Đất trồng cây lâu năm được sử dụng để trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng nhiều năm, nhưng trong quá trình sản xuất, người sử dụng đất có thể cần xây dựng khu vực sơ chế, bảo quản nông sản nhằm nâng cao hiệu quả canh tác. Vấn đề đặt ra là làm nhà sơ chế nông sản trên đất trồng cây lâu năm có được xem là sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích hay không, và người sử dụng đất có phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất trước khi xây dựng công trình?
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn, cần phân biệt việc xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp với việc sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích. Việc xác định đúng trường hợp có ý nghĩa quan trọng để tránh xây dựng không đúng quy định, phát sinh vi phạm về đất đai hoặc phải tháo dỡ công trình.
Làm nhà sơ chế nông sản trên đất trồng cây lâu năm có được xem là sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích?
Không mặc nhiên được xem là sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích. Nếu nhà sơ chế được xây dựng để phục vụ trực tiếp hoạt động trồng trọt, thu hoạch, sơ chế hoặc bảo quản nông sản, công trình có thể thuộc trường hợp xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai.
Khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất nông nghiệp được sử dụng một diện tích đất theo quy định của UBND cấp tỉnh để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Trong khi đó, Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích, trong đó đất nông nghiệp được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi và trồng cây dược liệu theo điều kiện pháp luật quy định.
Hai cơ chế này có phạm vi áp dụng khác nhau. Vì vậy, không thể chỉ dựa vào việc xây dựng nhà sơ chế trên đất trồng cây lâu năm để kết luận đây là sử dụng đất kết hợp đa mục đích.
Trường hợp nhà sơ chế phục vụ trực tiếp hoạt động trồng trọt
Theo khoản 6 Điều 3 Nghị định 112/2024/NĐ-CP, công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp bao gồm công trình phục vụ sơ chế, bảo quản nông sản; kho chứa vật tư nông nghiệp, máy móc, dụng cụ lao động; công trình trưng bày, giới thiệu sản phẩm nông nghiệp.
Do đó, nếu người sử dụng đất xây dựng một khu nhà để phân loại, làm sạch, sơ chế và bảo quản trái cây thu hoạch từ vườn cây lâu năm của mình, công trình có thể được xem xét theo cơ chế xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Tuy nhiên, việc thuộc nhóm công trình này không có nghĩa người sử dụng đất được tự do xây dựng với mọi diện tích, kết cấu hoặc quy mô. Công trình vẫn phải đáp ứng điều kiện về diện tích, mục đích sử dụng, quy mô và các yêu cầu liên quan theo quy định áp dụng tại địa phương.
Trường hợp xây dựng nhà để sơ chế, chế biến nông sản mang tính kinh doanh độc lập
Nếu công trình không chỉ phục vụ hoạt động sản xuất nông nghiệp trên đất mà còn được sử dụng làm cơ sở chế biến, kinh doanh hoặc cung cấp dịch vụ cho các tổ chức, cá nhân khác, cần xem xét bản chất hoạt động thực tế.
Ví dụ, người sử dụng đất xây dựng một nhà xưởng quy mô lớn để tiếp nhận nông sản từ nhiều địa phương, vận hành dây chuyền chế biến công nghiệp và kinh doanh sản phẩm độc lập với hoạt động trồng trọt trên thửa đất. Trường hợp này không thể mặc nhiên được coi là công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp chỉ vì nguyên liệu đầu vào là nông sản.
Cơ quan có thẩm quyền cần xem xét công năng công trình, quy trình sản xuất, phạm vi hoạt động và mục đích sử dụng đất để xác định cơ chế pháp lý phù hợp.
>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!
Điều kiện xây dựng nhà sơ chế nông sản trên đất trồng cây lâu năm
Để xác định công trình có được xây dựng trên đất trồng cây lâu năm hay không, người sử dụng đất cần xem xét các điều kiện sau.
Công trình phải phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp
Trước hết, cần chứng minh nhà sơ chế có chức năng phục vụ trực tiếp cho hoạt động sản xuất nông nghiệp, chẳng hạn sơ chế và bảo quản nông sản sau thu hoạch.
Công trình cần có mối liên hệ thực tế với hoạt động canh tác, thu hoạch hoặc bảo quản nông sản. Việc đặt tên công trình là “nhà sơ chế nông sản” không đủ để xác định tính hợp pháp nếu trên thực tế công trình được sử dụng chủ yếu cho mục đích khác.
Diện tích xây dựng phải phù hợp quy định của địa phương
Khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai năm 2024 giao UBND cấp tỉnh quy định diện tích đất được sử dụng để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Vì vậy, người sử dụng đất cần kiểm tra quy định cụ thể của tỉnh, thành phố nơi có đất về diện tích, điều kiện và cách thức xây dựng loại công trình này.
Không nên mặc định rằng mọi thửa đất trồng cây lâu năm đều được xây nhà sơ chế với cùng một tỷ lệ diện tích hoặc cùng một quy mô trên phạm vi cả nước.
Không làm thay đổi mục đích sử dụng đất trái quy định
Việc xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải được thực hiện theo đúng cơ chế pháp luật cho phép, không được lợi dụng quy định này để chuyển đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp trái phép.
Nếu công trình thực tế được sử dụng làm nhà ở, nhà xưởng công nghiệp hoặc cơ sở kinh doanh độc lập không thuộc trường hợp được phép, người sử dụng đất có thể phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định trước khi triển khai.
Ngoài ra, công trình phải đáp ứng các quy định có liên quan về xây dựng, môi trường, phòng cháy, chữa cháy và các yêu cầu quản lý khác nếu thuộc trường hợp áp dụng.
Có phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất khi xây nhà sơ chế nông sản không?
Không phải mọi trường hợp xây nhà sơ chế nông sản trên đất trồng cây lâu năm đều phải chuyển mục đích sử dụng đất. Việc có phải chuyển mục đích hay không phụ thuộc vào cơ chế pháp lý được áp dụng và công năng thực tế của công trình.
Nếu công trình đáp ứng đầy đủ điều kiện để được xây dựng trên một phần diện tích đất nông nghiệp nhằm phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai năm 2024 và quy định của địa phương, người sử dụng đất có thể thực hiện theo cơ chế này mà không mặc nhiên phải chuyển phần đất đó sang loại đất phi nông nghiệp.
Ngược lại, nếu mục đích sử dụng thực tế vượt ra ngoài phạm vi được phép, chẳng hạn sử dụng làm nhà xưởng sản xuất phi nông nghiệp hoặc cơ sở kinh doanh không đáp ứng điều kiện áp dụng, người sử dụng đất phải xem xét thủ tục chuyển mục đích theo quy định.
Cần lưu ý rằng không phải chuyển mục đích sử dụng đất không đồng nghĩa với việc được miễn mọi thủ tục xây dựng. Nghĩa vụ xin giấy phép xây dựng, thông báo hoặc thực hiện thủ tục liên quan phải được xác định riêng theo loại công trình, quy mô, địa điểm và quy định pháp luật xây dựng hiện hành.
Khi nào nhà sơ chế nông sản được xem xét theo cơ chế sử dụng đất kết hợp đa mục đích?
Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 cho phép đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với một số mục đích khác, trong đó có thương mại, dịch vụ, chăn nuôi và trồng cây dược liệu.
Cơ chế này có thể được xem xét khi người sử dụng đất thực hiện thêm một mục đích kết hợp thuộc trường hợp luật định và đáp ứng đầy đủ điều kiện áp dụng. Tuy nhiên, việc sơ chế nông sản không tự động trở thành một mục đích kết hợp độc lập chỉ vì hoạt động đó diễn ra trong một công trình trên đất nông nghiệp.
Theo Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các điều kiện về phạm vi sử dụng, không thuộc trường hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất, giới hạn diện tích và tính chất công trình. Đối với công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để sử dụng kết hợp đa mục đích, quy mô và tính chất phải phù hợp, đồng thời công trình phải dễ dàng tháo dỡ.
Vì vậy, nếu người sử dụng đất vừa trồng cây lâu năm vừa tổ chức hoạt động thương mại, dịch vụ thuộc trường hợp được phép kết hợp, cần xác định riêng việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích và việc xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Hai cơ chế có thể có điều kiện và thủ tục khác nhau, không nên gộp làm một.
Thủ tục cần thực hiện trước khi xây dựng nhà sơ chế nông sản
Trước khi triển khai công trình, người sử dụng đất nên thực hiện các bước sau để xác định đúng điều kiện pháp lý.
Thứ nhất, kiểm tra giấy tờ về quyền sử dụng đất. Cần xác định chính xác loại đất ghi trên Giấy chứng nhận, diện tích thửa đất, ranh giới và các thông tin liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ hai, xác định công năng và quy mô công trình. Cần làm rõ nhà sơ chế dùng để làm sạch, phân loại, đóng gói hay bảo quản nông sản; công trình có phục vụ trực tiếp hoạt động canh tác trên đất hay còn dùng cho hoạt động kinh doanh, chế biến độc lập.
Thứ ba, kiểm tra quy định của UBND cấp tỉnh. Người sử dụng đất cần tìm hiểu điều kiện, diện tích và thủ tục áp dụng đối với công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất trồng cây lâu năm tại địa phương.
Thứ tư, xác định thủ tục về xây dựng và các lĩnh vực liên quan. Sau khi xác định công trình phù hợp về đất đai, cần tiếp tục kiểm tra nghĩa vụ về giấy phép xây dựng hoặc thủ tục tương ứng, đồng thời đáp ứng các yêu cầu về môi trường và an toàn nếu thuộc diện áp dụng.
Luật sư Nguyễn Văn Hùng lưu ý: Trước khi đầu tư xây dựng, người sử dụng đất nên chuẩn bị bản mô tả công năng, diện tích, kết cấu và phương án sử dụng công trình để đề nghị cơ quan có thẩm quyền tại địa phương hướng dẫn. Việc xác định đúng cơ chế pháp lý ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế nguy cơ bị xử lý do sử dụng đất hoặc xây dựng công trình không đúng quy định.
Ví dụ thực tế về nhà sơ chế nông sản trên đất trồng cây lâu năm
Ông A có 2 ha đất trồng cây ăn quả. Sau khi thu hoạch, ông muốn xây dựng một khu nhà nhỏ để phân loại, làm sạch, đóng gói và bảo quản trái cây trước khi vận chuyển đến nơi tiêu thụ.
Nếu công trình thực sự phục vụ trực tiếp hoạt động sản xuất nông nghiệp và đáp ứng các điều kiện theo pháp luật đất đai cùng quy định của địa phương, ông A có thể được xem xét áp dụng cơ chế xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Tuy nhiên, nếu ông A xây dựng nhà xưởng lớn để tiếp nhận, chế biến nông sản từ nhiều nguồn, tổ chức hoạt động sản xuất độc lập hoặc kinh doanh dịch vụ ngoài phạm vi được phép, cần đánh giá lại mục đích sử dụng đất và các thủ tục liên quan. Không thể chỉ căn cứ vào việc ông A có đất trồng cây lâu năm để kết luận công trình được phép xây dựng.
Kết luận
Làm nhà sơ chế nông sản trên đất trồng cây lâu năm không mặc nhiên được xem là sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích. Nếu công trình phục vụ trực tiếp hoạt động sơ chế, bảo quản nông sản của cơ sở sản xuất, có thể xem xét áp dụng cơ chế xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai năm 2024. Nếu công trình phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ hoặc sản xuất độc lập, cần xác định riêng khả năng áp dụng cơ chế sử dụng đất kết hợp đa mục đích hoặc yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
Trước khi xây dựng, người sử dụng đất nên kiểm tra loại đất, công năng, diện tích và quy định của địa phương, đồng thời xác định các thủ tục về xây dựng có liên quan. Việc đáp ứng điều kiện pháp luật ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế rủi ro bị xử phạt, buộc khôi phục hiện trạng hoặc tháo dỡ công trình.
