Việc chủ đất phía ngoài tự ý xây tường, dựng cổng, đặt vật cản hoặc sử dụng biện pháp khác để chặn lối đi duy nhất của nhà phía trong có thể làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng bất động sản. Pháp luật dân sự có quy định về quyền của bất động sản bị vây bọc được yêu cầu dành một lối đi hợp lý ra đường công cộng.
Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, nếu nhà phía trong không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu chủ đất liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý. Khi các bên không thống nhất được về vị trí, kích thước hoặc việc mở lại lối đi, tranh chấp có thể được yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Chặn lối đi duy nhất của nhà phía trong có vi phạm pháp luật không?
Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận quyền về lối đi qua đối với bất động sản bị vây bọc. Theo đó, chủ sở hữu bất động sản không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Việc xác định lối đi không chỉ dựa vào mong muốn của một bên mà phải xem xét nhiều yếu tố, gồm:
- Lối đi nào thuận tiện và hợp lý nhất;
- Đặc điểm thực tế của các thửa đất;
- Nhu cầu sử dụng của bất động sản phía trong;
- Mức độ ảnh hưởng đối với bất động sản phải dành lối đi;
- Thiệt hại gây ra cho chủ đất mở lối đi.
Vì vậy, việc chủ đất phía ngoài có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc họ được tùy ý chặn một lối đi mà nhà phía trong có quyền sử dụng hợp pháp.
Trong thực tế, nếu lối đi đã được hình thành và sử dụng ổn định từ trước, có thỏa thuận giữa các bên hoặc có căn cứ khác xác lập quyền về lối đi thì việc một bên tự ý dựng hàng rào, xây tường hoặc cổng để ngăn cản việc đi lại có thể phát sinh tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề. Một bản án được công bố năm 2026 cũng ghi nhận trường hợp tài sản được tạo lập trên phần lối đi đã được xác lập thì người dựng hàng rào, cổng phải tháo dỡ, di dời.
Nhà phía trong có phải trả tiền khi sử dụng lối đi?
Về nguyên tắc, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, nếu bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu hoặc người sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong và trường hợp này không phải đền bù theo khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
Do đó, không nên mặc nhiên cho rằng cứ mở lối đi trên đất của người khác thì phải trả một khoản tiền bất kỳ do chủ đất tự đưa ra. Mức đền bù, nếu có, cần được các bên thỏa thuận hoặc được xác định theo quy định pháp luật và tình trạng thực tế.
Chủ đất chặn lối đi duy nhất phải xử lý thế nào?
Trước tiên, người bị chặn lối đi nên thu thập các tài liệu chứng minh tình trạng sử dụng lối đi, chẳng hạn:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các thửa đất;
- Sơ đồ, bản trích đo địa chính;
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất;
- Văn bản thỏa thuận về lối đi nếu có;
- Hình ảnh, video về lối đi trước và sau khi bị chặn;
- Chứng cứ thể hiện gia đình đã sử dụng lối đi ổn định trong thời gian dài;
- Tài liệu thể hiện nhà phía trong không còn lối đi hợp lý khác ra đường công cộng.
Sau đó, các bên nên trao đổi để xác định lại vị trí và phạm vi lối đi. Theo Điều 254, vị trí, chiều dài, chiều rộng và giới hạn của lối đi trước hết do các bên thỏa thuận, bảo đảm việc đi lại thuận tiện và hạn chế gây phiền hà cho bên có đất dành lối đi. Nếu có tranh chấp, có thể yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
Lưu ý từ Luật sư Nguyễn Văn Hùng: Người có nhà phía trong không nên tự ý phá tường, tháo cổng hoặc sử dụng vũ lực để mở lại lối đi. Cách xử lý an toàn là lưu giữ chứng cứ về việc bị chặn lối và thực hiện thủ tục yêu cầu giải quyết tranh chấp. Ngược lại, chủ đất phía ngoài cũng không nên tự ý chặn lối nếu việc đó làm cản trở quyền về lối đi đã được xác lập của bất động sản phía trong.
Có thể yêu cầu Tòa án mở lại lối đi không?
Có. Nếu các bên không thể thỏa thuận, chủ sở hữu bất động sản phía trong có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề và xác định lối đi phù hợp.
Tòa án sẽ xem xét thực tế vị trí các thửa đất, nguồn gốc hình thành lối đi, quá trình sử dụng, các giấy tờ liên quan và sự tồn tại của những lối đi khác. Mục tiêu không phải mặc nhiên lấy phần đất thuận tiện nhất cho nhà phía trong mà là xác định lối đi hợp lý, thuận tiện và gây thiệt hại ít nhất cho bất động sản phải dành lối đi theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
Ví dụ về trường hợp bị chặn lối đi duy nhất
Ông A có căn nhà nằm phía trong, ba mặt giáp đất của các hộ khác và phía còn lại trước đây có một lối đi rộng 1,5 m ra đường công cộng. Gia đình ông A đã sử dụng lối đi này ổn định nhiều năm.
Sau khi nhận chuyển nhượng thửa đất phía ngoài, ông B dựng hàng rào và khóa cổng, không cho gia đình ông A đi qua với lý do phần đất làm lối đi thuộc quyền sử dụng của mình.
Nếu ông A thực sự không có hoặc không đủ lối đi hợp lý khác ra đường công cộng, ông A có thể yêu cầu ông B dành lại lối đi theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu hai bên không thống nhất được, ông A có thể yêu cầu Tòa án xác định vị trí và phạm vi lối đi.
Trong trường hợp lối đi đã được xác lập bằng thỏa thuận trước đó hoặc có căn cứ pháp lý khác, việc ông B tự ý xây dựng công trình làm cản trở lối đi còn phải được xem xét về nghĩa vụ tôn trọng quyền đã được xác lập của bất động sản phía trong.
Nếu bạn cần hỗ trợ, hãy đăng ký tư vấn trực tiếp hoặc online với Luật Thiên Mã để được giải đáp chi tiết, xây dựng phương án xử lý tối ưu với chi phí hợp lý, phải chăng và phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
Kết luận
Chủ đất không phải lúc nào cũng được tự ý chặn lối đi qua phần đất của mình nếu việc chặn khiến bất động sản phía trong bị vây bọc và không còn lối đi hợp lý ra đường công cộng. Người phía trong có quyền yêu cầu dành một lối đi hợp lý theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
Nếu không thể tự thỏa thuận, người bị chặn lối đi nên chuẩn bị giấy tờ về đất, chứng cứ về quá trình sử dụng lối đi và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án xác định lối đi. Việc tự ý phá vật cản để giải quyết tranh chấp có thể làm phát sinh những vấn đề pháp lý khác nên cần đặc biệt thận trọng.
