Vấn đề phòng cháy chữa cháy (PCCC) đối với nhà nhiều tầng, đặc biệt là các loại hình nhà trọ, chung cư mini và nhà hỗn hợp, đang bước vào giai đoạn thắt chặt quản lý chưa từng có. Với sự ra đời của Luật Phòng cháy chữa cháy 2025 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn mới, mọi công trình không đảm bảo an toàn sẽ đứng trước nguy cơ bị đình chỉ hoạt động vĩnh viễn sau ngày 30/03/2025.
Phân loại yêu cầu PCCC theo quy mô công trình
Pháp luật hiện hành phân tách rõ rệt trách nhiệm trang bị hệ thống dựa trên quy mô tầng cao và khối tích của tòa nhà:
Nhà trên 7 tầng hoặc khối tích trên 5.000 mét khối: Đây là nhóm đối tượng chịu sự kiểm soát khắt khe nhất. Bắt buộc phải có hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy Sprinkler (phun nước tự động), hệ thống kiểm soát khói và lối thoát nạn đạt chuẩn quy chuẩn quốc gia.
Nhà từ 5 tầng trở lên hoặc khối tích từ 1.500 đến 5.000 mét khối: Nhóm này bao gồm đa số các nhà trọ cao tầng và chung cư mini hiện nay. Bắt buộc phải thực hiện thẩm duyệt thiết kế PCCC, trang bị các thiết bị cảnh báo cháy sớm và đảm bảo ngăn cháy lan.
Nhà dưới 5 tầng: Dù không bắt buộc hệ thống báo cháy tập trung nhưng phải trang bị đầu báo khói độc lập tại các phòng, trang bị đầy đủ bình chữa cháy xách tay và không được để vật cản tại lối thoát nạn.
Những thay đổi mang tính “cởi trói” trong năm 2025 – 2026
Bên cạnh việc siết chặt an toàn, các quy định mới cũng giảm bớt những thủ tục không thiết thực nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và người dân:
Nghị định 105/2025/Nghị định-Chính phủ: Cắt giảm đến 99% yêu cầu về hệ thống cấp nước chữa cháy ngoài nhà đối với các công trình độc lập, giúp giảm đáng kể chi phí hạ tầng cho chủ đầu tư.
Thông tư 103/2025/Thông tư-Bộ Công an: Chính thức bãi bỏ quy định dự trữ 10% số lượng bình chữa cháy dự phòng. Đồng thời, giảm bớt danh mục công trình bắt buộc phải lắp đặt hệ thống báo cháy tự động tập trung để phù hợp với thực tế sử dụng.
Các yêu cầu kỹ thuật bắt buộc không thể bỏ qua
Theo Chỉ thị 19/CT-TTg và QCVN 06:2020/Bộ Xây dựng, các công trình phải duy trì “hàng rào an toàn” sau:
Lối thoát nạn: Mỗi tầng phải có ít nhất hai lối thoát hiểm độc lập. Cửa thoát hiểm phải là cửa chống cháy, không được khóa hoặc chặn lối di chuyển.
Thiết bị tại chỗ: Bình chữa cháy bột hoặc khí phải được bố trí dọc hành lang với định mức 50 đến 150 mét vuông trên một bình. Họng nước cứu hỏa nội bộ phải được đặt ở độ cao tiêu chuẩn 1,25 mét để dễ dàng thao tác.
Hệ thống điện: Phòng kỹ thuật điện và máy phát điện phải được ngăn cách bằng vách ngăn cháy chuyên dụng, tuyệt đối không bố trí gần các vật liệu dễ cháy.
Luật sư Dương Văn Quang chia sẻ: “Các quy định mới tại Nghị định 105/2025 và Thông tư 103/2025 đang chuyển dịch từ việc ‘bắt buộc trang bị dàn trải’ sang ‘tối ưu hóa hiệu quả thực tế’. Tuy nhiên, sự nới lỏng về hồ sơ không đồng nghĩa với việc lỏng lẻo trong an toàn. Chủ nhà cần chủ động thực hiện kiểm định hệ thống ít nhất 02 lần mỗi năm. Việc hệ thống báo cháy không hoạt động tại thời điểm kiểm tra có thể dẫn đến việc bị thu hồi giấy phép kinh doanh ngay lập tức.”
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
1. Tôi xây nhà ở kết hợp kinh doanh 6 tầng, có phải thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy không?
Trả lời: Theo quy định 2025, nhà từ 5 tầng trở lên thuộc diện phải thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy chữa cháy trước khi đưa vào vận hành kinh doanh.
2. Quy định bỏ dự trữ 10% bình chữa cháy có áp dụng cho chung cư không?
Trả lời: Có. Đây là quy định chung tại Thông tư 103/2025/Thông tư-Bộ Công an áp dụng cho tất cả các loại hình công trình thuộc danh mục quản lý về phòng cháy chữa cháy.
3. Tại sao nhà tôi dưới 5 tầng vẫn bị yêu cầu lắp đầu báo khói?
Trả lời: Mặc dù không cần hệ thống tập trung nhưng đầu báo khói độc lập là yêu cầu tối thiểu tại các phòng ở theo tiêu chuẩn an toàn mới nhất để đảm bảo cảnh báo sớm khi cư dân đang ngủ.
Để đặt lịch tư vấn trực tiếp với Luật sư của Luật Thiên Mã hoặc gọi Hotline để được hỗ trợ khẩn cấp!
Kết luận
An toàn cháy nổ hiện nay không chỉ là một yêu cầu kỹ thuật đơn thuần mà đã trở thành yếu tố tiên quyết, mang tính sống còn để duy trì hoạt động kinh doanh bền vững và bảo vệ uy tín của chủ đầu tư. Trong bối cảnh các đợt tổng kiểm tra đang được siết chặt trên quy mô toàn quốc, việc nắm bắt kịp thời và vận dụng chính xác các thay đổi tại Nghị định 105/2025/NĐ-CP và Thông tư 103/2025/TT-BCA chính là giải pháp tối ưu. Điều này không chỉ giúp các chủ đầu tư đảm bảo an toàn tuyệt đối cho công trình mà còn giúp lược bỏ những hạng mục hạ tầng không cần thiết, từ đó tiết kiệm đáng kể chi phí đầu tư và vận hành mà vẫn hoàn toàn đúng luật.
Tuy nhiên, việc chuyển tiếp giữa các quy chuẩn cũ và mới thường nảy sinh nhiều vướng mắc về thủ tục hành chính và thẩm định thiết kế. Chỉ một sai sót nhỏ trong hồ sơ hoặc lắp đặt không đúng quy chuẩn cũng có thể dẫn đến việc công trình bị đình chỉ hoạt động, gây thiệt hại lớn về kinh tế. Do đó, việc chủ động cập nhật kiến thức pháp luật và phối hợp chặt chẽ với các đơn vị tư vấn luật chuyên nghiệp là bước đi chiến lược để biến các rào cản kỹ thuật thành lợi thế cạnh tranh an toàn.
Nếu bạn cần tư vấn về thủ tục hoàn tất hồ sơ phòng cháy chữa cháy, hãy liên hệ ngay với website luatthienma.com.vn. Luật Thiên Mã luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn!
Brand: Luật Thiên Mã
Tác giả: Ban Biên tập Luật Thiên Mã
Luật sư tham vấn: Luật sư Dương Văn Quang
