Đất dịch vụ là một cách gọi phổ biến trong thực tiễn, thường được hiểu là đất được Nhà nước giao cho các hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp bị thu hồi để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội theo quy định của pháp luật. Khái niệm này không được định nghĩa chính thức trong Luật Đất đai năm 2024, nhưng có thể được liên hệ với đất được giao để bồi thường, tái định cư theo Điều 98 và Điều 99 của Luật Đất đai năm 2024. Đất dịch vụ không đồng nghĩa hoàn toàn với “đất thương mại, dịch vụ” (được quy định tại Điều 173 Luật Đất đai năm 2024), mà thường mang tính chất đặc thù trong các trường hợp bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp. Theo thực tiễn, đất dịch vụ có thể được chia thành hai loại chính:

• Loại 1: Đất được Nhà nước giao cho các hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp bị thu hồi để bồi thường, tái định cư theo kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Loại đất này thường được quy hoạch trong các khu vực đô thị, khu dân cư để đảm bảo điều kiện sinh kế cho người bị thu hồi đất.
• Loại 2: Đất được giao hoặc đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu vực công cộng, ví dụ như đất dùng để xây dựng bến xe, chợ, trung tâm thương mại, khu vui chơi, hoặc các công trình công cộng khác, theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đặc điểm của đất dịch vụ:

• Thường nằm ở các vị trí thuận lợi, có cơ sở hạ tầng tốt, gần hoặc trong các khu đô thị, khu dân cư với hệ thống giao thông và tiện ích hiện đại, đáp ứng nhu cầu kinh doanh hoặc sinh hoạt.
• Giá trị quyền sử dụng đất dịch vụ khi giao thường được xác định theo khung giá bồi thường, tái định cư, nên có thể thấp hơn so với giá thị trường của đất trong các dự án thương mại khác.
• Theo Điều 99 Luật Đất đai năm 2024, các hộ gia đình, cá nhân nhận đất dịch vụ để bồi thường khi bị thu hồi đất nông nghiệp không phải nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất này. Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ (ví dụ, đất được giao để kinh doanh, thương mại) sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 121 và Điều 122 Luật Đất đai năm 2024, trừ trường hợp pháp luật có quy định miễn giảm cụ thể.
• Trường hợp đất dịch vụ bị thu hồi theo quy định tại Điều 93 Luật Đất đai năm 2024 (ví dụ, thu hồi để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng), người sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo chính sách bồi thường quy định tại Chương VII của Luật Đất đai năm 2024.
• Đối với đất thương mại, dịch vụ (khác với đất dịch vụ trong ngữ cảnh bồi thường), nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định, không phải đất được Nhà nước giao có thời hạn hoặc cho thuê, thì được công nhận quyền sử dụng đất lâu dài tương tự đất ở, theo Khoản 5 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, đất dịch vụ được giao để bồi thường thường có thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 172, và quyền sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào hình thức giao đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất).

Chị Lan (Quảng Bình) có câu hỏi như sau: 

Xin chào Luật Thiên Mã, tôi tên là Lan. Năm 2000, Nhà nước thu hồi đất của gia đình tôi để thực hiện dự án. Sau đó, gia đình tôi được Nhà nước đền bù đất dịch vụ tại khu đất mới. Gia đình nhà tôi vẫn sử dụng phần đất đó vừa làm chỗ ở, vừa để kinh doanh buôn bán. Đến nay, gia đình tôi vẫn chưa có sổ đỏ. 

Vậy tôi xin hỏi: Với phần đất này, gia đình tôi có làm được sổ đỏ hay không? Tôi xin cảm ơn. 

• Luật Đất đai năm 2024
• Nghị định 99/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2024 (nếu đã ban hành tại thời điểm tư vấn).

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất dịch vụ (thường là đất được Nhà nước giao để bồi thường, tái định cư khi thu hồi đất nông nghiệp) có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) nếu đáp ứng các điều kiện theo Luật Đất đai năm 2024. Cụ thể, các trường hợp được xem xét như sau:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất dịch vụ được cấp sổ đỏ nếu có một trong các loại giấy tờ sau:

1. Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993 trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của các chế độ trước đây (Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng Lâm thời Cộng hòa Miền Nam Việt Nam, hoặc Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam).
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc các giấy tờ ghi nhận trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính được lập trước ngày 15/10/1993.
3. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ về giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
4. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng trước thời điểm này.
5. Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở hoặc giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
6. Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
7. Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ (nếu có).

Ngoài ra, đối với đất dịch vụ được Nhà nước giao để bồi thường, tái định cư, nếu có quyết định giao đất hoặc giấy tờ chứng minh việc giao đất hợp pháp từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất cũng được xem xét cấp sổ đỏ theo quy định tại Điều 99 và Điều 139 Luật Đất đai năm 2024.

>>> Nhanh tay đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi để được giải đáp mọi thắc mắc pháp lý, đảm bảo quyền lợi và sự an tâm cho bạn!

Đặt lịch tư vấn

Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo Điều 138 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất dịch vụ nhưng không có giấy tờ quy định tại Trường hợp 1 vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau:

Đối với đất sử dụng trước ngày 01/7/2014:

• Hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp

Đối với đất sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, không vi phạm pháp luật về đất đai.
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp.
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (đối với nơi đã có quy hoạch).

• Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 nếu có hiệu lực).
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn mới nhất).
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP và các thông tư liên quan của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Thành phần hồ sơ bao gồm:

1. Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo Mẫu số 04a/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi, bổ sung nếu có).
2. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, bao gồm:
   • Một trong các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (ví dụ: quyết định giao đất, giấy tờ chuyển nhượng hợp pháp, v.v.).
   • Hoặc giấy xác nhận đất dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có đất cấp.
3. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (biên lai nộp thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai).
4. Giấy tờ liên quan đến miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có, ví dụ: đối tượng thuộc diện ưu đãi).
5. Giấy tờ tùy thân (bản sao chứng thực CMND/CCCD, sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ tương đương).
6. Các giấy tờ khác (nếu cơ quan tiếp nhận yêu cầu, ví dụ: biên bản bàn giao đất dịch vụ).

Bước 2: Nộp hồ sơ

• Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, tùy theo quy định của địa phương.
• Một số địa phương có thể cho phép nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã để chuyển tiếp lên cơ quan có thẩm quyền.
• Anh có thể nộp hồ sơ trực tiếp hoặc qua dịch vụ công trực tuyến (nếu địa phương hỗ trợ).

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

• Cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.
• Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, cơ quan sẽ tiến hành thẩm định, đo đạc (nếu cần) và xử lý theo quy định.
• Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ (theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trừ trường hợp địa bàn miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa có thể dài hơn, tối đa 40 ngày). Thời gian cụ thể có thể thay đổi tùy theo quy định địa phương.
• Cơ quan sẽ thông báo và hẹn ngày trả kết quả.

Bước 4: Nhận kết quả

• Anh đến địa điểm được ghi trong giấy hẹn (thường là Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã) để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới.
• Kiểm tra kỹ thông tin trên sổ đỏ trước khi nhận để đảm bảo không có sai sót.

“Điều 248. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:
   a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 246 (về thừa kế quyền sử dụng đất không cần Giấy chứng nhận trong một số trường hợp) và khoản 5 Điều 217 (về trường hợp nhận thừa kế theo quy định pháp luật).
   b) Đất không có tranh chấp.
   c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
   d) Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.
2. Ngoài các điều kiện nêu tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện cụ thể theo quy định tại các Điều 249, 250, 251, 252, 253 và 254 của Luật này, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.”