Đòi bồi thường khi chủ nhà lấy lại nhà trước hạn theo quy định mới nhất
Trong thực tế thuê nhà, không ít trường hợp bên cho thuê muốn lấy lại nhà trước thời hạn đã thỏa thuận. Điều này đặt ra vấn đề pháp lý quan trọng: người thuê có được bồi thường không, và yêu cầu bồi thường như thế nào cho đúng luật?
Bài viết dưới đây do Luật sư chuyên môn Luật Thiên Mã cung cấp sẽ giúp bạn hiểu rõ căn cứ pháp lý và cách bảo vệ quyền lợi của mình.
Nguyên tắc về thời hạn thuê và quyền của các bên
Theo Điều 170 Luật Nhà ở:
- Các bên được tự thỏa thuận về:
- Thời hạn thuê
- Giá thuê
- Phương thức thanh toán
- Quyền và lợi ích hợp pháp của các bên được Nhà nước bảo hộ trong suốt thời gian thuê.
Khi hợp đồng còn hiệu lực, chủ nhà không được tự ý lấy lại nhà nếu không có căn cứ hợp pháp.
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Theo Điều 171 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà chấm dứt khi:
- Hết thời hạn thuê
- Hai bên thỏa thuận chấm dứt
- Nhà ở không còn
- Người thuê chết hoặc mất tích (không có người ở cùng)
- Tổ chức thuê chấm dứt hoạt động
- Nhà bị hư hỏng nặng, bị thu hồi, giải tỏa
Chủ nhà có được lấy lại nhà trước hạn không?
Theo Điều 172 Luật Nhà ở:
Nguyên tắc chung
- Trong thời hạn thuê: chủ nhà không được đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Trường hợp được phép lấy lại nhà
Chủ nhà chỉ được lấy lại nhà nếu người thuê vi phạm, như:
- Không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên
- Sử dụng nhà sai mục đích
- Tự ý sửa chữa, phá dỡ
- Cho thuê lại khi chưa được đồng ý
- Gây mất trật tự nghiêm trọng
- Trường hợp điều chỉnh giá thuê nhưng không thỏa thuận được
Ngoài các trường hợp này, việc lấy lại nhà là trái pháp luật.
Đòi bồi thường khi chủ nhà lấy lại nhà trước hạn
Căn cứ pháp lý
Theo khoản 4 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015: “Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường”.
Do đó, nếu chủ nhà lấy lại nhà trái luật và gây thiệt hại, người thuê có quyền yêu cầu bồi thường.
Thời hiệu khởi kiện: 03 năm kể từ ngày biết quyền lợi bị xâm phạm.
Bồi thường thiệt hại
Nguyên tắc
Theo Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015:
- Thiệt hại phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời
- Các bên được quyền thỏa thuận mức bồi thường
Các khoản có thể yêu cầu
Căn cứ Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015, người thuê có thể yêu cầu:
- Thiệt hại thực tế:
- Tiền thuê đã trả trước
- Tiền đặt cọc
- Chi phí chuyển nhà
- Chi phí sửa chữa, đầu tư
- Lợi ích bị mất: Khoản lợi ích đáng lẽ được hưởng từ hợp đồng
- Chi phí phát sinh: Các khoản chi do hợp đồng bị gián đoạn
- Thiệt hại tinh thần: Tòa án xem xét và quyết định nếu có yêu cầu
Nếu không thỏa thuận được → có thể khởi kiện ra Tòa án.
Nghĩa vụ chứng minh
Theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:
Người yêu cầu phải cung cấp:
- Hợp đồng thuê nhà
- Chứng từ thanh toán
- Bằng chứng thiệt hại
Phạt cọc
Có 2 trường hợp:
- Có thỏa thuận đặt cọc và phạt cọc → thực hiện theo hợp đồng
- Không có thỏa thuận → không áp dụng phạt cọc
Phạt vi phạm hợp đồng
Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015:
- Phạt vi phạm là do các bên thỏa thuận
- Nếu có điều khoản → chủ nhà vi phạm phải trả tiền phạt
Quyền của người thuê khi bị lấy lại nhà trái luật
Người thuê có thể:
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại
- Yêu cầu thực hiện phạt cọc, phạt vi phạm
- Thương lượng với chủ nhà
- Khởi kiện ra Tòa án nếu không đạt được thỏa thuận
Kết luận từ Luật sư chuyên môn
Theo quy định pháp luật hiện hành, chủ nhà không được tự ý lấy lại nhà trước thời hạn nếu không có căn cứ hợp pháp. Trường hợp vi phạm, người thuê hoàn toàn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, áp dụng phạt cọc, phạt vi phạm và khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình.
>>> Bạn đang gặp phải rắc rối khi chủ nhà trọ đòi lại nhà trước thời hạn? Liên hệ ngay Luật Thiên Mã để được tư vấn và hỗ trợ nhanh chóng.
