Đất chưa có sổ đỏ bị lấn chiếm có đòi được không? Giải quyết ra sao? Đây là tình huống pháp lý đặc biệt cam go và xảy ra phổ biến tại Việt Nam, khiến nhiều gia đình lo lắng về nguy cơ mất trắng tài sản khi không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tay. Theo quy định của Luật Đất đai mới nhất, câu trả lời hoàn toàn là CÓ THỂ ĐÒI LẠI ĐƯỢC, miễn là người sử dụng đất chứng minh được quyền sử dụng hợp pháp của mình thông qua hệ thống chứng cứ thay thế như: các giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, biên lai nộp thuế đất lâu năm, hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính qua các thời kỳ.
Lộ trình giải quyết một vụ việc lấn chiếm đất chưa có sổ đỏ bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt quy trình ba bước: tự hòa giải tại cơ sở, nộp đơn yêu cầu hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã, và cuối cùng là khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân hoặc yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp huyện tùy theo loại giấy tờ hiện có. Nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của bạn trước các hành vi chiếm dụng trái phép, Luật Thiên Mã sẽ bóc tách chi tiết các loại chứng cứ đắt giá giúp lật ngược thế cờ, đồng thời hướng dẫn lộ trình khởi kiện đòi lại đất và xử lý các hành vi lấn chiếm một cách an toàn và đúng luật ngay dưới đây.
Luật sư của Luật Thiên Mã sẽ đưa ra lời giải đáp chính xác và chi tiết nhất đến bạn đọc ngay trong bài viết này.
Anh Minh (Vũng Tàu) có câu hỏi như sau:
“Thưa Luật sư, vào năm 2020, tôi có mua một mảnh đất, ngang 5m dài 20m, diện tích 100 m2 ở Đồng Nai. Do tôi sinh sống và làm việc ở Vũng Tàu nên không thường xuyên ra thăm đất được và chưa đi làm sổ đỏ được, vì thế tôi có nhờ người quen sống gần đó trông chừng dùm tôi mảnh đất trên. Khoảng đầu năm 2022, khi đo đạc lại đất thì phát hiện ra hàng xóm đã lấn chiếm 1m bề ngang qua đất của tôi.
Tôi mong Luật sư có thể tư vấn giúp tôi mấy vấn đề sau đây: Đất của tôi chưa có sổ đỏ bị lấn chiếm có đòi lại được không? Tôi cần làm gì để đòi lại đất của mình? Có căn cứ pháp lý nào xử lý việc bị lấn chiếm đất chưa có sổ đỏ không? Nếu tôi kiện người lấn chiếm ra Tòa án thì mức án phí là bao nhiêu? Và mất bao nhiêu lâu để giải quyết? Tôi xin chân thành cảm ơn”
Nội dung Luật sư tư vấn:
Chào Anh Minh, Luật Thiên Mã cảm ơn Anh đã tin tưởng và gửi câu hỏi qua 0977.523.155 của chúng tôi. Với tình huống Anh đang gặp phải, chúng tôi xin đưa ra nội dung tư vấn như sau:
>>> Luật sư tư vấn đất chưa có sổ đỏ bị lấn chiếm có đòi lại được không? Liên hệ ngay với đội ngũ luật sư của Luật Thiên Mã bằng cách đặt lịch ngay hôm nay!
Đất chưa có sổ đỏ bị lấn chiếm có đòi lại được không?
Theo quy định tại khoản 5 Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 về quyền chung của người sử dụng đất có quy định người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. Như vậy, trong trường hợp của Anh Minh đang bị hàng xóm xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai thì anh Minh sẽ được Nhà nước bảo hộ.
Theo Luật Đất đai về quyền chung của người sử dụng đất có quy định người sử dụng đất có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Ngoài ra, tại Luật Đất đai cũng quy định rõ hình thức giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Vì thế, đối với trường hợp đất của anh Minh chưa có sổ đỏ nhưng bị lấn chiếm thì vẫn có thể đòi lại được.
[XEM NGAY] Dịch vụ thuê luật sư làm sổ đỏ, sang tên quyền sử dụng nhà đất – Từ [A-Z]
Đất chưa có sổ đỏ bị lấn chiếm đòi lại như thế nào?
Theo quy định tại Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước khuyến khích hai bên tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
Theo đó, Anh Minh sẽ hẹn gặp hàng xóm đang lấn chiếm đất của mình để trao đổi về phương thức hòa giải.
Nếu không thống nhất được phương án hòa giải thì Anh Minh có thể làm đơn gửi lên UBND cấp xã nơi có đất để tiến hành xử lý.
Căn cứ pháp lý xử lý việc bị lấn chiếm đất chưa có sổ đỏ
Theo quy định tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP thì các tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có sổ đỏ sẽ dựa trên các căn cứ:
- Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;
- Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
- Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
- Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài các căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ nêu trên, cơ quan thẩm quyền cũng có thể dựa vào kết quả xác minh thực tế; Biên bản hòa giải; Lời khai của các đương sự; Giấy tờ giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất của các bên; Kết quả giám định,.. nếu có.
Đất chưa có sổ đỏ bị lấn chiếm muốn đòi lại cần chuẩn bị hồ sơ gì?
Hồ sơ Anh Minh cần chuẩn bị bao gồm:
- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi UBND xã
- Đơn khởi kiện trong trường hợp khởi kiện tại Tòa án
- Giấy tờ nhân thân: CMND, CCCD, sổ hộ khẩu
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Các tài liệu, chứng cứ có liên quan tới tranh chấp, như: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Văn bản phân chia di sản, Di chúc,…
Quy trình đòi lại đất chưa có sổ đỏ bị lấn chiếm
Căn cứ theo Luật Đất đai năm quy định, thì quy trình để đòi lại đất chưa có sổ đỏ bị lấn chiếm là:
Bước 1: Hòa giải tranh chấp đất đai: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Trong trường hợp các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về hòa giải thành hoặc hòa giải không thành.
Bước 2: Giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết theo hai cách sau:
Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện. Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ là người giải quyết tranh chấp đất đai giữa các cá nhân. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
Khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự:
Bước 1: Nộp hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai về UBND xã nơi có đất đang tranh chấp.
Bước 2: Chủ tịch UBND xã có trách nhiệm tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình.
Bước 3: Buổi hòa giải có 2 trường hợp:
– Trường hợp 1: Hòa giải thành công dẫn đến có thay đổi hiện trạng về ranh giới đất, thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường. Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận.
– Trường hợp 2: Hòa giải không thành công, đương sự có thể cho 1 trong 2 hình thức giải quyết sau:
- Thứ nhất, tiếp tục nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp lên UBND cấp huyện. UBND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp hòa giải không thành tại UBND cấp xã. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND cấp huyện, đương sự có thể khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện quyết định hành chính của UBND cấp huyện tại Tòa án nhân dân theo quy định pháp luật về tố tụng hành chính.
- Thứ hai, khởi kiện trực tiếp người lấn chiếm đất tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự
>>> Luật sư tư vấn quy trình đòi lại đất chưa có sổ đỏ bị lấn chiếm, nhanh tay đặt lịch ngay!!!
Mức án phí xử lý tranh chấp đất chưa có sổ đỏ bị lấn chiếm là bao nhiêu?
Căn cứ Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về án phí xử lý tranh chấp đất đai như sau:
Đối với tranh chấp về tranh chấp về quyền sử dụng đất thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:
- Trường hợp Tòa án không xem xét giá trị, chỉ xem xét quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất của ai thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch;
- Trường hợp Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo phần thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp vụ án có giá ngạch đối với phần giá trị mà mình được hưởng.
Đối với vụ án không có giá ngạch, mức án phí sơ thẩm sẽ áp dụng là 300.000 đồng. Mức án phí tranh chấp đất đai sơ thẩm này là cố định.
Đối với vụ án có giá ngạch, mức án phí sơ thẩm sẽ được áp dụng là:
- Nếu giá trị đất tranh chấp từ 6.000.000 đồng trở xuống thì án phí sơ thẩm là 300.000 đồng.
- Nếu giá trị đất tranh chấp từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng thì án phí sơ thẩm là 5% giá trị đất có tranh chấp.
- Nếu giá trị đất tranh chấp từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng thì án phí sơ thẩm là 20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng.
Đối với án phí phúc thẩm là 300.000 đồng. Mức án phí tranh chấp đất đai phúc thẩm này là cố định.
Theo những tình tiết mà Anh Minh đã cung cấp cho Chúng tôi vẫn chưa nói rõ là hai bên có yêu cầu Tòa án xác định giá trị của phần đất đang tranh chấp không hay chỉ cần xem xét quyền sử dụng đất thuộc về ai?
Nếu anh Minh chỉ muốn đòi lại quyền sử dụng đất của mình thì không cần phải yêu cầu Tòa án xác định giá trị của phần đất đang tranh chấp thì mức án phí là 300.000 đồng.
Trong trường hợp anh Minh muốn xác định giá trị phần diện tích đất đang tranh chấp là bao nhiêu thì có thể yêu cầu Tòa án xác định giá trị. Lúc này, mức án phí sẽ phụ thuộc vào giá trị của phần diện tích đất đang tranh chấp.
Giải quyết tranh chấp đất chưa có sổ đỏ bị lấn chiếm mất bao lâu?
>>> Luật sư tư vấn mức án phí xử lý tranh chấp đất chưa có sổ đỏ bị lấn chiếm, kết nối ngay với chúng tôi!
– Với trường hợp hòa giải tại UBND cấp xã: trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.
– Với trường hợp khởi kiện: Theo quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 203, Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định như sau:
Thời hạn giải quyết vụ án tranh chấp đất đai là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án.
Với các vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 2 tháng. Như vậy đất chưa có sổ đỏ bị lấn chiếm có thể đòi lại được. Khi nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp xã, Anh sẽ được hướng dẫn để làm các thủ tục cần thiết.
Trong trường hợp của anh Minh sẽ mất 45 ngày để hòa giải tại UBND cấp xã và 6 tháng trong trường hợp phải khởi kiện giải quyết tại Tòa án. Tuy nhiên, trong thực tế, do có tính phức tạp và sự kiện bất khả kháng mà thời gian giải quyết các tranh chấp đất đai có thể tới vài năm, hoặc vài chục năm. Vì thế, anh Minh nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định khởi kiện.
>> Xem thêm: Sang tên sổ đỏ đang thế chấp
Kết luận
Việc giải quyết tranh chấp đối với đất chưa có sổ đỏ bị lấn chiếm là một trong những bài toán pháp lý phức tạp nhất, nhưng người sử dụng đất hoàn toàn có cơ hội đòi lại tài sản nếu chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, quyền sở hữu và sử dụng đất không chỉ dựa duy nhất vào tấm sổ đỏ, mà còn được bảo hộ thông qua các chứng cứ chứng minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất liên tục, ổn định và không có tranh chấp trước thời điểm bị lấn chiếm. Việc áp dụng đúng quy trình thu thập chứng cứ và lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp là yếu tố quyết định để bảo vệ vẹn toàn tài sản của bạn.
Hãy lưu ý rằng quy trình đòi lại đất chưa có sổ đỏ bắt buộc phải trải qua bước hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện ra Tòa án hoặc đề nghị UBND cấp có thẩm quyền giải quyết. Mọi sự chậm trễ trong việc nộp đơn ngăn chặn hành vi lấn chiếm, nộp thiếu các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất cũ (như giấy tờ chế độ cũ, văn bản giao đất của hợp tác xã, hóa đơn nộp thuế đất hàng năm), hoặc tự ý dùng biện pháp mạnh để đòi đất đều có thể làm phức tạp hóa tình hình, làm mất lợi thế pháp lý, thậm chí dẫn đến rủi ro bị xử lý hành chính hoặc hình sự về hành vi gây rối trật tự công cộng.
Nếu bạn hoặc gia đình đang đối mặt với tình trạng đất đai bị hàng xóm, đối tác lấn chiếm ranh giới, gặp khó khăn trong việc thu thập chứng cứ nguồn gốc đất từ các thời kỳ trước, hoặc cần một phương án đấu tranh pháp lý sắc bén tại cơ quan hành chính và Tòa án để đòi lại quyền lợi chính đáng, hãy liên hệ ngay với Luật Thiên Mã. Đội ngũ luật sư và chuyên gia tranh tụng đất đai dày dặn kinh nghiệm của chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành, khảo sát hiện trạng, rà soát hồ sơ địa chính và đại diện trọn gói giải quyết tranh chấp nhằm mang lại phương án an toàn, bảo mật và tối ưu nhất cho diện tích đất của bạn.
