Trong thực tế, nhiều người lựa chọn nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) khi mua nhà đất vì nhiều lý do khác nhau. Tuy nhiên, đây là hành vi tiềm ẩn hàng loạt rủi ro pháp lý nghiêm trọng, có thể dẫn đến mất toàn bộ tài sản. Vậy mua nhà không đứng tên mình nguy hiểm như thế nào?
Bài viết dưới đây do Luật sư chuyên môn Luật Thiên Mã cung cấp sẽ phân tích rõ các rủi ro theo quy định pháp luật hiện hành.
Vì sao người đứng tên trên sổ đỏ được pháp luật công nhận là chủ sở hữu?
Theo nguyên tắc pháp luật đất đai, người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi xảy ra tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào thông tin trên sổ đỏ để xác định chủ thể có quyền hợp pháp.
Điều này đồng nghĩa với việc, dù bạn là người bỏ tiền mua nhà nhưng không đứng tên, bạn vẫn không được pháp luật ưu tiên bảo vệ nếu xảy ra tranh chấp.
Nguy cơ bị lật lọng và chiếm đoạt tài sản
Khó chứng minh quyền sở hữu thực tế
Khi nhờ người khác đứng tên, nếu không có thỏa thuận rõ ràng, công chứng hoặc chứng thực, việc chứng minh quyền sở hữu thực tế là rất khó khăn. Trong nhiều trường hợp, người đứng tên có thể phủ nhận thỏa thuận ban đầu.
Rủi ro bị chiếm đoạt tài sản
Thực tiễn cho thấy nhiều trường hợp người đứng tên lợi dụng việc đứng tên trên sổ đỏ để chiếm đoạt tài sản, đặc biệt khi giá trị bất động sản tăng cao. Người mua thực tế có thể mất quyền kiểm soát hoàn toàn đối với tài sản.
Rủi ro tài sản bị kê biên, phát mãi
Theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự, tài sản đứng tên người có nghĩa vụ tài chính có thể bị kê biên để thi hành án.
Trong trường hợp người đứng tên hộ có nợ hoặc nghĩa vụ tài chính, tài sản sẽ bị xử lý mà người mua thực tế không được bảo vệ quyền lợi, do không đứng tên trên giấy tờ pháp lý. Khi tài sản bị phát mãi, người mua thực tế có nguy cơ mất trắng và chỉ có thể khởi kiện đòi bồi thường riêng.
Rủi ro khi người đứng tên hộ qua đời
Tài sản trở thành di sản thừa kế
Khi người đứng tên hộ chết, tài sản sẽ trở thành di sản thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
Phát sinh tranh chấp với người thừa kế
Những người thừa kế hợp pháp có quyền đối với tài sản và được pháp luật bảo vệ. Người mua thực tế sẽ phải chứng minh thỏa thuận nhờ đứng tên, điều này rất khó nếu không có chứng cứ rõ ràng.
Rủi ro khi người đứng tên hộ ly hôn
Theo Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân thường được xác định là tài sản chung của vợ chồng.
Khi người đứng tên hộ ly hôn, tài sản có thể bị đưa vào phân chia, và người mua thực tế sẽ bị cuốn vào tranh chấp mà không có quyền pháp lý rõ ràng đối với tài sản.
Rủi ro khi người đứng tên mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự
Khi người đứng tên bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, việc chuyển nhượng tài sản phải thông qua người giám hộ do Tòa án chỉ định.
Người giám hộ có quyền từ chối giao dịch nếu không có lợi cho người được giám hộ, khiến việc xử lý tài sản trở nên phức tạp, kéo dài và không chắc chắn.
Nguy cơ giao dịch bị tuyên vô hiệu
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật hoặc nhằm che giấu hành vi vi phạm pháp luật có thể bị tuyên vô hiệu.
Nếu việc nhờ đứng tên nhằm trốn thuế, lách luật hoặc che giấu quyền sở hữu, giao dịch có thể không được pháp luật công nhận và các bên sẽ không được bảo vệ quyền lợi.
Khó khăn trong việc chuyển nhượng tài sản
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, chỉ người đứng tên trên sổ đỏ mới có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp tài sản.
Do đó, người mua thực tế không thể tự mình thực hiện các giao dịch mà phải phụ thuộc hoàn toàn vào người đứng tên. Nếu người này không hợp tác, việc chuyển nhượng sẽ bị đình trệ và có thể phải giải quyết bằng con đường tố tụng kéo dài.
Khó khăn trong việc chứng minh khi tranh chấp
Tòa án yêu cầu chứng cứ đầy đủ về nguồn tiền, thỏa thuận và quá trình giao dịch. Nếu chỉ thỏa thuận bằng lời nói hoặc không có giấy tờ rõ ràng, khả năng bảo vệ quyền lợi là rất thấp.
Pháp luật Việt Nam ưu tiên bảo vệ người có tên trên giấy tờ hợp pháp, khiến người mua thực tế gặp bất lợi lớn khi tranh chấp.
Khuyến nghị từ Luật sư chuyên môn
Từ thực tiễn và quy định pháp luật hiện hành, các chuyên gia khuyến cáo:
- Không nên nhờ người khác đứng tên hộ khi mua nhà đất
- Tìm hiểu kỹ điều kiện sở hữu bất động sản trước khi giao dịch
- Lập văn bản rõ ràng, có công chứng nếu phát sinh thỏa thuận
- Lưu giữ đầy đủ chứng từ thanh toán
- Tìm đến luật sư để được tư vấn trước khi thực hiện giao dịch
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng ngay cả khi có đầy đủ giấy tờ, rủi ro vẫn không thể loại bỏ hoàn toàn.
>>> Bạn đang có ý định mua nhà nhưng chưa rõ rủi ro pháp lý? Hãy liên hệ ngay Luật Thiên Mã để được tư vấn chi tiết, giúp bạn giao dịch an toàn và đúng quy định pháp luật.
