Việc xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước là nhu cầu thiết yếu của nhiều hộ gia đình đang sinh sống tại các khu tập thể, nhà quản lý cũ. Căn cứ theo Điều 69 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, quy trình này hiện nay đã có những quy định rất cụ thể về điều kiện để một căn nhà cũ được đưa vào diện bán và đối tượng được quyền mua.

Điều kiện về hiện trạng nhà ở cũ để được phép bán

Căn cứ Khoản 1 Điều 69, không phải mọi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đều được bán. Nhà ở cũ phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

• Không thuộc diện nhà ở chuyên dùng: Nhà không được quy hoạch làm trụ sở cơ quan, công trình công cộng hoặc nhà ở công vụ.
• Phù hợp với quy hoạch: Nhà phải nằm trong khu vực không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án đầu tư.
• Đảm bảo an toàn xây dựng: Nhà không thuộc diện nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ (Cấp D) theo kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở.
• Hồ sơ pháp lý sạch: Nhà phải không có tranh chấp, khiếu nại về quyền thuê hoặc quyền sử dụng giữa các bên liên quan.

Điều kiện đối với đối tượng được quyền mua nhà

Đây là nội dung cốt lõi tại Khoản 2 Điều 69. Người mua nhà phải là người đáp ứng các tiêu chí khắt khe về thời gian bố trí sử dụng và thực trạng cư trú:

Điều kiện về thời điểm bố trí sử dụng

Người mua phải là người được cơ quan có thẩm quyền bố trí sử dụng nhà ở (có quyết định phân nhà, hợp đồng thuê nhà hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng) từ trước ngày 19/01/2007.

• Lưu ý: Nếu bố trí sau ngày này, việc quản lý sẽ thực hiện theo diện nhà ở xã hội hoặc nhà ở công vụ, không được bán theo diện nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước.

Điều kiện về hợp đồng thuê nhà

Người mua phải có tên trong Hợp đồng thuê nhà ở ký với cơ quan quản lý nhà ở và phải đang thực tế sử dụng nhà ở đó. Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà đã hết hạn, người thuê phải thực hiện thủ tục gia hạn hoặc ký lại hợp đồng trước khi làm đơn mua nhà.

Điều kiện về nghĩa vụ tài chính

Căn cứ theo quy định tại Điều 69, người mua phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ nộp tiền thuê nhà và các chi phí quản lý vận hành tính đến thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.

Phân loại nhà ở cũ được bán theo Điều 69

Điều luật này phân loại rõ các loại hình nhà ở cũ để áp dụng cơ chế tính giá khác nhau:

1. Nhà biệt thự: Bao gồm các biệt thự cũ được bố trí cho nhiều hộ sử dụng hoặc một hộ sử dụng nhưng không thuộc danh mục biệt thự bảo tồn nhóm 1.
2. Nhà ở thấp tầng: Các loại nhà ở riêng lẻ, nhà phố hoặc nhà tập thể có cấu trúc thấp tầng.
3. Nhà chung cư cũ: Các căn hộ trong tòa nhà chung cư được xây dựng trước năm 1991.

Luật sư Dương Văn Quang chia sẻ: “Điểm mới đáng chú ý của Nghị định 95/2024 là việc siết chặt điều kiện an toàn đối với nhà chung cư cấp D. Nếu tòa nhà của bạn đã được kiểm định là cấp D, theo Điều 69, bạn sẽ không được mua hóa giá nữa mà sẽ được chuyển sang diện bồi thường, tái định cư khi thực hiện dự án cải tạo xây dựng lại chung cư cũ. Do đó, người dân nên thực hiện thủ tục mua nhà sớm nếu tòa nhà vẫn còn đủ điều kiện an toàn (Cấp A, B, C) để xác lập quyền sở hữu vĩnh viễn trên Sổ hồng.”

Câu hỏi thường gặp (FAQ) dựa trên Nghị định 95/2024

• Tôi là con của người được phân nhà, bố mẹ tôi đã mất, tôi có được đứng tên mua không?

Trả lời: Có, nếu bạn có tên trong hộ khẩu và đang thực tế cư trú tại đó. Tuy nhiên, bạn cần thực hiện thủ tục thay đổi tên người đứng tên hợp đồng thuê nhà sang tên bạn trước khi nộp hồ sơ mua nhà theo quy định tại Điều 69.

• Giá bán nhà ở cũ tính theo thời điểm nào?

Trả lời: Giá bán được tính tại thời điểm người thuê nhà có đơn đề nghị mua nhà hợp lệ gửi đến cơ quan quản lý. Giá này bao gồm giá trị nhà (tính theo tỷ lệ chất lượng còn lại) và tiền sử dụng đất.

• Diện tích đất lấn chiếm thêm có được mua cùng nhà ở cũ không?

Trả lời: Theo quy định, chỉ phần diện tích nằm trong quyết định phân nhà hoặc hợp đồng thuê ban đầu mới được bán theo giá nhà ở cũ. Phần diện tích lấn chiếm (nếu có) sẽ bị xử lý theo quy định về xử phạt hành chính hoặc phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường nếu phù hợp quy hoạch.

Để đặt lịch tư vấn trực tiếp với Luật sư của Luật Thiên Mã hoặc gọi Hotline để được hỗ trợ khẩn cấp!

Đặt lịch tư vấn

Kết luận

Điều 69 Nghị định 95/2024/NĐ-CP là căn cứ pháp lý cao nhất hiện nay để người dân thực hiện hóa quyền sở hữu đối với nơi ở gắn bó lâu đời của mình. Việc đáp ứng đủ điều kiện về thời gian bố trí (trước 2007) và hiện trạng không tranh chấp sẽ giúp hồ sơ của bạn được xử lý nhanh chóng.

Nếu bạn cần tư vấn chi tiết về cách lập hồ sơ hoặc giải quyết các vướng mắc về thừa kế quyền thuê nhà ở cũ theo Nghị định mới, hãy liên hệ ngay với website luatthienma.com.vn. Luật Thiên Mã luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn!

Brand: Luật Thiên Mã

Tác giả: Ban Biên tập Luật Thiên Mã

Luật sư tham vấn: Luật sư Dương Văn Quang