Định giá tài sản đảm bảo (TSBĐ) là bước quan trọng quyết định hạn mức vay vốn tại ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay không phải ai cũng hiểu rõ các phương pháp định giá theo quy định pháp luật cũng như cách tối ưu giá trị tài sản.
Bài viết dưới đây do Luật sư chuyên môn Luật Thiên Mã cung cấp sẽ giúp bạn nắm rõ quy định pháp luật hiện hành và các bí quyết giúp định giá tài sản đảm bảo ở mức cao nhất khi vay vốn ngân hàng.
Định giá tài sản đảm bảo là gì?
Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể về “Định giá tài sản là gì”, có thể hiểu cơ bản định giá tài sản như sau: “Định giá tài sản đảm bảo là việc xác định giá trị của tài sản được dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng. Giá trị này là cơ sở để tổ chức tín dụng quyết định hạn mức cho vay, tỷ lệ cho vay và mức độ rủi ro của khoản tín dụng”.
Thông thường, ngân hàng sẽ không cho vay 100% giá trị tài sản mà chỉ dao động khoảng 70–80% giá trị định giá, nhằm đảm bảo an toàn tín dụng.
Quy định pháp luật về định giá tài sản đảm bảo
Theo quy định pháp luật Việt Nam, đặc biệt là:
- Thông tư 32/2024/TT-BTC (Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam)
- Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 2010
- Luật Các tổ chức tín dụng 2024
Việc định giá TSBĐ phải tuân thủ các nguyên tắc chặt chẽ nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống tài chính.
Ba phương pháp định giá tài sản đảm bảo được pháp luật quy định như sau:
Thứ nhất, phương pháp tiếp cận từ thị trường
- Xác định giá trị tài sản dựa trên việc so sánh với các tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường.
- Áp dụng phổ biến với bất động sản, xe cộ, tài sản có tính thanh khoản cao.
- Có thể sử dụng thêm dữ liệu giá của chính tài sản định giá (nếu có).
Đây là phương pháp được ngân hàng sử dụng nhiều nhất.
Thứ hai, phương pháp tiếp cận từ chi phí
- Xác định giá trị tài sản dựa trên:
- Chi phí tạo ra tài sản tương tự
- Trừ đi phần hao mòn (khấu hao)
Thường áp dụng cho trường hợp sau:
- Nhà xưởng
- Công trình xây dựng
- Máy móc thiết bị
Thứ ba, phương pháp tiếp cận từ thu nhập
- Xác định giá trị tài sản dựa trên dòng tiền tương lai mà tài sản mang lại.
- Quy đổi về giá trị hiện tại thông qua:
- Tỷ suất chiết khấu
- Tỷ suất vốn hóa
Áp dụng cho:
- Bất động sản cho thuê
- Dự án đầu tư
- Doanh nghiệp
Cách định giá tài sản đảm bảo để vay cao nhất
Dưới đây là các yếu tố quan trọng giúp nâng cao giá trị định giá:
Thứ nhất, hoàn thiện hồ sơ pháp lý tài sản
- Có sổ đỏ/sổ hồng riêng
- Không tranh chấp, không vướng quy hoạch
- Đất thổ cư 100%
- Có giấy phép xây dựng, hoàn công đầy đủ
Đây là yếu tố tiên quyết ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị định giá.
Thứ hai, tối ưu vị trí và hạ tầng
Tài sản có giá trị cao hơn nếu:
- Nằm tại khu vực trung tâm
- Mặt tiền đường lớn
- Hẻm xe hơi thông thoáng
- Gần:
- Trường học
- Bệnh viện
- Chợ
Vị trí là yếu tố “quyết định” trong phương pháp so sánh thị trường.
Thứ hai, nâng cao chất lượng tài sản
- Nhà mới, thiết kế hiện đại
- Kết cấu kiên cố
- Không xuống cấp
Tài sản tốt giúp giảm hao mòn → tăng giá trị theo phương pháp chi phí.
Thứ ba, chứng minh năng lực tài chính tốt
- Thu nhập ổn định
- Lịch sử tín dụng tốt
Ngân hàng có xu hướng:
- Đánh giá tài sản “linh hoạt hơn”
- Dễ chấp nhận mức định giá cao hơn
Thứ tư, tham khảo giá thị trường
- Tìm hiểu giá các tài sản tương tự
- So sánh giao dịch thực tế
Điều này sẽ giúp:
- Đưa ra mức kỳ vọng hợp lý
- Có cơ sở “đàm phán” với ngân hàng
Cuối cùng là lựa chọn ngân hàng phù hợp
- Mỗi ngân hàng có:
- Chính sách định giá khác nhau
- Khẩu vị rủi ro khác nhau
Nên chọn:
- Ngân hàng am hiểu khu vực tài sản
- Có chính sách định giá linh hoạt
Lưu ý quan trọng khi định giá tài sản đảm bảo
- Ngân hàng thường định giá thấp hơn thị trường 10–30% để phòng ngừa rủi ro
- Không nên “thổi giá” tài sản thiếu căn cứ
- Có thể thuê đơn vị thẩm định giá độc lập để tăng tính khách quan
Kết luận từ luật sư chuyên môn Luật Thiên Mã
Việc định giá tài sản đảm bảo không chỉ phụ thuộc vào đặc điểm tài sản mà còn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Hiểu rõ 03 phương pháp định giá theo quy định và áp dụng đúng các chiến lược tối ưu sẽ giúp bạn nâng cao giá trị tài sản, từ đó gia tăng hạn mức vay vốn một cách hiệu quả và hợp pháp.
>>> Bạn cần tư vấn định giá tài sản đảm bảo, hồ sơ vay vốn hoặc xử lý các vấn đề pháp lý liên quan đến ngân hàng? Truy cập ngay Luật Thiên Mã để được đội ngũ luật sư hỗ trợ nhanh chóng, chính xác và tối ưu quyền lợi của bạn.
