tài liệu chứng minh người bán không thể hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ chuyển nhượng, chẳng hạn:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã ký;
- Hợp đồng đặt cọc;
- Chứng từ chuyển tiền;
- Tin nhắn trao đổi với người bán;
- Giấy tờ thể hiện thửa đất đã được bán cho người khác;
- Hồ sơ công chứng;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Tài liệu về tình trạng đăng ký quyền sử dụng đất;
- Văn bản từ chối thực hiện giao dịch hoặc sang tên nếu có.
Nếu người bán cố tình che giấu việc đã bán đất cho người khác để tiếp tục nhận tiền của C thì đây còn có thể là căn cứ để xem xét trách nhiệm pháp lý khác, tùy vào mục đích và hậu quả của hành vi.
Lưu ý từ Luật sư Đặng Quý Tiên: Người mua sau cần xác định rõ mục tiêu của mình trước khi khởi kiện. Nếu không còn khả năng nhận đất, hướng yêu cầu thường tập trung vào việc chấm dứt/hủy bỏ giao dịch, hoàn trả tiền và bồi thường. Nếu vẫn muốn nhận đất thì cần đánh giá hiệu lực của giao dịch trước, tình trạng đăng ký và quyền của người mua trước thay vì chỉ yêu cầu hủy hợp đồng.
Hủy hợp đồng và tuyên hợp đồng vô hiệu có giống nhau không?
Hai yêu cầu này không hoàn toàn giống nhau.
Hủy bỏ hợp đồng thường được đặt ra khi hợp đồng đã được xác lập nhưng một bên vi phạm nghĩa vụ đến mức có căn cứ để bên còn lại hủy bỏ.
Trong khi đó, tuyên hợp đồng vô hiệu được đặt ra khi ngay từ thời điểm xác lập, giao dịch không đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo quy định pháp luật, chẳng hạn vi phạm điều cấm của luật hoặc có vấn đề về ý chí, chủ thể, hình thức trong trường hợp pháp luật yêu cầu.
Vì vậy, trong vụ việc một thửa đất bán cho hai người, người mua sau không nên mặc định rằng phải “hủy hợp đồng”. Tùy hồ sơ, yêu cầu phù hợp có thể là:
- Yêu cầu hủy bỏ hợp đồng;
- Yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu;
- Yêu cầu hoàn trả tiền;
- Yêu cầu phạt cọc hoặc xử lý tiền đặt cọc;
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Việc lựa chọn yêu cầu nào phụ thuộc vào nội dung hợp đồng và diễn biến thực tế.
Người mua sau có được lấy lại tiền không?
Nếu hợp đồng không thể thực hiện do lỗi của người bán, người mua sau có cơ sở yêu cầu hoàn trả số tiền đã thanh toán theo hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hoặc vô hiệu giao dịch, tùy trường hợp.
Nếu người bán nhận tiền của C trong khi biết mình đã bán đất cho B và không có khả năng thực hiện giao dịch với C, C có thể yêu cầu hoàn trả tiền và xem xét yêu cầu bồi thường đối với những thiệt hại có căn cứ.
Trường hợp có thỏa thuận đặt cọc, cần xem nội dung hợp đồng đặt cọc để xác định có phát sinh phạt cọc hay không.
Nếu người bán cố tình đưa ra thông tin gian dối, nhận tiền với mục đích chiếm đoạt thì ngoài tranh chấp dân sự, hành vi còn có thể được xem xét dưới góc độ hình sự nếu đủ dấu hiệu của tội phạm.
Người mua sau nên làm gì?
Nếu phát hiện thửa đất đã được bán cho người khác, người mua sau nên:
Bước 1: Tạm dừng thanh toán phần tiền còn lại nếu hợp đồng chưa thanh toán đủ.
Bước 2: Thu thập hợp đồng, giấy đặt cọc và chứng từ thanh toán.
Bước 3: Xác định chính xác người mua trước đã giao dịch vào thời điểm nào.
Bước 4: Kiểm tra tình trạng đăng ký quyền sử dụng đất và người đang đứng tên Giấy chứng nhận.
Bước 5: Xác định thời điểm người mua sau biết về giao dịch trước.
Bước 6: Làm rõ người bán có cố ý che giấu hoặc cung cấp thông tin sai lệch hay không.
Bước 7: Xác định yêu cầu phù hợp: tiếp tục thực hiện hợp đồng, hủy bỏ hợp đồng, tuyên vô hiệu, hoàn tiền hoặc bồi thường.
Nếu bạn cần hỗ trợ, hãy đăng ký tư vấn trực tiếp hoặc online với Luật Thiên Mã để được giải đáp chi tiết, xây dựng phương án xử lý tối ưu với chi phí hợp lý, phải chăng và phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
Kết luận
Người mua đất sau biết đất đã bán cho người khác vẫn có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng nếu có căn cứ pháp luật, đặc biệt khi người bán vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ và giao dịch không thể tiếp tục thực hiện. Người mua cũng có thể yêu cầu hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại nếu đáp ứng điều kiện.
Tuy nhiên, việc người mua sau đã biết rõ giao dịch trước sẽ bất lợi nếu họ muốn được công nhận là người thứ ba ngay tình hoặc yêu cầu được ưu tiên quyền đối với thửa đất. Vì vậy, trong trường hợp này cần phân biệt rõ quyền yêu cầu đối với người bán với quyền được công nhận quyền sử dụng đất.
