Nhiều người cùng góp tiền mua một thửa đất nhưng chỉ một người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, người đứng tên không thừa nhận phần tiền đã góp hoặc muốn bán toàn bộ thửa đất khiến người góp tiền lo ngại không lấy lại được tài sản.
Vậy có giấy góp tiền mua đất nhưng không đứng tên sổ đỏ có đòi lại được không? Câu trả lời là có thể, nhưng phải xem nội dung giấy góp tiền, mục đích góp tiền, số tiền đã giao, thỏa thuận giữa các bên và các chứng cứ khác. Trong một số trường hợp, người góp tiền có thể yêu cầu hoàn trả tiền; nếu chứng minh được quyền thực tế đối với đất thì có thể yêu cầu Tòa án xem xét quyền của mình đối với phần đất đã góp tiền.
Có giấy góp tiền nhưng không đứng tên sổ đỏ có được công nhận quyền đối với đất không?
Việc không đứng tên trên Giấy chứng nhận không đồng nghĩa chắc chắn mất quyền lợi, nhưng giấy góp tiền cũng không mặc nhiên biến người góp tiền thành người đứng tên quyền sử dụng đất.
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, việc thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất, trong đó có chuyển nhượng, phải đáp ứng các điều kiện luật định, trong đó thông thường có điều kiện về Giấy chứng nhận.
Trong khi đó, Bộ luật Dân sự 2015 công nhận giao dịch dân sự được xác lập hợp pháp và cho phép chủ thể có quyền đối với tài sản yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền của mình. Điều 164 quy định chủ thể có quyền đối với tài sản có thể yêu cầu Tòa án buộc người xâm phạm quyền phải trả lại tài sản hoặc chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật.
Do đó, cần phân biệt hai vấn đề:
- Quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận;
- Quyền và lợi ích thực tế phát sinh từ việc góp tiền mua đất.
Nếu giấy góp tiền thể hiện rõ các bên cùng bỏ tiền mua một thửa đất và người đứng tên chỉ đại diện đứng tên, đây là chứng cứ quan trọng để người góp tiền bảo vệ quyền lợi.
Giấy góp tiền mua đất có giá trị chứng minh như thế nào?
Giấy góp tiền có thể là một chứng cứ quan trọng, đặc biệt nếu trong giấy thể hiện rõ:
- Họ tên người góp tiền;
- Số tiền đã góp;
- Ngày, tháng, năm góp tiền;
- Mục đích góp tiền để mua thửa đất nào;
- Tỷ lệ hoặc phần quyền của mỗi người;
- Ai là người đứng tên Giấy chứng nhận;
- Thỏa thuận về việc quản lý, sử dụng hoặc chuyển nhượng đất;
- Chữ ký của những người tham gia.
Tuy nhiên, khi có tranh chấp, Tòa án không chỉ nhìn vào một tờ giấy mà sẽ đánh giá toàn bộ hệ thống chứng cứ.
Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải thu thập, cung cấp và giao nộp tài liệu, chứng cứ để chứng minh yêu cầu đó có căn cứ và hợp pháp.
Vì vậy, ngoài giấy góp tiền, nên lưu giữ thêm sao kê ngân hàng, giấy giao nhận tiền, tin nhắn, email, ghi âm, giấy tờ mua bán đất và lời khai của người làm chứng nếu có.
Có giấy góp tiền nhưng người khác đứng tên toàn bộ sổ đỏ thì xử lý thế nào?
Trường hợp giấy ghi rõ cùng góp tiền mua đất
Đây là trường hợp có cơ sở để yêu cầu giải quyết quyền lợi tương đối rõ hơn.
Ví dụ:
A và B cùng góp 1 tỷ đồng mua đất. A góp 600 triệu, B góp 400 triệu. Hai người lập giấy xác nhận góp tiền, trong đó ghi rõ số tiền của mỗi người và thỏa thuận B đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Sau đó, B không thừa nhận phần tiền của A và cho rằng toàn bộ đất thuộc về mình.
A có thể sử dụng giấy góp tiền cùng các chứng cứ liên quan để yêu cầu Tòa án xem xét quyền và nghĩa vụ của các bên.
Nếu chứng minh được thỏa thuận thực tế, việc chỉ có tên B trên Giấy chứng nhận không phải là căn cứ duy nhất để giải quyết toàn bộ tranh chấp.
Trường hợp giấy chỉ ghi “đã góp tiền”
Trường hợp này khó hơn.
Ví dụ giấy chỉ ghi:
“A góp 500 triệu đồng để mua đất.”
Nhưng không ghi rõ:
- Mua thửa đất nào;
- A được hưởng phần quyền nào;
- Ai đứng tên;
- Khoản tiền là tiền góp vốn, tiền cho vay hay tiền nhờ mua đất.
Khi đó, giấy vẫn có giá trị chứng minh việc giao nhận tiền nhưng chưa chắc chứng minh được A có quyền đối với quyền sử dụng đất.
Tòa án có thể phải xem xét thêm các tài liệu và diễn biến thực tế để xác định bản chất của khoản tiền.
Nếu không lấy được đất thì có đòi lại tiền được không?
Có thể, tùy vào quan hệ pháp lý giữa các bên.
Nếu chứng cứ cho thấy người đứng tên đã nhận tiền của người góp để thực hiện một thỏa thuận nhưng sau đó không thực hiện đúng nghĩa vụ, người góp tiền có thể yêu cầu giải quyết nghĩa vụ hoàn trả theo quan hệ pháp luật tương ứng.
Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền.
Tuy nhiên, không nên hiểu rằng cứ có giấy góp tiền là chắc chắn được hoàn lại đúng số tiền đã bỏ ra. Tòa án còn phải xác định:
- Tiền được giao với mục đích gì;
- Ai nhận tiền;
- Giao dịch giữa các bên có hợp pháp không;
- Ai vi phạm nghĩa vụ;
- Có phát sinh thiệt hại hay không;
- Người đứng tên còn đang quản lý tài sản hay đã chuyển nhượng cho người khác.
Trường hợp người đứng tên muốn bán toàn bộ đất
Đây là tình huống người góp tiền cần đặc biệt lưu ý.
Nếu người đứng tên Giấy chứng nhận tự ý bán toàn bộ thửa đất mà không có sự đồng ý của người đã góp tiền, người góp tiền có thể cân nhắc yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi của mình.
Luật Đất đai 2024 đặt ra điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, trong đó có yêu cầu về Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp và một số điều kiện khác.
Do đó, nếu tranh chấp đã phát sinh và người góp tiền có căn cứ cho rằng mình có quyền đối với thửa đất, cần nhanh chóng thu thập chứng cứ và xem xét biện pháp pháp lý phù hợp thay vì chờ đến khi đất đã được chuyển nhượng cho người khác.
Lưu ý từ Luật sư Nguyễn Văn Hùng: Giấy góp tiền là chứng cứ quan trọng nhưng không nên chỉ dựa vào một tờ giấy. Trong tranh chấp đất, cần chứng minh được mối liên hệ giữa khoản tiền đã góp và thửa đất cụ thể. Nếu giấy không ghi rõ thửa đất, tỷ lệ quyền hoặc mục đích góp tiền, nên bổ sung chứng cứ về dòng tiền, giao dịch mua bán và thỏa thuận giữa các bên để tăng khả năng bảo vệ quyền lợi.
Những chứng cứ nào nên chuẩn bị?
Người góp tiền nên tập hợp càng đầy đủ càng tốt các tài liệu sau:
Giấy góp tiền: Đây thường là tài liệu quan trọng nhất để chứng minh thỏa thuận ban đầu.
Sao kê ngân hàng: Nếu tiền được chuyển khoản, sao kê có thể giúp xác định số tiền, thời điểm và người nhận.
Giấy nhận tiền: Có chữ ký của người nhận tiền sẽ giúp làm rõ việc giao nhận.
Tin nhắn, email: Nội dung trao đổi về việc mua đất, số tiền góp, tỷ lệ quyền hoặc việc đứng tên có thể là chứng cứ bổ sung.
Hợp đồng mua bán đất: Nếu có thể tiếp cận hợp đồng, cần kiểm tra người mua, số tiền mua đất và phương thức thanh toán.
Chứng cứ về quá trình quản lý đất: Ví dụ người góp tiền cùng quản lý, sử dụng, xây dựng hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất.
Người làm chứng: Người trực tiếp biết về thỏa thuận góp tiền có thể được xem xét trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Điểm quan trọng là phải chứng minh được tiền góp → thỏa thuận mua đất → quyền lợi đối với thửa đất có mối liên hệ với nhau.
Ví dụ về giấy góp tiền mua đất
A và B cùng mua một thửa đất giá 2 tỷ đồng.
A góp 800 triệu đồng, B góp 1,2 tỷ đồng. Hai bên lập giấy xác nhận A góp 800 triệu đồng để cùng mua thửa đất và thống nhất B đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Sau khi được cấp Giấy chứng nhận, B cho rằng mình bỏ phần tiền lớn hơn nên có toàn quyền đối với đất và không đồng ý trả lại 800 triệu đồng cho A.
Trong trường hợp này, A có thể sử dụng giấy góp tiền, chứng từ chuyển 800 triệu đồng, tin nhắn giữa hai bên và các tài liệu liên quan để yêu cầu giải quyết.
Nếu Tòa án xác định A thực sự có quyền đối với một phần quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hợp pháp giữa hai bên, quyền của A có thể được xem xét tương ứng. Nếu không có cơ sở để công nhận quyền trực tiếp đối với đất, A có thể đặt vấn đề yêu cầu hoàn trả khoản tiền theo quan hệ pháp luật được Tòa án xác định.
Người góp tiền nên làm gì để bảo vệ quyền lợi?
Trước hết, cần giữ bản gốc giấy góp tiền và sao lưu tất cả tài liệu liên quan. Không nên giao bản gốc duy nhất cho bên đang tranh chấp.
Tiếp theo, cần kiểm tra Giấy chứng nhận để xác định chính xác ai đang đứng tên, thửa đất nào, diện tích bao nhiêu và tình trạng pháp lý hiện tại.
Nếu bên đứng tên không hợp tác, có ý định bán đất hoặc phủ nhận việc góp tiền, người góp tiền nên nhanh chóng lập hồ sơ chứng cứ và cân nhắc yêu cầu Tòa án giải quyết.
Trong quá trình tố tụng, người yêu cầu phải chứng minh cho yêu cầu của mình bằng tài liệu, chứng cứ theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự.
>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!
Kết luận
Có giấy góp tiền mua đất nhưng không đứng tên sổ đỏ vẫn có thể đòi lại quyền lợi, nhưng cần xác định rõ yêu cầu là đòi lại tiền hay yêu cầu công nhận quyền đối với phần đất đã góp. Giấy góp tiền là chứng cứ quan trọng, nhưng khả năng được chấp nhận còn phụ thuộc vào nội dung giấy, nguồn tiền, thỏa thuận giữa các bên và những chứng cứ khác.
Nếu người đứng tên không thừa nhận khoản tiền đã góp hoặc có ý định bán toàn bộ thửa đất, người góp tiền nên nhanh chóng thu thập giấy tờ, sao kê, tin nhắn và các tài liệu liên quan. Trường hợp không thể tự thỏa thuận, có thể yêu cầu Tòa án giải quyết để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên theo đúng bản chất giao dịch.
