Quy hoạch sử dụng đất là thông tin quan trọng mà người mua thường dựa vào để đánh giá giá trị và khả năng sử dụng của một thửa đất. Vì vậy, việc tự tạo hoặc chỉnh sửa tài liệu quy hoạch, bản đồ quy hoạch nhằm khiến người mua tin rằng đất có quy hoạch tốt, sắp làm dự án hoặc có khả năng chuyển mục đích sử dụng để bán với giá cao có thể bị xử lý nghiêm.
Tùy vào cách thức thực hiện, người làm giả quy hoạch có thể bị xử lý về Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức và nếu dùng tài liệu hoặc thông tin giả để chiếm đoạt tiền của người mua thì còn có thể bị xem xét về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Làm giả quy hoạch để lừa bán đất có thể bị phạt tù không?
Làm giả tài liệu quy hoạch có thể bị xử lý hình sự
Nếu người bán tự làm giả văn bản, bản đồ, quyết định hoặc tài liệu thể hiện thông tin quy hoạch của cơ quan, tổ chức rồi sử dụng tài liệu đó để thực hiện hành vi trái pháp luật, có thể bị xem xét theo Điều 341 Bộ luật Hình sự.
Theo quy định này, người làm giả con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác của cơ quan, tổ chức hoặc sử dụng tài liệu giả để thực hiện hành vi trái pháp luật có thể bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 02 năm.
Mức phạt tù có thể tăng lên 02–05 năm nếu có các tình tiết như phạm tội có tổ chức, phạm tội từ 02 lần trở lên, làm từ 02–05 tài liệu hoặc thu lợi bất chính từ 10 triệu đồng đến dưới 50 triệu đồng. Trường hợp làm từ 06 tài liệu trở lên hoặc thu lợi bất chính từ 50 triệu đồng trở lên, mức phạt có thể từ 03–07 năm tù.
Ví dụ, A lấy bản đồ quy hoạch thật của địa phương, dùng phần mềm chỉnh sửa để biến một khu đất nông nghiệp thành khu đất được thể hiện là đất ở hoặc khu vực sắp triển khai dự án, sau đó in tài liệu này và đưa cho khách hàng xem để tạo lòng tin. Nếu tài liệu được xác định là giả và việc sử dụng nhằm thực hiện hành vi trái pháp luật, A có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự.
Nếu dùng quy hoạch giả để chiếm tiền của người mua có thể bị xử lý về tội lừa đảo
Trường hợp người bán biết thông tin quy hoạch là giả nhưng cố tình đưa cho khách hàng xem để họ tin tưởng giao tiền, hành vi có thể có dấu hiệu của Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự.
Điểm quan trọng của tội này là phải xác định có thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản. Nếu người bán dùng quy hoạch giả để làm khách hàng tin rằng thửa đất có giá trị hoặc tiềm năng lớn hơn thực tế, sau đó nhận tiền và chiếm đoạt thì đây là tình tiết đặc biệt quan trọng khi đánh giá trách nhiệm hình sự. Điều 174 quy định khung hình phạt cơ bản đối với hành vi dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản từ 02 triệu đồng trở lên là cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.
Nếu giá trị tài sản chiếm đoạt lớn hoặc có các tình tiết định khung tăng nặng, mức phạt tù có thể tăng đáng kể.
Lưu ý từ Luật sư Đặng Quý Tiên: Không phải cứ thông tin quy hoạch được người bán cung cấp không chính xác là đương nhiên cấu thành tội lừa đảo. Cần làm rõ người bán có biết thông tin đó là giả hay không, có chủ động tạo tài liệu giả hay không, có mục đích chiếm đoạt tiền ngay từ đầu hay không và số tiền thực tế bị chiếm đoạt là bao nhiêu. Đây là những yếu tố quan trọng để phân biệt hành vi phạm tội với trường hợp cung cấp thông tin sai hoặc tranh chấp dân sự thông thường.
Có thể bị xử lý về cả làm giả tài liệu và lừa đảo
Nếu một người vừa làm giả tài liệu quy hoạch, vừa sử dụng tài liệu đó để lừa người mua chuyển tiền và chiếm đoạt tài sản, cơ quan tiến hành tố tụng có thể xem xét nhiều tội danh nếu từng hành vi độc lập đáp ứng đầy đủ các yếu tố cấu thành tội phạm.
Thực tiễn pháp lý cũng ghi nhận trường hợp làm giả tài liệu của cơ quan, tổ chức nhằm thực hiện hành vi lừa đảo có thể phải xem xét cả Điều 341 và Điều 174 Bộ luật Hình sự, bởi hai quy định này bảo vệ những quan hệ xã hội khác nhau.
Do đó, việc người phạm tội đã sử dụng quy hoạch giả để lừa bán đất không có nghĩa chỉ xem xét số tiền chiếm đoạt. Cơ quan có thẩm quyền còn có thể xác minh nguồn gốc tài liệu giả, cách thức tạo lập và việc sử dụng tài liệu đó.
Làm giả quy hoạch để bán đất có thể bị xử lý thế nào?
Tùy tính chất vụ việc, người thực hiện có thể phải đối mặt với:
- Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức nếu làm hoặc sử dụng tài liệu giả để thực hiện hành vi trái pháp luật.
- Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản nếu dùng thông tin hoặc tài liệu gian dối để khiến người mua giao tiền rồi chiếm đoạt.
- Trách nhiệm hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại cho người bị hại.
- Các trách nhiệm pháp lý khác nếu vụ việc còn có hành vi vi phạm liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
Đặc biệt, người mua đất không nên chỉ dựa vào bản quy hoạch do người bán hoặc môi giới cung cấp. Luật Đất đai 2024 quy định công dân có quyền tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi được quyết định, phê duyệt cũng phải được công bố công khai theo quy định của Luật Đất đai.
Ví dụ làm giả quy hoạch để lừa người mua đất
A có một thửa đất nhưng biết khu vực này chưa có dự án nào được phê duyệt. A thuê người chỉnh sửa bản đồ quy hoạch, thể hiện thửa đất nằm trong khu vực chuẩn bị xây dựng trung tâm thương mại.
A đưa bản đồ này cho B xem và nói rằng giá đất sẽ tăng mạnh sau khi dự án được triển khai. Tin tưởng thông tin này, B chuyển cho A 1 tỷ đồng để mua đất.
Sau khi nhận tiền, A không thực hiện giao dịch như cam kết và tìm cách chiếm đoạt số tiền của B.
Trong trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền có thể xác minh:
- Bản đồ quy hoạch có phải tài liệu giả hay không;
- Ai là người tạo hoặc chỉnh sửa tài liệu;
- A có biết tài liệu là giả hay không;
- A đã sử dụng tài liệu này để tạo niềm tin cho B như thế nào;
- Số tiền A đã nhận và thực tế có chiếm đoạt hay không;
- Có những người mua khác cũng bị lừa bằng thủ đoạn tương tự hay không.
Nếu có đủ căn cứ, A có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự về làm giả, sử dụng tài liệu giả và lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Người mua đất phát hiện quy hoạch bị làm giả cần làm gì?
Nếu nghi ngờ người bán sử dụng quy hoạch giả để bán đất, người mua nên:
- Giữ bản quy hoạch, bản đồ hoặc tài liệu mà người bán đã cung cấp.
- Lưu tin nhắn, email, nội dung quảng cáo và ghi âm trao đổi nếu có.
- Lưu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng và chứng từ chuyển tiền.
- Xác minh thông tin quy hoạch từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc nguồn thông tin chính thức.
- Yêu cầu xác nhận về tình trạng quy hoạch của thửa đất khi cần thiết.
- Nếu có dấu hiệu dùng tài liệu giả để chiếm đoạt tiền, có thể trình báo cơ quan Công an và cung cấp các tài liệu liên quan.
Việc xác minh quy hoạch từ nguồn chính thức đặc biệt quan trọng bởi Luật Đất đai 2024 quy định thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thuộc nhóm thông tin đất đai mà công dân được tiếp cận.
Nếu bạn cần hỗ trợ, hãy đăng ký tư vấn trực tiếp hoặc online với Luật Thiên Mã để được giải đáp chi tiết, xây dựng phương án xử lý tối ưu với chi phí hợp lý, phải chăng và phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
Kết luận
Làm giả quy hoạch để lừa người mua đất có thể bị đi tù. Nếu hành vi liên quan đến việc làm giả hoặc sử dụng tài liệu giả của cơ quan, tổ chức, người thực hiện có thể bị xử lý theo Điều 341 Bộ luật Hình sự với mức phạt tù từ 06 tháng đến 07 năm tùy trường hợp.
Nếu người thực hiện còn dùng quy hoạch giả làm thủ đoạn gian dối để người mua tin tưởng giao tiền rồi chiếm đoạt, hành vi có thể bị xem xét thêm về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Vì vậy, khi mua đất, người mua nên kiểm tra quy hoạch từ nguồn chính thức thay vì chỉ dựa vào bản đồ hoặc giấy tờ do người bán, môi giới cung cấp.
