Khác với nhà ở xã hội do các doanh nghiệp tư nhân đầu tư, nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn đầu tư công hoặc nguồn vốn nhà nước ngoài đầu tư công có cơ chế giá thuê mang tính hỗ trợ cao, không nhằm mục đích kinh doanh lợi nhuận. Việc hiểu rõ cách tính giá sẽ giúp các đối tượng thụ hưởng đảm bảo được quyền lợi tài chính của mình.
Nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở xã hội của Nhà nước
Căn cứ theo Điều 87 Luật Nhà ở 2023, giá thuê nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư được xác định dựa trên các nguyên tắc chủ đạo nhằm hỗ trợ tối đa cho người thu nhập thấp:
- Tính đủ chi phí: Giá thuê phải bao gồm chi phí đầu tư xây dựng, chi phí bảo trì và chi phí quản lý vận hành.
- Không tính lợi nhuận định mức: Nhà nước không thu lợi nhuận trong giá thuê này.
- Không tính tiền sử dụng đất: Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được miễn, do đó không phân bổ vào giá thuê.
- Sự phê duyệt của cơ quan thẩm quyền: Giá thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định sau khi đã được thẩm định kỹ lưỡng.
Công thức tính giá thuê nhà ở xã hội chi tiết
Theo quy định tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP, công thức tính giá thuê 1 tháng ($G_t$) cho 1m² diện tích sử dụng nhà ở được xác định như sau:
Trong đó các thành phần được giải thích cụ thể:
Chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng (Vđ)
Là tổng mức đầu tư xây dựng dự án hoặc phần chi phí xây dựng tương ứng với diện tích nhà ở xã hội dùng để thuê. Chi phí này được phân bổ để thu hồi vốn trong thời gian tối thiểu là 240 tháng (20 năm).
Chi phí bảo trì (Bt)
Là tổng chi phí dành cho việc bảo trì các hạng mục thuộc sở hữu chung của nhà ở xã hội trong thời gian thu hồi vốn đầu tư.
Diện tích sử dụng (St)
Là tổng diện tích sàn sử dụng của tất cả các căn hộ nhà ở xã hội dùng để cho thuê trong dự án.
Hệ số tầng (K)
Đây là hệ số điều chỉnh giá thuê cho từng căn hộ cụ thể dựa trên vị trí tầng. Nguyên tắc là tổng các hệ số $K$ của tất cả các căn hộ trong tòa nhà phải bằng 1.
Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng được áp dụng theo quy định của pháp luật về thuế hiện hành (thường là 5% đối với nhà ở xã hội).
Thẩm quyền quyết định và điều chỉnh giá thuê
Quy trình phê duyệt giá thuê được thực hiện chặt chẽ để đảm bảo tính minh bạch:
- Cơ quan xây dựng phương án: Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở xã hội.
- Cơ quan thẩm định: Sở Tài chính chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng.
- Cơ quan quyết định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định phê duyệt giá thuê chính thức áp dụng cho từng dự án cụ thể.
- Điều chỉnh giá: Giá thuê có thể được điều chỉnh theo định kỳ (thường là 05 năm một lần) hoặc khi có biến động lớn về chi phí vận hành, bảo trì nhưng phải đảm bảo phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thụ hưởng.
Luật sư Dương Văn Quang chia sẻ:
“Người thuê nhà ở xã hội của Nhà nước cần lưu ý rằng giá thuê này chưa bao gồm các loại phí dịch vụ cá nhân như: điện, nước sinh hoạt, internet, trông giữ xe. Khi ký hợp đồng thuê, bạn nên yêu cầu đơn vị quản lý cung cấp bảng chi tiết các hạng mục được tính vào giá thuê để tránh tình trạng thu chồng chéo các khoản phí quản lý chung vào hóa đơn dịch vụ hàng tháng.”
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
- Giá thuê nhà ở xã hội của Nhà nước có rẻ hơn nhà riêng lẻ không?
Trả lời: Có. Do không tính tiền sử dụng đất và không tính lợi nhuận, giá thuê nhà ở xã hội của Nhà nước thường thấp hơn từ 30% đến 50% so với giá thuê nhà cùng chất lượng trên thị trường tự do.
- Có được phép cho thuê lại căn hộ nhà ở xã hội đang thuê không?
Trả lời: Tuyệt đối không. Theo Luật Nhà ở 2023, người thuê nhà ở xã hội nếu cho thuê lại hoặc chuyển nhượng quyền thuê trái phép sẽ bị thu hồi nhà ngay lập tức và bị xử phạt hành chính.
- Đối tượng nào được ưu tiên thuê loại nhà này?
Trả lời: Ưu tiên người có công với cách mạng, hộ nghèo/cận nghèo tại khu vực nông thôn, công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp và cán bộ, công chức, viên chức chưa có nhà ở.
Để đặt lịch tư vấn trực tiếp với Luật sư của Luật Thiên Mã hoặc gọi Hotline để được hỗ trợ khẩn cấp!
Kết luận
Công thức tại Điều 31 Nghị định 100/2024/NĐ-CP là căn cứ pháp lý minh bạch nhất để xác định giá thuê nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư. Việc áp dụng đúng công thức này giúp đảm bảo người dân được tiếp cận nhà ở với giá thành hỗ trợ nhất, đúng tinh thần nhân văn của chính sách nhà ở xã hội.
Nếu bạn cần tính toán cụ thể số tiền thuê cho một diện tích nhất định hoặc cần hỗ trợ hồ sơ thuê nhà, hãy liên hệ ngay với website luatthienma.com.vn. Luật Thiên Mã luôn sẵn sàng giải đáp và hỗ trợ bạn!
Brand: Luật Thiên Mã
Tác giả: Ban Biên tập Luật Thiên Mã
Luật sư tham vấn: Luật sư Dương Văn Quang
