Việc giao đất ở và thực hiện chỉnh trang đô thị là hai nội dung quan trọng nhằm đảm bảo quyền cư trú của người dân và thúc đẩy sự phát triển văn minh của thành phố. Với những sửa đổi mang tính đột phá tại Luật Đất đai năm 2024, các căn cứ pháp lý đã được quy định chi tiết để đảm bảo tính minh bạch và công bằng.
Căn cứ giao đất ở cho cá nhân tại đô thị
Theo Điều 116 Luật Đất đai 2024, căn cứ để Nhà nước giao đất ở hoặc cho phép cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất tại đô thị được xác định dựa trên các trụ cột pháp lý mới sau đây:
Căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp xã
Đây là điểm mới nổi bật nhất trong dự thảo sửa đổi. Căn cứ giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ dựa trực tiếp vào:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã: Đối với những địa phương thuộc trường hợp phải lập quy hoạch sử dụng đất.
- Kế hoạch sử dụng đất cấp xã: Đối với các trường hợp không phải lập quy hoạch sử dụng đất. Việc đưa cấp xã trở thành căn cứ trực tiếp giúp quy trình xin giao đất ở của cá nhân trở nên minh bạch và dễ dàng đối soát ngay tại địa phương cư trú.
Căn cứ vào các văn bản phê duyệt đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư
Đối với các trường hợp không thông qua đấu giá hay đấu thầu, căn cứ giao đất còn dựa trên các văn bản pháp lý về đầu tư đã được phê duyệt:
- Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Văn bản chấp thuận nhà đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Giao đất linh hoạt theo tiến độ thực tế
Nhằm hỗ trợ tối đa cho các dự án nhà ở đô thị, Điều 116 quy định:
Trường hợp dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc bồi thường, tái định cư thực hiện theo giai đoạn, thì việc giao đất/cho thuê đất sẽ được thực hiện tương ứng theo tiến độ thực tế của dự án hoặc tiến độ giải phóng mặt bằng. Điều này giúp tránh tình trạng quỹ đất bị bỏ hoang trong khi chờ đợi hoàn tất toàn bộ mặt bằng dự án.
Quy định về việc sử dụng đất để chỉnh trang đô thị
Sử dụng đất để chỉnh trang đô thị nhằm mục đích cải tạo, nâng cấp hạ tầng và không gian sống. Theo quy định tại Điều 198 Luật Đất đai năm 2024, hoạt động này phải tuân thủ các quy tắc sau:
Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết
Việc sử dụng đất để chỉnh trang đô thị phải tuyệt đối tuân thủ Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị (1/500). Các phương án phải đảm bảo sự kết nối đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, lưới điện) và hạ tầng xã hội giữa khu vực chỉnh trang và khu vực lân cận.
Phương thức góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh đất đai
Căn cứ Điều 219, Nhà nước khuyến khích cộng đồng dân cư thực hiện phương thức góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh đất đai để chỉnh trang đô thị. Người dân tự nguyện đóng góp diện tích đất để mở rộng đường, xây dựng công viên hoặc các tiện ích chung. Sau khi chỉnh trang, giá trị của mảnh đất còn lại sẽ tăng cao nhờ hạ tầng hoàn thiện, và người dân được Nhà nước hỗ trợ cấp đổi Giấy chứng nhận mới.
Chỉnh trang thông qua thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội
Theo Điều 79, Nhà nước có thể thực hiện thu hồi đất để thực hiện dự án chỉnh trang khu dân cư lụp xụp, khu vực có nguy cơ ô nhiễm hoặc cháy nổ cao. Trong trường hợp này, người có đất bị thu hồi được hưởng các chính sách bồi thường, hỗ trợ và ưu tiên tái định cư tại chỗ để đảm bảo tính ổn định của cộng đồng cư dân đô thị.
Luật sư Dương Văn Quang chia sẻ: “Sau mốc sáp nhập 01/07/2025, người dân cần kiểm tra lại Quy hoạch phân khu mới của đơn vị hành chính hiện tại. Căn cứ theo Khoản 5 Điều 116, chỉ cần đất của bạn phù hợp với quy hoạch chung của quận/huyện mới, bạn có thể nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất ở ngay mà không cần đợi kế hoạch sử dụng đất hàng năm như trước đây. Đây là cơ hội lớn để hợp thức hóa các thửa đất vườn trong đô thị.”
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
-
Huyện của tôi đã sáp nhập vào Quận mới, Sổ đỏ cũ có cần đổi lại không?
Trả lời: Sổ đỏ cũ vẫn có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, khi thực hiện các quyền như giao đất, chuyển mục đích theo Điều 116, cơ quan chức năng sẽ cập nhật thông tin địa giới hành chính mới trên Giấy chứng nhận cho bạn.
-
Căn cứ giao đất tại các khu vực vừa sáp nhập có thay đổi không?
Trả lời: Căn cứ pháp lý vẫn giữ nguyên theo Điều 116 Luật Đất đai 2024, nhưng các quy hoạch chung và quy hoạch phân khu sẽ được điều chỉnh để phù hợp với quy mô của đơn vị hành chính mới.
-
Đất nằm trong khu vực chỉnh trang đô thị sau sáp nhập có dễ bị thu hồi hơn không?
Trả lời: Việc thu hồi phải dựa trên Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của đơn vị hành chính mới. Nếu nằm trong quy hoạch chỉnh trang vì lợi ích công cộng, việc thu hồi sẽ thực hiện theo đúng quy định tại Điều 79.
Để đặt lịch tư vấn trực tiếp với Luật sư của Luật Thiên Mã hoặc gọi Hotline để được hỗ trợ khẩn cấp!
Kết luận
Việc sáp nhập đơn vị hành chính từ ngày 01/07/2025 là bước tiến để tinh gọn bộ máy, nhưng cũng đòi hỏi người dân và nhà đầu tư phải nắm chắc các căn cứ pháp lý tại Điều 116 Luật Đất đai 2024. Hiểu rõ quy hoạch của đơn vị hành chính mới sẽ giúp bạn chủ động trong việc xin giao đất ở và tham gia vào các dự án chỉnh trang đô thị một cách an toàn, hiệu quả.
Để được hỗ trợ tra cứu quy hoạch mới nhất sau sáp nhập hoặc thực hiện các thủ tục về đất đai theo địa giới hành chính mới, hãy liên hệ ngay với website luatthienma.com.vn. Luật Thiên Mã luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn!
Brand: Luật Thiên Mã
Tác giả: Ban Biên tập Luật Thiên Mã
Luật sư tham vấn: Luật sư Dương Văn Quang
