Đất nhận khoán của nông trường là loại đất có nguồn gốc và cơ chế sử dụng khác với đất được Nhà nước giao hoặc công nhận trực tiếp cho hộ gia đình, cá nhân. Người nhận khoán thường chỉ có quyền sử dụng đất theo nội dung, thời hạn và điều kiện của hợp đồng khoán. Vì vậy, việc đang canh tác ổn định hoặc đã nhận khoán trong thời gian dài không đồng nghĩa với việc người nhận khoán được tự do mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vậy đất nhận khoán của nông trường có được chuyển nhượng không? Theo Luật Đất đai 2024, đất nhận khoán về nguyên tắc thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo điểm a khoản 2 Điều 181. Khi chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và chưa đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng, người nhận khoán không thể tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đối với đất có sổ đỏ thông thường.
Đất nhận khoán của nông trường là gì?
Đất nhận khoán của nông trường là đất có nguồn gốc do nông trường, lâm trường hoặc công ty nông, lâm nghiệp quản lý và giao cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng theo hình thức khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc các mục đích phù hợp với phương án sử dụng đất.
Trong thực tế, người nhận khoán có thể được giao một diện tích đất nhất định để trồng cây lâu năm, cây hàng năm hoặc thực hiện hoạt động sản xuất khác. Việc sử dụng đất thường được xác lập thông qua hợp đồng giao khoán, giấy nhận khoán hoặc các giấy tờ có liên quan.
Tuy nhiên, cần phân biệt giữa quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất theo hợp đồng khoán. Người nhận khoán có quyền sử dụng đất trong phạm vi được giao nhưng không vì thế mà trở thành người có đầy đủ quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai.
Đây là lý do việc “mua bán đất nông trường” trên thực tế cần được kiểm tra rất kỹ về nguồn gốc và tình trạng pháp lý.
Đất nhận khoán của nông trường có được chuyển nhượng không?
Về nguyên tắc, không được tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu người nhận khoán chỉ có hợp đồng khoán mà chưa được công nhận quyền sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện luật định, trong đó điều kiện cơ bản là có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng.
Trong khi đó, điểm d khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định đất nhận khoán không được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo điểm a khoản 2 Điều 181.
Do đó, nếu A chỉ có giấy nhận khoán của nông trường và chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì A không thể tự mình ký hợp đồng bán quyền sử dụng đất cho B với tư cách chủ sử dụng đất.
Có hợp đồng khoán lâu năm có được bán đất không?
Không phải cứ nhận khoán lâu năm là được chuyển nhượng.
Thời gian sử dụng đất dài có thể là một trong những yếu tố cần xem xét khi xác định nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, nhưng không thay thế điều kiện pháp lý về quyền sử dụng đất.
Chẳng hạn, A nhận khoán đất của nông trường từ năm 2005, sử dụng liên tục và trồng cây lâu năm trên đất. A muốn bán cho B bằng giấy viết tay.
Nếu A vẫn chỉ có hợp đồng khoán và chưa được công nhận quyền sử dụng đất thì việc A sử dụng đất ổn định trong nhiều năm không đồng nghĩa A có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho B.
Trường hợp nào đất nhận khoán có thể được chuyển nhượng?
Trường hợp đáng chú ý là người đang sử dụng đất có nguồn gốc giao khoán của nông, lâm trường trước ngày 01/02/2015 và thuộc trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo điểm a khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2024.
Theo quy định này, người đang sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp có nguồn gốc là đất được giao, giao khoán, khoán trắng, thuê hoặc mượn của nông, lâm trường trước ngày 01/02/2015 có thể được công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân. Hình thức công nhận là Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Phần diện tích vượt hạn mức được xử lý theo cơ chế mà Điều 181 quy định.
Điều này có thể được hiểu theo trình tự:
Đất nhận khoán trước 01/02/2015 → đáp ứng điều kiện công nhận → được công nhận quyền sử dụng đất → được cấp Giấy chứng nhận → đáp ứng Điều 45 → có thể thực hiện quyền chuyển nhượng.
Tuy nhiên, không nên hiểu rằng mọi trường hợp nhận khoán trước ngày 01/02/2015 đều đương nhiên được cấp sổ đỏ. Cơ quan có thẩm quyền vẫn phải xem xét nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, diện tích, hạn mức và các điều kiện pháp luật liên quan.
Điều kiện chuyển nhượng đất sau khi được cấp sổ đỏ
Nếu người nhận khoán đã được công nhận quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận thì việc chuyển nhượng vẫn phải đáp ứng các điều kiện của Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Các điều kiện cơ bản gồm:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án có hiệu lực;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất còn trong thời hạn sử dụng;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Ngoài ra, tùy loại đất, chủ thể sử dụng đất và tình trạng pháp lý cụ thể của thửa đất còn phải kiểm tra các điều kiện hạn chế chuyển nhượng khác.
Như vậy, được cấp sổ đỏ là điều kiện quan trọng nhưng chưa phải lúc nào cũng đồng nghĩa có thể bán ngay.
Đất nhận khoán có được cấp sổ đỏ không?
Thông thường, đất nhận khoán không được cấp Giấy chứng nhận.
Điểm d khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định đất nhận khoán thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận, nhưng có ngoại lệ đối với trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181.
Ngoại lệ này đặc biệt quan trọng đối với các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nguồn gốc từ nông trường, lâm trường trước ngày 01/02/2015.
Ví dụ, A nhận khoán 3 ha đất của nông trường từ năm 2010 và đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Nếu A đáp ứng đầy đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất theo Điều 181 thì phần diện tích đủ điều kiện có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Sau khi được cấp Giấy chứng nhận, A mới có cơ sở thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng nếu đáp ứng Điều 45.
Có được “bán suất khoán” của nông trường không?
Đây là cách giao dịch thường gặp trên thực tế nhưng cần phân biệt với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nếu một người chỉ có hợp đồng nhận khoán, việc họ lập giấy viết tay với người khác và nhận tiền để “bán đất” không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất đã được chuyển sang cho người mua.
Về bản chất, có thể phát sinh các vấn đề khác nhau:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng khoán;
- Chuyển nhượng cây trồng hoặc tài sản gắn liền với đất;
- Thỏa thuận để người khác tiếp tục sử dụng đất.
Mỗi trường hợp có cách xử lý khác nhau.
Đặc biệt, nếu hợp đồng khoán quy định người nhận khoán không được chuyển giao cho người khác, việc tự ý “bán suất khoán” có thể dẫn đến tranh chấp với nông trường hoặc công ty nông, lâm nghiệp.
Vì vậy, trước khi giao tiền, bên mua cần xác định rõ mình đang mua quyền sử dụng đất, mua tài sản trên đất hay chỉ nhận lại quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng khoán.
Người mua đất nhận khoán bằng giấy viết tay có được công nhận quyền sử dụng đất không?
Không thể khẳng định người mua sẽ được công nhận quyền sử dụng đất chỉ dựa trên giấy viết tay.
Giấy viết tay giữa người nhận khoán và người mua chỉ thể hiện thỏa thuận giữa các bên. Trong khi đó, quyền sử dụng đất có được Nhà nước công nhận hay không còn phụ thuộc vào nguồn gốc đất và các điều kiện pháp luật.
Ví dụ:
A nhận khoán đất nông trường từ năm 2010. Năm 2022, A viết giấy bán cho B với giá 500 triệu đồng. B nhận đất và tiếp tục trồng cây.
Việc B đã nhận đất và sử dụng thực tế không có nghĩa B đương nhiên trở thành người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Cơ quan có thẩm quyền phải xác định ai là người thuộc trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo Điều 181 và các quy định liên quan.
Do đó, người mua cần đặc biệt thận trọng với các giao dịch có nội dung như “đất nông trường”, “đất giao khoán”, “đất khoán lâu năm”, “suất khoán nông trường” nhưng không có Giấy chứng nhận.
Có được chuyển nhượng cây trồng trên đất nhận khoán không?
Cần tách riêng quyền đối với đất và quyền sở hữu đối với tài sản trên đất.
Luật Đất đai 2024 có quy định riêng về đất nhận khoán, trong đó đất nhận khoán được xem xét trong nhiều chính sách liên quan đến bồi thường chi phí đầu tư vào đất và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Điều này cho thấy quyền lợi của người nhận khoán không hoàn toàn giống quyền của người có quyền sử dụng đất được công nhận.
Nếu trên đất có cây lâu năm, công trình hoặc tài sản khác, cần kiểm tra:
- Ai là chủ sở hữu tài sản;
- Tài sản được tạo lập vào thời điểm nào;
- Hợp đồng khoán quy định quyền đối với tài sản ra sao;
- Khi kết thúc hợp đồng khoán, tài sản được xử lý như thế nào;
- Việc chuyển giao tài sản có cần sự đồng ý của nông trường hoặc công ty quản lý đất hay không.
Do đó, chuyển nhượng cây trồng hoặc tài sản trên đất không đồng nghĩa với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Lưu ý từ Luật sư Đặng Quý Tiên: Nếu đang được chào bán đất nhận khoán của nông trường, không nên chỉ kiểm tra giấy nhận khoán hoặc giấy viết tay. Cần kiểm tra nguồn gốc đất, hợp đồng khoán, thời điểm nhận khoán, hồ sơ quản lý của nông trường hoặc công ty nông, lâm nghiệp và tình trạng cấp Giấy chứng nhận. Đặc biệt, cần xác định người bán có thực sự thuộc trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo Điều 181 hay chỉ đang có quyền sử dụng đất theo hợp đồng khoán.
Nông trường giao khoán trái pháp luật thì người nhận khoán có được cấp sổ đỏ không?
Không phải mọi trường hợp giao khoán đều được công nhận.
Luật Đất đai 2024 yêu cầu các công ty nông, lâm nghiệp phải rà soát diện tích đất đang giao, giao khoán, khoán trắng, cho thuê, cho mượn, liên doanh, liên kết và cả diện tích sử dụng trái pháp luật. Nghị định quy định chi tiết hiện hành cũng yêu cầu rà soát nguồn gốc, quá trình quản lý và hiện trạng sử dụng đất của các công ty nông, lâm nghiệp.
Trường hợp công ty nông, lâm nghiệp được cấp Giấy chứng nhận nhưng không trực tiếp sử dụng mà lại giao khoán hoặc khoán trắng trái pháp luật, diện tích này có thể thuộc diện bị rà soát, thu hồi theo quy định.
Vì vậy, người đang sử dụng đất cần phân biệt giao khoán hợp pháp với việc tự ý lấn chiếm, sử dụng đất hoặc nhận khoán không đúng thẩm quyền.
Ví dụ về đất nông trường nhận khoán có được bán không?
Trường hợp 1: Chỉ có hợp đồng nhận khoán
A nhận khoán 2 ha đất của nông trường và được phép trồng cây lâu năm.
A chưa được cấp Giấy chứng nhận và muốn bán toàn bộ 2 ha đất cho B.
Trong trường hợp này, A không thể tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho B như người đứng tên trên sổ đỏ. Việc chuyển giao còn phụ thuộc vào hợp đồng khoán và quy định của đơn vị quản lý đất.
Trường hợp 2: Được công nhận quyền sử dụng đất
B nhận khoán đất có nguồn gốc từ nông trường trước ngày 01/02/2015 và thuộc trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo Điều 181.
Sau khi hoàn tất thủ tục và được cấp Giấy chứng nhận, B muốn chuyển nhượng thửa đất.
Nếu thửa đất đáp ứng đầy đủ điều kiện tại Điều 45 và không thuộc trường hợp hạn chế chuyển nhượng thì B có thể thực hiện quyền chuyển nhượng theo quy định.
Trường hợp 3: Mua đất nông trường bằng giấy viết tay
C mua một mảnh đất được giới thiệu là “đất nông trường” từ D với giá 800 triệu đồng. Hai bên chỉ lập giấy viết tay và D giao cho C hợp đồng nhận khoán.
Trong trường hợp này, C không nên mặc nhiên cho rằng mình đã mua được quyền sử dụng đất. Cần xác minh D có quyền chuyển giao hay không, hợp đồng khoán có cho phép chuyển giao hay không và C có thuộc trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hay không.
Người mua đất nhận khoán cần kiểm tra những giấy tờ gì?
Trước khi giao dịch, nên kiểm tra tối thiểu:
- Hợp đồng giao khoán;
- Giấy tờ thể hiện nguồn gốc đất;
- Hồ sơ giao đất, giao khoán của nông trường hoặc công ty nông, lâm nghiệp;
- Thời điểm bắt đầu nhận khoán;
- Diện tích và ranh giới thực tế;
- Thời hạn khoán;
- Quyền và nghĩa vụ của người nhận khoán;
- Quy định về chuyển giao, chuyển nhượng trong hợp đồng;
- Hồ sơ về cây trồng, công trình hoặc tài sản trên đất;
- Giấy chứng nhận nếu thửa đất đã được công nhận quyền sử dụng đất;
- Thông tin về tranh chấp, kê biên hoặc các hạn chế quyền sử dụng đất.
Đặc biệt, nếu người bán nói rằng “đất này sắp được cấp sổ”, bên mua không nên chỉ dựa vào lời cam kết để giao toàn bộ tiền. Việc có được cấp Giấy chứng nhận hay không phải căn cứ vào hồ sơ và điều kiện pháp luật cụ thể.
>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!
Kết luận
Đất nhận khoán của nông trường về nguyên tắc không được tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu người nhận khoán chỉ có hợp đồng khoán và chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 quy định đất nhận khoán thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo điểm a khoản 2 Điều 181. Đối với đất có nguồn gốc giao khoán của nông, lâm trường trước ngày 01/02/2015, người đang sử dụng có thể được xem xét công nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện luật định.
Sau khi được công nhận và cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, chẳng hạn đất không có tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng. Vì vậy, trước khi mua bán loại đất này, cần kiểm tra kỹ nguồn gốc đất, hợp đồng khoán, thời điểm nhận khoán, tình trạng cấp sổ đỏ và quyền chuyển giao theo hợp đồng, tránh nhầm lẫn giữa mua quyền sử dụng đất với mua hoặc nhận lại “suất khoán”.
