Trong giao dịch bất động sản, đặt cọc là bước đệm quan trọng để đảm bảo việc giao kết hợp đồng mua bán chính thức. Với sự phát triển của công nghệ, nhiều giao dịch đặt cọc hiện nay được thực hiện qua tin nhắn điện thoại, Zalo hoặc mạng xã hội. Vậy, về mặt pháp lý, những dòng tin nhắn này có giá trị như một bản hợp đồng hay không?

Cơ sở pháp lý về hình thức hợp đồng điện tử

Căn cứ theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Đặc biệt, giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu cũng được coi là giao dịch bằng văn bản.

Đồng thời, theo Điều 13 Luật Giao dịch điện tử, thông điệp dữ liệu không bị phủ nhận giá trị pháp lý chỉ vì nó được thể hiện dưới dạng thông điệp dữ liệu. Như vậy, tin nhắn hoàn toàn có thể được xem là một hình thức của hợp đồng đặt cọc.

Điều kiện để tin nhắn đặt cọc được công nhận là hợp đồng hợp pháp

Mặc dù pháp luật công nhận hình thức tin nhắn, nhưng để một “hợp đồng tin nhắn” có giá trị pháp lý và có thể dùng làm chứng cứ khi tranh chấp, nó cần đáp ứng các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:

Nội dung thể hiện rõ ý chí giao kết

Tin nhắn phải thể hiện rõ các thỏa thuận cơ bản của một hợp đồng đặt cọc bao gồm:

• Đối tượng đặt cọc (Căn hộ chung cư số mấy, tòa nhà nào?).
• Số tiền đặt cọc là bao nhiêu?
• Mục đích đặt cọc (Để mua bán căn hộ).
• Thời hạn để hai bên ký hợp đồng mua bán chính thức.

Xác định đúng chủ thể tham gia

Tin nhắn phải xuất phát từ số điện thoại hoặc tài khoản chính chủ của bên bán và bên mua. Nếu tin nhắn được gửi từ một bên trung gian (như môi giới) mà không có sự xác nhận trực tiếp của chủ nhà, giá trị pháp lý sẽ bị lung lay.

Có bằng chứng về việc chuyển tiền

Hợp đồng đặt cọc qua tin nhắn chỉ thực sự có hiệu lực khi đi kèm với hành vi cụ thể là giao nhận tiền. Các hóa đơn chuyển khoản ngân hàng với nội dung chuyển tiền trùng khớp với thỏa thuận trong tin nhắn sẽ là bằng chứng không thể tách rời.

Rủi ro khi đặt cọc mua bán chung cư qua tin nhắn

Dù có giá trị pháp lý, việc đặt cọc qua tin nhắn vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro so với văn bản có chữ ký hoặc công chứng:

• Khó chứng minh tính xác thực: Tin nhắn có thể bị xóa, chỉnh sửa hoặc tài khoản bị hack.
• Thiếu tính chi tiết: Các thỏa thuận qua tin nhắn thường sơ sài, thiếu các quy định về mức phạt cọc cụ thể hoặc các tình huống bất khả kháng.
• Khó khăn khi thi hành án: Nếu một bên lật lọng, quá trình thu thập và giám định chứng cứ kỹ thuật số thường phức tạp và mất thời gian hơn so với văn bản giấy.

Luật sư Dương Văn Quang chia sẻ: “Tin nhắn có thể được xem là bằng chứng thép nếu bạn biết cách lưu trữ. Tuy nhiên, bất động sản là tài sản lớn, chúng tôi luôn khuyên khách hàng: Sau khi chốt cọc qua tin nhắn và chuyển khoản, hai bên nên gặp mặt trực tiếp sớm nhất có thể để ký kết một bản Hợp đồng đặt cọc bằng văn bản giấy. Trong văn bản này, hãy dẫn chiếu lại nội dung thỏa thuận qua tin nhắn và biên nhận chuyển khoản trước đó để tạo thành một chuỗi bằng chứng không thể chối cãi.”

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

• Bên bán nhận tiền cọc rồi nhưng xóa tin nhắn thì tôi có đòi được tiền không?

Trả lời: Có. Bạn có thể sử dụng lịch sử chuyển khoản ngân hàng và sao kê tin nhắn từ phía bạn (hoặc lập vi bằng tin nhắn) để làm bằng chứng khởi kiện đòi lại tiền cọc và yêu cầu phạt cọc.

• Tin nhắn đặt cọc có cần phải công chứng không?

Trả lời: Theo pháp luật hiện hành, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, việc công chứng (đối với văn bản giấy) sẽ tăng độ an toàn pháp lý cao nhất cho người mua.

Để đặt lịch tư vấn trực tiếp với Luật sư của Luật Thiên Mã hoặc gọi Hotline để được hỗ trợ khẩn cấp!

Đặt lịch tư vấn

Kết luận

Việc đặt cọc mua bán căn hộ chung cư thông qua tin nhắn được pháp luật công nhận là một hình thức giao kết hợp đồng hợp pháp dưới dạng thông điệp dữ liệu. Tuy nhiên, đây chỉ nên được xem là bước xác nhận tạm thời trong giao dịch. Do đặc thù của tin nhắn là dễ bị can thiệp kỹ thuật và thiếu tính chi tiết về các điều khoản phạt cọc, bồi thường thiệt hại, các bên không nên chủ quan coi đây là bản hợp đồng duy nhất.

Để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho dòng vốn và quyền lợi sở hữu tài sản, người mua nên nhanh chóng yêu cầu bên bán ký kết một văn bản đặt cọc bằng giấy có chữ ký xác nhận của các bên, hoặc tốt nhất là thực hiện lập vi bằng đối với các nội dung tin nhắn thỏa thuận. Sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt chứng cứ ngay từ đầu chính là lá chắn pháp lý vững chắc nhất giúp bạn phòng tránh các rủi ro lừa đảo hoặc tranh chấp kéo dài trong thị trường bất động sản đầy biến động hiện nay.

Để được hỗ trợ lập vi bằng chứng cứ tin nhắn hoặc tư vấn soạn thảo hợp đồng đặt cọc bất động sản, hãy liên hệ ngay với website luatthienma.com.vn. Luật Thiên Mã luôn sẵn sàng bảo vệ quyền lợi của bạn!

Brand: Luật Thiên Mã

Tác giả: Ban Biên tập Luật Thiên Mã

Luật sư tham vấn: Luật sư Dương Văn Quang