Việc sử dụng sổ đỏ giả để vay tiền ngân hàng không chỉ làm phát sinh nguy cơ khoản vay bị từ chối, hợp đồng bị xử lý mà trong trường hợp có mục đích gian dối để chiếm đoạt tiền, người thực hiện còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Đặc biệt, nếu người vay biết rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giả nhưng vẫn sử dụng để tạo niềm tin cho ngân hàng và nhận tiền, hành vi có thể xâm phạm đồng thời đến trật tự quản lý hành chính và quyền sở hữu tài sản.

Vậy dùng sổ đỏ giả để vay tiền ngân hàng có bị truy cứu hình sự không? Người sử dụng có thể bị xử lý về tội sử dụng tài liệu giả của cơ quan, tổ chức theo Điều 341 Bộ luật Hình sự và, nếu có đủ căn cứ về mục đích chiếm đoạt, có thể bị xem xét về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174. Việc xác định tội danh và mức hình phạt cụ thể phụ thuộc vào nguồn gốc sổ đỏ giả, mục đích sử dụng, số tiền vay và ý thức của người thực hiện.

Dùng sổ đỏ giả để vay ngân hàng có thể bị truy cứu hình sự

Theo Văn bản hợp nhất số 135/VBHN-VPQH ngày 05/9/2025, Bộ luật Hình sự quy định tại Điều 341 về tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức; tội sử dụng con dấu hoặc tài liệu giả của cơ quan, tổ chức. Người nào sử dụng tài liệu, giấy tờ giả để thực hiện hành vi trái pháp luật có thể bị xử lý hình sự.

Sổ đỏ là cách gọi thông dụng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nếu một người sử dụng giấy chứng nhận giả để chứng minh mình có quyền đối với thửa đất nhằm đề nghị ngân hàng cấp khoản vay thì hành vi này có thể thuộc trường hợp sử dụng tài liệu giả.

Tuy nhiên, cần phân biệt hai vấn đề:

• Người sử dụng sổ đỏ giả có thể bị xử lý về hành vi sử dụng tài liệu giả nếu đáp ứng dấu hiệu của Điều 341.
• Nếu việc sử dụng sổ đỏ giả nhằm gian dối để ngân hàng tin tưởng và giao tiền, đồng thời người thực hiện có ý thức chiếm đoạt, hành vi còn có thể bị xem xét về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174.

Thực tiễn xét xử cũng cho thấy việc sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả để tạo lòng tin nhằm chiếm đoạt tiền có thể bị xử lý về cả Điều 174 và Điều 341 Bộ luật Hình sự.

Khi nào sử dụng sổ đỏ giả bị xử lý về tội sử dụng tài liệu giả?

Điều 341 Bộ luật Hình sự không chỉ xử lý người trực tiếp làm giả giấy tờ mà còn xử lý người sử dụng con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ giả để thực hiện hành vi trái pháp luật.

Vì vậy, ngay cả khi người vay không trực tiếp làm ra sổ đỏ giả nhưng biết rõ giấy tờ là giả và vẫn mang đến ngân hàng để làm hồ sơ vay tiền thì vẫn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự.

Ví dụ, A mua một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả từ một người khác. A biết rõ giấy này không phải do cơ quan có thẩm quyền cấp nhưng vẫn sử dụng để lập hồ sơ thế chấp vay ngân hàng.

Nếu chưa chứng minh được A có ý định chiếm đoạt tiền của ngân hàng thì hành vi của A vẫn có thể được xem xét theo Điều 341 do đã sử dụng giấy tờ giả để thực hiện hành vi trái pháp luật.

Mức phạt đối với hành vi sử dụng sổ đỏ giả

Theo khoản 1 Điều 341 Bộ luật Hình sự, người sử dụng tài liệu hoặc giấy tờ giả của cơ quan, tổ chức để thực hiện hành vi trái pháp luật có thể bị:

• Phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 100 triệu đồng;
• Phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm;
• Hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

Nếu hành vi thuộc các tình tiết định khung tăng nặng thì mức hình phạt có thể cao hơn. Chẳng hạn, trường hợp sử dụng tài liệu giả để thực hiện tội phạm ít nghiêm trọng hoặc tội phạm nghiêm trọng thuộc khoản 2 Điều 341 có thể bị phạt tù từ 02 năm đến 05 năm; trường hợp sử dụng để thực hiện tội phạm rất nghiêm trọng hoặc đặc biệt nghiêm trọng thuộc khoản 3 có thể bị phạt tù từ 03 năm đến 07 năm.

Dùng sổ đỏ giả để vay tiền nhằm chiếm đoạt có thể bị xử lý về tội lừa đảo

Không phải mọi trường hợp dùng sổ đỏ giả để vay ngân hàng đều mặc nhiên là lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Để xem xét Điều 174, cơ quan tiến hành tố tụng phải làm rõ thủ đoạn gian dối và mục đích chiếm đoạt tài sản.

Theo Điều 174 Bộ luật Hình sự, người dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 02 triệu đồng trở lên, hoặc dưới mức này nhưng thuộc một số trường hợp luật định, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Khung cơ bản là cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

Trong trường hợp vay ngân hàng, các dấu hiệu cần đặc biệt xem xét gồm:

Thứ nhất, có hành vi gian dối. Người vay đưa sổ đỏ giả, thông tin giả hoặc tài liệu giả để làm ngân hàng tin rằng mình có tài sản bảo đảm hợp pháp.

Thứ hai, ngân hàng dựa vào thông tin gian dối để giải ngân. Nếu ngân hàng phát hiện giấy tờ giả trước khi giải ngân thì tình huống pháp lý sẽ khác với trường hợp người vay đã nhận được tiền.

Thứ ba, có mục đích chiếm đoạt. Đây là yếu tố rất quan trọng. Không thể chỉ căn cứ vào việc hồ sơ có sổ đỏ giả để mặc nhiên kết luận người vay đã phạm tội lừa đảo.

Thứ tư, có tài sản bị chiếm đoạt hoặc hành vi đã đạt đến giai đoạn phạm tội chưa đạt theo quy định. Nếu người thực hiện đã bắt đầu thực hiện hành vi nhằm chiếm đoạt nhưng việc chiếm đoạt không xảy ra do nguyên nhân ngoài ý muốn thì cần xem xét quy định về phạm tội chưa đạt.

Lưu ý từ Luật sư Nguyễn Văn Hùng: Việc sử dụng sổ đỏ giả là dấu hiệu rất bất lợi nhưng chưa phải căn cứ duy nhất để xác định tội lừa đảo. Cơ quan tố tụng còn phải chứng minh người thực hiện biết giấy tờ giả, có thủ đoạn gian dối và đặc biệt là có ý thức chiếm đoạt tiền của ngân hàng. Nếu người vay thực tế có khả năng và ý định trả nợ, việc xác định tội lừa đảo cần được đánh giá dựa trên toàn bộ chứng cứ của vụ việc.

Dùng sổ đỏ giả nhưng vẫn trả tiền ngân hàng có phạm tội lừa đảo không?

Đây là tình huống cần phân biệt rõ.

Giả sử A làm giả sổ đỏ rồi dùng sổ này để vay ngân hàng 500 triệu đồng. Sau khi được giải ngân, A vẫn trả đầy đủ tiền vay và lãi theo hợp đồng.

Việc A trả được tiền không đương nhiên loại trừ trách nhiệm hình sự nếu ngay từ thời điểm sử dụng sổ đỏ giả, A đã có mục đích gian dối và đáp ứng đầy đủ dấu hiệu của tội phạm.

Ngược lại, nếu hồ sơ chứng minh A sử dụng giấy tờ giả nhưng không có ý thức chiếm đoạt tiền, chẳng hạn khoản vay thực tế được sử dụng đúng mục đích và A vẫn thực hiện nghĩa vụ trả nợ, việc xác định trách nhiệm về Điều 174 cần được đánh giá thận trọng.

Thực tiễn xét xử có trường hợp cơ quan tố tụng phân biệt giữa việc sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả và hành vi lừa đảo dựa trên mục đích chiếm đoạt. Có vụ án, việc sử dụng giấy chứng nhận giả để vay tiền nhưng người vay không có mục đích chiếm đoạt đã không được xác định là hành vi lừa đảo.

Vay tiền ngân hàng chưa được giải ngân thì có bị xử lý hình sự không?

Có thể.

Nếu người vay sử dụng sổ đỏ giả để lập hồ sơ vay tiền nhưng ngân hàng phát hiện giấy tờ giả trước khi giải ngân, người này vẫn có thể bị xem xét về tội sử dụng tài liệu giả của cơ quan, tổ chức nếu đủ dấu hiệu của Điều 341.

Đối với tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, việc chưa nhận được tiền có thể ảnh hưởng đến việc xác định giai đoạn phạm tội. Nếu người thực hiện đã bắt đầu thực hiện hành vi nhằm chiếm đoạt nhưng không thực hiện được đến cùng do nguyên nhân khách quan, cần xem xét quy định về phạm tội chưa đạt.

Do đó, không nên hiểu rằng “ngân hàng chưa đưa tiền thì chắc chắn không bị xử lý hình sự”.

Nếu người khác làm sổ đỏ giả và đưa cho người vay sử dụng thì ai chịu trách nhiệm?

Trách nhiệm hình sự của từng người được xác định dựa trên vai trò và hành vi cụ thể.

Người trực tiếp làm giả sổ đỏ

Người trực tiếp tạo ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả có thể bị xem xét về hành vi làm giả tài liệu của cơ quan, tổ chức theo Điều 341 Bộ luật Hình sự.

Người biết rõ sổ giả nhưng sử dụng để vay tiền

Người này có thể bị xem xét về hành vi sử dụng tài liệu giả.

Nếu họ đồng thời dùng sổ đỏ giả làm phương tiện gian dối để chiếm đoạt tiền ngân hàng thì còn có thể bị xem xét về Điều 174.

Người làm sổ đỏ giả và người vay tiền cùng bàn bạc

Nếu người làm giả và người sử dụng có sự thống nhất ý chí, cùng thực hiện kế hoạch phạm tội thì trách nhiệm của từng người có thể được xem xét theo quy định về đồng phạm.

Ngược lại, nếu một người chỉ vô tình chuyển giao giấy tờ mà không biết đó là tài liệu giả và không biết mục đích phạm tội của người sử dụng thì không thể chỉ dựa vào việc có liên quan đến giấy tờ để mặc nhiên xác định người đó là đồng phạm.

Mức hình phạt khi dùng sổ đỏ giả để chiếm đoạt tiền ngân hàng

Nếu đủ căn cứ cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, mức hình phạt được xác định dựa chủ yếu vào giá trị tài sản bị chiếm đoạt và các tình tiết định khung.

Theo Điều 174:

Giá trị tài sản chiếm đoạt	Khung hình phạt chính
Từ 2 triệu đến dưới 50 triệu đồng	Cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc tù 06 tháng–03 năm
Từ 50 triệu đến dưới 200 triệu đồng	Tù 02–07 năm
Từ 200 triệu đến dưới 500 triệu đồng	Tù 07–15 năm
Từ 500 triệu đồng trở lên	Tù 12–20 năm hoặc tù chung thân

Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc bị tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản theo quy định.

Nếu đồng thời đủ căn cứ xử lý về Điều 341 thì người phạm tội có thể phải chịu trách nhiệm về cả tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản và tội sử dụng tài liệu giả của cơ quan, tổ chức. Thực tiễn xét xử đã có những vụ án áp dụng đồng thời Điều 174 và Điều 341 đối với hành vi sử dụng giấy tờ giả làm phương thức để chiếm đoạt tài sản.

Ví dụ dùng sổ đỏ giả vay ngân hàng 700 triệu đồng

A không có quyền sử dụng một thửa đất nhưng đã đặt làm một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả đứng tên mình.

A mang giấy chứng nhận này đến ngân hàng, lập hồ sơ vay 700 triệu đồng và dùng thửa đất giả làm tài sản bảo đảm. Ngân hàng tin tưởng hồ sơ và giải ngân cho A.

Sau khi nhận tiền, A bỏ trốn và không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Trong trường hợp này, cơ quan tố tụng có thể tập trung làm rõ:

• A có biết giấy chứng nhận là giả hay không;
• A có chủ động tạo dựng thông tin gian dối để ngân hàng tin tưởng hay không;
• A có mục đích chiếm đoạt 700 triệu đồng ngay từ trước hoặc tại thời điểm vay hay không;
• Ngân hàng có thực sự giao tiền dựa trên thông tin gian dối đó hay không;
• Ai làm ra giấy chứng nhận giả và những người liên quan có biết kế hoạch chiếm đoạt hay không.

Nếu có đủ căn cứ chứng minh A dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt 700 triệu đồng, giá trị tài sản này thuộc trường hợp chiếm đoạt từ 500 triệu đồng trở lên, có thể thuộc khung hình phạt từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Đồng thời, hành vi sử dụng sổ đỏ giả còn có thể bị xem xét theo Điều 341.

Cần làm gì khi phát hiện hồ sơ vay có sổ đỏ giả?

Nếu ngân hàng hoặc cá nhân phát hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được sử dụng trong hồ sơ vay là giả, cần bảo quản hồ sơ và tài liệu liên quan để phục vụ việc xác minh.

Các tài liệu có thể có giá trị chứng minh gồm:

• Bản sao hoặc bản gốc Giấy chứng nhận bị nghi giả;
• Hồ sơ vay vốn;
• Hợp đồng tín dụng;
• Hồ sơ tài sản bảo đảm;
• Tài liệu thẩm định tài sản;
• Lịch sử giải ngân và giao dịch tài khoản;
• Tin nhắn, email hoặc trao đổi giữa những người liên quan;
• Tài liệu thể hiện nguồn gốc của giấy chứng nhận giả.

Đối với người bị tố giác hoặc đang bị xác minh, cần phân biệt rõ mình là người làm giả, sử dụng giấy tờ giả, biết giấy tờ giả nhưng vẫn hỗ trợ hay hoàn toàn không biết giấy tờ là giả. Đây là những tình tiết có thể dẫn đến cách đánh giá trách nhiệm hình sự khác nhau.

>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!

Đặt lịch tư vấn

Kết luận

Dùng sổ đỏ giả để vay tiền ngân hàng có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Nếu biết rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giả nhưng vẫn sử dụng để lập hồ sơ vay, người thực hiện có thể bị xem xét về tội sử dụng tài liệu giả của cơ quan, tổ chức theo Điều 341 Bộ luật Hình sự. Nếu việc sử dụng giấy tờ giả nhằm gian dối để ngân hàng giao tiền và người vay có mục đích chiếm đoạt thì còn có thể bị xử lý về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174.

Việc xác định chính xác tội danh và mức hình phạt phải dựa trên toàn bộ diễn biến vụ việc, đặc biệt là thời điểm phát sinh ý định chiếm đoạt, giá trị khoản tiền, việc ngân hàng đã giải ngân hay chưa, nguồn gốc sổ đỏ giả và nhận thức của từng người liên quan. Vì vậy, nếu đang có vụ việc thực tế liên quan đến sổ đỏ giả và khoản vay ngân hàng, cần rà soát hồ sơ vay, tài liệu về tài sản bảo đảm và các chứng cứ liên quan để đánh giá đúng trách nhiệm pháp lý.