Không có khả năng trả lãi và gốc, tôi muốn bán nhà để trang trải nợ nần. Xin hỏi tôi có bán được không khi ngân hàng đang cầm hết giấy tờ nhà? (Duy Thanh)

Click để đọc bài viết trên báo Vnexpress của Luật sư Hùng…

>>>  Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật về thủ tục bán nhà khi đang cầm cố, thế chấp ngân hàng, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!

Đặt lịch tư vấn

Mua bán nhà đất đang trong thời gian thế chấp tại ngân hàng để vay vốn là một giao dịch diễn ra vô cùng phổ biến hiện nay. Nhiều người lo ngại rằng nhà đang bị ngân hàng giữ Sổ đỏ thì không thể giao dịch mua bán được. Tuy nhiên, pháp luật hoàn toàn cho phép giao dịch này nếu tuân thủ đúng quy trình.

Bài viết này sẽ hướng dẫn bạn chi tiết các bước trong thủ tục bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng, giúp cả bên bán và bên mua giao dịch an toàn, đúng luật và phòng ngừa rủi ro tranh chấp.

1. Nhà đang thế chấp ngân hàng có được bán không?

Theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự, bên thế chấp (bên bán) có quyền: “Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Như vậy, về mặt pháp lý, bạn hoàn toàn có quyền bán nhà đất đang thế chấp với điều kiện tiên quyết là phải có sự chấp thuận bằng văn bản của ngân hàng đang giữ tài sản đó. Giao dịch mua bán tự ý, ngầm ký kết với nhau mà không thông qua ngân hàng đều bị coi là vi phạm pháp luật và vô hiệu.

2. 3 Cách phổ biến để thực hiện thủ tục bán nhà đang thế chấp

Để giao dịch diễn ra thuận lợi, thông thường các bên sẽ lựa chọn một trong ba phương án xử lý dưới đây:

Phương án 1: Bên bán tự tất toán khoản vay để rút Sổ đỏ (An toàn nhất)

• Cách thực hiện: Bên bán tự chuẩn bị tiền (hoặc vay mượn từ nguồn khác) để nộp vào ngân hàng, tất toán toàn bộ gốc và lãi của khoản vay.

• Sau khi ngân hàng trả lại Sổ đỏ gốc và làm thủ tục xóa thế chấp (đăng ký giao dịch bảo đảm), hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng như một giao dịch nhà đất thông thường.

Phương án 2: Bên mua nộp tiền vào ngân hàng để giải chấp Sổ đỏ (Phổ biến nhất)

Đây là giải pháp được áp dụng nhiều nhất khi bên bán không có sẵn dòng tiền để chuộc sổ. Quy trình phối hợp 3 bên (Bên bán – Bên mua – Ngân hàng) được thực hiện như sau:

• Bước 1: Ba bên lập một Thỏa thuận ba bên tại ngân hàng. Trong đó ghi rõ bên mua sẽ nộp một khoản tiền (tương đương số tiền bên bán đang nợ gốc + lãi) vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng để tất toán khoản vay cho bên bán.

• Bước 2: Ngân hàng tiến hành thu nợ, giải chấp tài sản và bàn giao Sổ đỏ cùng giấy giải chấp cho các bên.

• Bước 3: Bên bán và bên mua mang Sổ đỏ đến Văn phòng công chứng để làm thủ tục xóa thế chấp, sau đó ký Hợp đồng mua bán chính thức. Số tiền mua nhà còn lại (sau khi trừ đi khoản đã nộp vào ngân hàng) sẽ được bên mua thanh toán nốt cho bên bán theo thỏa thuận.

Phương án 3: Thay thế tài sản thế chấp hoặc chuyển giao nghĩa vụ vay

Nếu bên mua cũng có nhu cầu vay tiền ngân hàng để mua chính ngôi nhà đó, hoặc bên bán có một tài sản khác tương đương để thay thế vào ngân hàng:

• Các bên có thể đề xuất với ngân hàng chuyển giao nghĩa vụ trả nợ từ bên bán sang bên mua, hoặc làm thủ tục vay nối tiếp. Ngân hàng sẽ thẩm định năng lực tài chính của bên mua trước khi ra quyết định đồng ý chuyển giao.

3. Quy trình chi tiết thủ tục bán nhà đang thế chấp (Áp dụng Phương án 2)

Nếu bạn lựa chọn phương án phối hợp 3 bên để bên mua nộp tiền giải chấp, hãy tuân thủ nghiêm ngặt các bước sau để đảm bảo an toàn:

Bước 1: Ký biên bản thỏa thuận 3 bên

Bên bán, bên mua và ngân hàng ký văn bản thỏa thuận về việc thanh toán tiền mua nhà để tất toán khoản vay. Bên mua nộp tiền vào tài khoản phong tỏa mở tại chính ngân hàng đó.

Bước 2: Ngân hàng xóa thế chấp và trả Sổ đỏ

Ngân hàng thực hiện thủ tục giải chấp tài sản, xuất hóa đơn tất toán và giao lại Sổ đỏ gốc cho bên bán (hoặc giao trực tiếp cho tổ chức công chứng theo thỏa thuận).

Bước 3: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Các bên mang Sổ đỏ và giấy xóa thế chấp đến Văn phòng công chứng. Công chứng viên sẽ thực hiện:

• Kiểm tra tình trạng pháp lý trên hệ thống thông tin công chứng (để đảm bảo tài sản đã được xóa chấp hoàn toàn).

• Ký chứng nhận Hợp đồng mua bán nhà đất giữa hai bên.

Bước 4: Sang tên Sổ đỏ và nộp thuế

Bên mua (hoặc bên bán tùy thỏa thuận) nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên, đóng các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật để hoàn tất giao dịch.

4. Những rủi ro cần phòng tránh khi mua bán nhà đang thế chấp

Đối với giao dịch này, bên mua thường là bên chịu nhiều rủi ro hơn. Do đó, bên mua cần đặc biệt lưu ý:

• Không giao tiền trực tiếp cho bên bán tự đi chuộc sổ: Đã có nhiều trường hợp bên mua giao tiền cọc lớn để bên bán tự vào ngân hàng rút sổ, nhưng sau khi lấy được sổ, bên bán lại đem bán cho người khác hoặc bỏ trốn. Tiền phải được nộp thẳng vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng.

• Kiểm tra kỹ số dư nợ thực tế: Hãy yêu cầu bên bán cung cấp văn bản xác nhận dư nợ hiện tại của ngân hàng (bao gồm cả nợ gốc, lãi phát sinh và phí phạt trả nợ trước hạn) để đảm bảo giá trị căn nhà lớn hơn tổng số nợ tại ngân hàng.

Mọi người cũng hỏi (FAQ)

Câu 1: Tôi có thể đặt cọc mua nhà đang thế chấp tại Văn phòng công chứng được không? Trả lời: Được. Bạn hoàn toàn có thể ký Hợp đồng đặt cọc có công chứng tại Văn phòng công chứng. Trong nội dung hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ hiện trạng nhà đang thế chấp tại ngân hàng nào, số tiền cọc sẽ được dùng vào mục đích gì và quy trình phối hợp rút sổ ra sao để làm căn cứ pháp lý.

Câu 2: Nhà đang bị ngân hàng nợ quá hạn, chuẩn bị phát mãi có bán được không? Trả lời: Nếu khoản nợ đã chuyển thành nợ xấu và ngân hàng đang làm thủ tục xử lý tài sản bảo đảm (phát mãi), bạn vẫn có thể bán nếu được ngân hàng đồng ý. Việc tự tìm khách hàng mua lại với giá thị trường thường giúp bạn bán được giá cao hơn so với việc để ngân hàng tự đấu giá phát mãi, từ đó có đủ tiền trả nợ và giữ lại phần chênh lệch.

Kết luận

Thủ tục bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng hoàn toàn không phức tạp nếu các bên nắm rõ quy trình phối hợp 3 bên. Việc minh bạch thông tin ngay từ đầu, thực hiện dòng tiền qua tài khoản phong tỏa của ngân hàng và ký hợp đồng công chứng hợp pháp là những yếu tố then chốt giúp giao dịch diễn ra an toàn, thuận lợi cho cả người mua lẫn người bán.

Tham khảo thông tin gốc từ bài viết: Thủ tục bán nhà khi đang cầm cố, thế chấp ngân hàng – VnExpress