Theo quy định hiện hành, việc sang tên sổ đỏ đang thế chấp có được hay không? Sang tên sổ đỏ đang thế chấp gồm những điều kiện gì? Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất đang thế chấp được thực hiện ra sao? Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ điển hình của các bên trong các giao dịch dân sự. Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường phát triển, đất đai là tài sản được sử dụng phổ biến để thế chấp, bởi đây là tài sản có giá trị lớn, ổn định và tồn tại lâu dài. Trên thực tế, cũng có những tình huống sau khi đã thế chấp quyền sử dụng đất (còn gọi là thế chấp sổ đỏ), người dân lại tiếp tục thực hiện chuyển nhượng, tặng cho và làm phát sinh nhu cầu sang tên sổ đỏ. Luật sư của Luật Thiên Mã sẽ đưa ra lời giải đáp chính xác và chi tiết nhất đến bạn đọc ngay trong bài viết này. Trường hợp các bạn có bất kỳ vướng mắc nào, hãy gọi ngay số hotline 1900.6174 để được tư vấn miễn phí và nhanh chóng!
Sang tên sổ đỏ đang thế chấp có được không?
Anh Đạt (Vĩnh Long) có câu hỏi như sau:
“Chào Luật sư!
Cách đây một năm, gia đình tôi có vay ngân hàng với số tiền 300 triệu đồng để sửa sang lại nhà cửa, vì đây là nhà thờ họ được lợp bằng mái ngói lâu năm nên đã xuống cấp. Để đảm bảo cho khoản vay trên, chúng tôi đã thế chấp sổ đỏ cho ngân hàng, cụ thể là quyền sử dụng đất đối với mảnh vườn nhỏ trồng xoài và nhà ở hiện tại.
Hiện tại, cha mẹ tôi đã lớn tuổi không lao động được nhiều và tôi cũng bị thất nghiệp mấy tháng nay vì công ty giải thể. Gia đình tôi bàn bạc sẽ bán mảnh đất vườn để có tiền trang trải cuộc sống hàng ngày và giúp tôi có số vốn học một nghề khác để tìm được công việc với mức lương cao hơn. Tôi dự định khi có công việc mới sẽ cố gắng làm để trả nợ cho ngân hàng.
Do số đỏ nhà đất đã thế chấp tại ngân hàng, nên trong trường hợp bán đất thì sổ đỏ đang thế chấp có sang tên được không? Mong Luật sư có thể giải đáp giúp, tôi xin chân thành cảm ơn!”
>> Luật sư tư vấn chính xác có được sang tên sổ đỏ đang thế chấp không, gọi ngay 1900.6174
Phần trả lời của Luật sư:
Cảm ơn anh Đạt đã tin tưởng và sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Luật sư rất thấu hiểu những băn khoăn của anh, và xin đưa ra lời giải đáp như sau:
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ. Liên quan đến tài sản thế chấp, về nguyên tắc thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ những trường hợp mà pháp luật quy định cho phép thực hiện những hoạt động trên (khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015). Nghĩa vụ này được đặt ra là phù hợp, bởi thông thường thì tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp kiểm soát nên nếu cho phép họ thực hiện tặng cho hay bán thì ảnh hưởng đến lợi ích của bên nhận thế chấp tài sản.
Tuy nhiên, pháp luật dân sự vẫn tôn trọng sự thỏa thuận, tự nguyện cam kết của các bên trong giao dịch. Theo đó, khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận quyền của bên thế chấp như sau: “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”. Căn cứ quy định này, bên thế chấp vẫn được phép bán hay tặng cho tài sản thế chấp cho chủ thể khác nếu việc thỏa thuận thành công và bên nhận thế chấp đồng ý. Có thể thấy, pháp luật vẫn đưa ra một quy định mở để các bên có thể khai thác tối đa giá trị của tài sản thế chấp thông qua các giao dịch khác, thay vì để tài sản này “đứng yên một chỗ”.
Theo thông tin mà anh Đạt cung cấp, gia đình anh đã thế chấp sổ đỏ nhà đất cho ngân hàng để vay số tiền 300 triệu đồng, tức sổ đỏ đã là tài sản thế chấp để bảo đảm cho khoản vay. Do đó, việc gia đình anh bán muốn mảnh vườn cho người khác chỉ được phép thực hiện khi có sự đồng ý từ phía ngân hàng nơi nhận thế chấp, bởi việc chuyển nhượng này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của ngân hàng. Vì vậy, nếu gia đình anh vẫn thực hiện việc chuyển nhượng mảnh đất trên khi chưa được ngân hàng đồng ý, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không có giá trị pháp lý, dẫn đến không thể thực hiện việc sang tên sổ đỏ, và đặc biệt là làm phát sinh những tranh chấp không đáng có về sau.
Như vậy, Luật sư đã giúp anh Đạt có câu trả lời về vấn đề sổ đỏ đang thế chấp có được sang tên không theo quy định hiện hành. Chúng tôi hy vọng rằng gia đình anh sẽ có được cách giải quyết phù hợp và đúng pháp luật. Nếu anh cần tư vấn thêm về điều kiện sang tên quyền sử dụng đất đang thế chấp, vui lòng liên hệ trực tiếp số máy 1900.6174 để được tư vấn luật đất đai!
Điều kiện sang tên sổ đỏ đang thế chấp – Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp
>> Luật sư tư vấn chính xác điều kiện sang tên sổ đỏ đang thế chấp theo quy định, gọi ngay 1900.6174
Khi sổ đỏ nhà đất đang được thế chấp tại ngân hàng hoặc thế chấp với cá nhân, tổ chức khác để bảo đảm cho một nghĩa vụ nào đó, và được bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng, thì các điều kiện sang tên sổ đỏ đang thế chấp (chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp) là vấn đề mà người dân khá quan tâm. Sau đây, Luật sư sẽ phân tích rõ điều kiện chung và cả những điều kiện riêng kèm theo khi sang tên sổ đỏ đang thế chấp.
Điều kiện chung sang tên sổ đỏ đang thế chấp
>> Tư vấn về điều kiện chung sang tên sổ đỏ đang thế chấp theo quy định mới nhất, gọi ngay 1900.6174
Thứ nhất, về điều kiện của bên chuyển nhượng và điều kiện thửa đất được chuyển nhượng được quy định cụ thể tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung 2018.
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ những trường hợp sau:
– Tất cả người nhận thừa kế đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;
– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: Được chuyển nhượng sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
– Trường hợp thừa kế: Có thể được chuyển nhượng khi đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Đất không có tranh chấp phát sinh trên thực tế;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Thửa đất vẫn nằm trong thời hạn sử dụng đất.
Trong một số trường hợp, ngoài việc bên chuyển nhượng phải đáp ứng đủ điều kiện nêu trên, thì bên nhận chuyển nhượng cũng phải không thuộc trường hợp không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, những trường hợp này được pháp luật liệt kê tại Điều 191 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung 2018.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ khi được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa;
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
- [CHI TIẾT] Dịch vụ sang tên sổ đỏ, mua bán đất đai, chia, tách thửa đất nhanh chóng NĂM 2023
Điều kiện riêng để sang tên quyền sử dụng đất đang thế chấp
>> Tư vấn về điều kiện riêng sang tên sổ đỏ đang thế chấp theo quy định 2023, gọi ngay 1900.6174
Do xuất phát từ những đặc trưng riêng của việc sang tên quyền sử dụng đất đang thế chấp, nên bên cạnh những điều kiện chung vừa nêu thì còn phải đáp ứng những điều kiện riêng sau đây:
Thứ nhất, về sự đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên nhận thế chấp
Trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp không là chủ thể trực tiếp chiếm hữu, kiểm soát và canh tác thửa đất mà những quyền này vẫn thuộc về bên thế chấp. Do đó, để bảo vệ quyền lợi của bên thế chấp, thì pháp luật đặt ra điều kiện tiên quyết đó là bên thế chấp chỉ được bán, tặng cho tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý (khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015). Mặc dù quy định của pháp luật quy định là vậy, tuy nhiên trên thực tế trường hợp bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất là ngân hàng, thì rất ít trường hợp đồng ý cho chủ thể vay chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đang thế chấp. Bởi việc cho phép chuyển nhượng sẽ phần nào ảnh hưởng đến hoạt động tài chính của ngân hàng trong việc bảo đảm nghĩa vụ trả khoản vay của người dân. Còn trường hợp người nhận thế chấp là cá nhân thì bên thế chấp có thể dễ thỏa thuận hơn để xin được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ hai, về những điều kiện kèm theo để chứng minh sự thỏa thuận của các bên là hợp pháp, cụ thể như sau:
Bên thế chấp, bên nhận thế chấp (trường hợp là cá nhân) không thuộc trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự (Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015) lúc thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp;
Sự thỏa thuận của các bên phải trên cơ sở tự nguyện, tự do ý chí và không bị tác động bởi sự lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, bởi pháp luật dân sự một mặt tôn trọng thỏa thuận của các bên, nhưng mặt khác vẫn bảo vệ quyền lợi của bên bị yếu thế trong giao dịch.
Như vậy, do việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp có ảnh hưởng lớn đến lợi ích bên nhận thế chấp, nên pháp luật cũng đặt ra những điều kiện khá chặt chẽ khi thực hiện giao dịch này. Trong trường hợp bạn đọc còn bất kỳ câu hỏi nào khác liên quan đến vấn trên theo quy định của pháp luật, hãy liên hệ với Luật sư của chúng tôi qua số điện thoại 1900.6174 để được tư vấn luật đất đai trực tuyến chính xác, cụ thể và nhanh chóng!
Hồ sơ sang tên sổ đỏ đang thế chấp
>> Luật sư hỗ trợ soạn thảo hồ sơ sang tên sổ đỏ đang thế chấp đầy đủ nhất, gọi ngay 1900.6174
Trong trường hợp bên thế chấp có ý định chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và được bên nhận thế chấp đồng ý, ngoài yếu tố có sự đồng ý trên cơ sở thỏa thuận, thì bên thế chấp cũng cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ sang tên sổ đỏ đang thế chấp theo quy định để được cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết. Theo đó, hồ sơ sẽ bao gồm những loại giấy tờ sau đây:
Thứ nhất, các loại giấy tờ tùy thân của các bên trong giao dịch chuyển nhượng
Đối với bên chuyển nhượng:
– Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân (bản gốc);
– Sổ hộ khẩu (bản gốc);
– Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân theo pháp luật hôn nhân và gia đình, thì cần có Giấy chứng nhận kết hôn (bản gốc).
– Đối với bên nhận chuyển nhượng:
– Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân (bản gốc);
– Sổ hộ khẩu (bản gốc).
Thứ hai, căn cứ theo Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ sang tên sổ đỏ đang thế chấp còn có các loại giấy tờ cần thiết như sau:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư này;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản gốc);
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định;
+ Tờ khai lệ phí trước bạ;
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
+ Trích lục bản đồ địa chính (nếu có).
Ngoài ra, do việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp, nên trường hợp này hồ sơ còn có thêm Giấy tờ chứng minh sự đồng ý cho chuyển nhượng của bên nhận thế chấp (có công chứng/chứng thực).
Trong quá trình chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ đang thế chấp, nếu bạn đọc có khó khăn, vướng mắc cần được trợ giúp, vui lòng gọi ngay số máy quen thuộc 1900.6174 để được đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm sẵn sàng giải đáp tận tình, đúng pháp luật!
- [XEM NGAY] Dịch vụ thuê luật sư làm sổ đỏ, sang tên quyền sử dụng nhà đất – Từ [A-Z] NĂM 2023
Thủ tục sang tên sổ đỏ đang thế chấp
Chị Thúy (Phú Yên) có câu hỏi như sau:
“Dạ thưa Luật sư!
Vợ chồng tôi kết hôn được gần 15 năm và có một con gái 06 tuổi. Do con tôi sinh ra thiếu tháng nên thường mắc bệnh và chậm phát triển hơn các bạn cùng trang lứa. Vì con cần có sự chăm sóc, nên tôi chỉ ở nhà làm nội trợ, còn chồng tôi làm công nhân với mức lương 07 triệu đồng/tháng. Do kinh tế gia đình chỉ phụ thuộc vào đồng lương ít ỏi của chồng, và với mong muốn đi đến bệnh viện thành phố để khám bệnh cho con, nên vợ chồng tôi đã vay 30 triệu đồng của một người bạn. Gia đình tôi cũng đã thế chấp sổ đỏ mảnh vườn trồng rau màu khoảng 200 mét vuông để bảo đảm khoản nợ trên.
Hiện tại, bác sĩ thông báo gia đình cần chuẩn bị thêm một số tiền nữa để chữa trị cho bé một cách tốt nhất. Vợ chồng tôi đã thỏa thuận với người bạn sẽ tạm thời chuyển nhượng mảnh đất trên cho người khác, sau đó sẽ cố gắng trả nợ trong thời gian sớm nhất, và đã được đồng ý. Do việc chuyển nhượng cần thực hiện gấp, nên tôi rất mong Luật sư tư vấn giúp về thủ tục sang tên sổ đỏ đang thế chấp được thực hiện như thế nào? Chân thành cảm ơn Luật sư!”
>> Luật sư tư vấn về trình tự, thủ tục sang tên sổ đỏ đang thế chấp nhanh chóng năm 2023, gọi ngay 1900.6174
Phần trả lời của Luật sư:
Chân thành cảm ơn chị Thúy đã chia sẻ vấn đề của mình đến chúng tôi. Luật sư cũng rất đồng cảm và xin gửi đến chị lời tư vấn như sau:
Như thông tin chị cung cấp, do người bạn (bên nhận thế chấp) đồng ý cho vợ chồng chị chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mảnh vườn) đang thế chấp, nên việc chuyển nhượng này hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật (khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015). Khi đã thực hiện việc chuyển nhượng thì thủ tục sang tên sổ đỏ đang thế chấp sẽ bao gồm các bước cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Gia đình chị Thúy cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ trong hồ sơ sang tên sổ đỏ đang thế chấp mà Luật sư đã liệt kê ở phần trên để việc thực hiện thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền trở nên nhanh chóng hơn. Do việc chuyển nhượng này có điểm khác biệt so với thông thường bởi quyền sử dụng đất đang được thế chấp cho khoản vay, nên chị cần lưu ý về văn bản thỏa thuận về sự đồng ý của người bạn (bên nhận thế chấp) cho phép vợ chồng chị chuyển nhượng mảnh đất trên.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, chị cần tiến hành nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết sang tên sổ đỏ. Về phương thức nộp hồ sơ, chị có thể lựa chọn một trong các cách sau đây:
Nộp trực tiếp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu gia đình chị có nhu cầu nộp hồ sơ và trả kết quả giải quyết tại Ủy ban nhân dân xã.
Chị có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất (hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai).
Trường hợp địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, thì chị có thể nộp hồ sơ và nhận kết quả thông qua bộ phận một cửa.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ, thì cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn để chị bổ sung và hoàn thiện hồ sơ quy định.
Nếu hồ sơ đã đầy đủ theo quy định thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành tiếp nhận, in phiếu biên nhận hẹn ngày trả kết quả. Trong trường hợp này, cơ quan thuế sẽ thông báo cho chị về việc nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và hạn nộp các khoản phí trên.
Bước 4: Giải quyết và trả kết quả
Về thời gian thực hiện thủ tục: Căn cứ theo điểm l khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, có quan có thẩm quyền sẽ xem xét giải quyết việc sang tên sổ đỏ trong thời gian không quá 10 ngày, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, và người dân sẽ được trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Pháp luật quy định khoảng thời gian trên sẽ được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ của người dân theo đúng quy định và không tính đến các thời gian sau:
– Các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;
– Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
– Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Ngoài ra, pháp luật cũng nêu ra các trường hợp được kéo dài thời gian thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, cụ thể đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn được kéo dài thêm 10 ngày (tức không quá 20 ngày).
Chị Thúy cần lưu ý mốc thời gian nêu trên để theo dõi quá trình giải quyết của cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền có sự chậm trễ khi thực hiện thủ tục và không có bất kỳ phản hồi nào hoặc cố ý gây khó khăn thì chị có thể thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định (khoản 1 Điều 204 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung 2018).
Như vậy, trên đây là lời tư vấn chi tiết, chính xác về trình tự các bước để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đang thế chấp mà Luật sư hướng dẫn đối với trường hợp của chị Thúy. Trường hợp chị cần sự hỗ trợ, tư vấn khẩn cấp trong quá trình thực hiện thủ tục trên, vui lòng liên hệ đường dây nóng 1900.6174 để được Luật sư hỗ trợ kịp thời nhất!
Sang tên quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng bằng dịch vụ giải chấp
Chị Mỹ (Cần Thơ) có câu hỏi như sau:
“Thân chào Luật sư!
Cách đây 01 năm, do gia đình tôi muốn chuyển sang mô hình chăn nuôi heo và do chi phí thức ăn, mua heo con khá cao, nên gia đình tôi đã đến ngân hàng vay số tiền 100 triệu đồng. Với khoản vay trên, gia đình đã thế chấp một thửa đất 1000 mét vuông đang trồng cây mít cho ngân hàng.
Gần đây, do quá bận rộn với việc chăn nuôi heo và không có thời gian để chăm sóc vườn mít, nên gia đình tôi có ý định chuyển nhượng mảnh đất đang thế chấp để vừa có thêm số vốn làm ăn, vừa trả nợ cho ngân hàng do cũng sắp tới kỳ hạn thanh toán khoản vay.
Luật sư cho tôi hỏi đối với trường hợp này, thì trình tự các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng bằng giải chấp như thế nào? Tôi xin được cảm ơn!”
>> Luật sư tư vấn thủ tục sang tên sổ đỏ đang thế chấp bằng dịch vụ giải chấp nhanh nhất, gọi ngay 1900.6174
Phần trả lời của Luật sư:
Cảm ơn chị Mỹ đã tin tưởng và để lại câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của chị, Luật sư tư vấn xin đưa ra lời giải đáp như sau:
Các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng bằng giải chấp
Về nguyên tắc, bên thế chấp chỉ được phép bán tài sản thế chấp khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015). Do đó, gia đình chị chỉ được quyền chuyển nhượng mảnh đất trên khi đã được sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng.
Khi ngân hàng đã đồng ý việc chị Mỹ và bên mua đất được phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng để thu hồi nợ, thì khoản tiền chuyển nhượng sẽ do chị thanh toán trực tiếp cho ngân hàng, cả số tiền gốc và lãi của khoản vay. Khi thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng ứng trước khoản tiền để chị Mỹ trả khoản vay cho ngân hàng, Luật sư xin đưa ra lời khuyên các bên nên lập thành văn bản (nếu được có thể công chứng) để tránh phát sinh tranh chấp về sau, trong đó cần nêu rõ những nội dung cơ bản sau đây:
– Việc bên nhận chuyển nhượng ứng trước số tiền cho bên chuyển nhượng nhằm mục đích trả khoản vay cho ngân hàng;
– Khi ngân hàng đã trả lại sổ đỏ, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao lại sổ đỏ cho bên nhận chuyển nhượng để tiến hành thực hiện hợp đồng chuyển nhượng;
– Cần bổ sung điều khoản về mức phạt vi phạm thỏa thuận trong trường hợp bên chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ bàn giao sổ đỏ hoặc không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.
Sau khi chị Mỹ đã thanh toán khoản vay xong, ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để chị có thể hoàn thiện hồ sơ và thực hiện chuyển nhượng mảnh đất trên với bên nhận chuyển nhượng. Cụ thể, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng bằng giải chấp sẽ bao gồm hai bước sau đây:
Bước 1: Ký kết và công chứng hợp đồng
Sau khi đã thống nhất với nhau về các nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các vấn đề có liên quan, hai bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng hợp đồng trên tại Văn phòng công chứng để hợp đồng có giá trị pháp lý.
Bước 2: Thực hiện việc sang tên sổ đỏ
Các bên cần nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (trong trường hợp địa phương chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai) để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ theo quy định. Hồ sơ cần chuẩn bị sẽ bao gồm các loại giấy tờ sau:
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ;
– Đơn đề nghị đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT;
– Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);
– Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, sổ hộ khẩu (bản gốc) của cả hai bên;
– Trường hợp chỉ chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất, thì hồ sơ cần phải có thêm giấy tờ đo đạc tách thửa phần diện tích đất được chuyển nhượng.
Thủ tục giải chấp quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng
Khi khoản vay đã đến hạn và người dân đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán khoản vay cả gốc và lãi cho ngân hàng, thì thủ tục giải chấp quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng được thực hiện như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ thực hiện giải chấp quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng bao gồm các giấy tờ sau đây:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);
– Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất (bản gốc);
– Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp trong trường hợp người yêu cầu giải chấp là bên thế chấp (bản gốc);
– Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân (bản gốc) của bên thế chấp để đối chiếu thông tin;
– Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký xóa thế chấp là người được bên thế chấp ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự (bản gốc).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi hồ sơ đã được chuẩn bị đầy đủ, thì tiến hành nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai (hoặc cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) nơi đã thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất giữa ngân hàng và bên thế chấp.
Bước 3: Tiếp nhận, giải quyết yêu cầu xin giải chấp quyền sử dụng đất
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ hoàn thiện theo đúng quy định. Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện những việc sau:
– Tiến hành lập phiếu hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ;
– Xem xét và thực hiện xóa đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật.
Trên đây là những chia sẻ của Luật sư về thủ tục giải chấp quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng. Trong trường hợp chị Mỹ còn bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến vấn đề trên, hãy liên hệ trực tiếp với Luật sư qua số máy 1900.6174 để được tư vấn và hỗ trợ giải quyết thủ tục về đất đai một cách trọn vẹn nhất!
Thông qua bài viết trên, Luật sư hy vọng rằng các bạn đọc đã phần nào giải đáp được những thắc mắc của mình liên quan đến việc sang tên sổ đỏ đang thế chấp và áp dụng giải quyết hiệu quả các tình huống trong thực tế. Nếu như các bạn cần được giải đáp hoặc cần hỗ trợ giải quyết các vấn đề về sang tên sổ đỏ, hãy liên hệ ngay tới số điện thoại của Luật sư tư vấn pháp luật đất đai tại Luật Thiên Mã 1900.6174. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và tận tình tháo gỡ những vướng mắc của các bạn!
