Tranh chấp lối đi chung là một trong những vấn đề xảy ra thường xuyên hiện nay giữa các chủ sử dụng bất động sản liền kê. Để hiểu rõ về những tranh chấp này là như thế nào? Cách để giải quyết theo đúng quy định pháp luật ra sao là điều vô cùng quan trọng. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về Tranh chấp lối đi chung. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào trong quá trình tìm hiểu, hãy liên hệ với đội ngũ tư vấn của Luật Thiên Mã qua hotline: 1900.6174 để được tư vấn miễn phí.
>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí tranh chấp đất đai lối đi chung? Gọi ngay: 1900.6174
Tranh chấp lối đi chung là gì?
Lối đi chung hay thường được gọi là ngõ đi chung là một phần diện tích đất chung được sử dụng bởi nhiều hộ gia đình hoặc cá nhân để ra đường công cộng. Lối đi chung được tạo ra để cung cấp một đường ra đường giao thông công cộng cho các chủ sử dụng đất.
Lối đi chung thường là đất mà các chủ sử dụng đất tự nguyện hoặc theo thoả thuận giữa các hộ xung quanh với nhau để cùng nhau tách ra một phần đất của mình để làm đường đi ra vào.
Nhiều hộ gia đình thường tranh chấp với nhau về lối đi chung do tâm lý đi qua nhà có đất, người có đất phải mở đường đi cho người không có đất và lúc này tranh chấp về đất lối đi chung xảy ra, có rất nhiều tình huống tranh chấp lối đi chung và có người được phép mở lối đi trên đất thuộc sở hữu của người khác nhưng cũng có người không được giải quyết mở lối đi qua đất của người khác.
Một trong những vấn đề ảnh hưởng tới quyền sử dụng đất là có những trường hợp lối đi chung chưa được thể hiện rõ trên giấy tờ pháp lý nên dấn đến tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các bên, lấn chiếm, san lấp lối đi chung.
Tranh chấp lối đi chung là một tranh chấp thuộc về lĩnh vực đất đai, cách gọi để chỉ các mâu thuẫn, mở lối đi riêng, chung mà thường rất phổ biến trong đời sống nhưng lại ít người biết được hướng giải quyết của chúng.
Vì vậy, trong trường hợp một bên nhất quyết không mở lối đi cho bên còn lại xem xét các quy định của Luật Đất đai 2013 để giải quyết tranh chấp.
Lối đi chung được quy định như thế nào?
Để đảm bảo quyền về lối đi chung, Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định như sau:
“Điều 254. Quyền về lối đi qua
- Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
…..”
Như vậy, thông thường chủ sở hữu bất động sản sẽ bố trí, thiết kế phần đất của mình để xây nhà và để ra một phần đất làm lối đi nối liền với đường công cộng.
Tuy nhiên, trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản đã bị vay bọc hoàn toàn bởi những bất động sản khác, không có hoặc không đủ lối đi riêng thông ra đường công cộng thì pháp luật cho phép chủ sở hữu bất động sản đó được quyền yêu cầu mở lối đi qua đất của họ và người được yêu cầu phải chấp thuận.
Trong trường hợp, của người đề nghị mở lối đi qua đất nhà mà không bị vây bọc toàn bộ, vẫn có con đường khách đi ra đường công cộng thì yêu cầu sẽ không có cơ sở chấp thuận. Dù chủ sở hữu bất động sản kia có phải đi ngõ vòng nhiều tới đâu nhưng vẫn có lối đi công cộng thì vẫn không có quyền mở lối đi chung.
Đồng thời, luật giải quyết tranh chấp lối đi chung, mở lối đi cũng quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu yêu cầu mở lối đi và chủ sở hữu được yêu cầu mở lối đi chung nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của đôi bên như sau:
Người chủ sở hữu được hưởng quyền về lối đi chung qua bất động sản của người khác phải đền bù cho chủ sở hữu đó, trừ khi có thoả thuận khác.
Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu thì chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong có thỏa thuận về vị trí, giới hạn chiều dài, chiều cao của lối đi thuận tiện, ít gây phiền hà cho các bên mà không phải đền bù.
Ví dụ: Tranh chấp lối đi chung cả nhà khi 1 mảnh đất chia 4 nhưng 1 một mảnh không có lối đi thì cần phải mở lối đi riêng mà không cần đền bù cho chủ sở hữu đất khác.
Như vậy hướng giải quyết tranh chấp lối đi chung như sau: Nếu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác và con đường duy nhất để có thể đi đến đường công cộng là mở lối đi qua đất người khác. Trong trường hợp này sẽ cần mở một lối đi chung tiện và ít gây ra phiền hà cho chủ sở hữu bất động sản có mở lối đi và sẽ có đền bù theo thỏa thuận.
Trong trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về cách giải quyết tranh chấp về lối đi chung thì có thể xin tư vấn hoặc làm đơn khởi kiện tranh chấp lối đi chung tới cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
>>> Lối đi chung được pháp luật quy định như thế nào? Gọi ngay: 1900.6174
Tranh chấp lối đi chung có những trường hợp nào?
Pháp luật chưa quy định cụ thể về các tranh chấp về lối đi chung, tuy nhiên tranh chấp lối đi chung vẫn là tranh chấp đất đai. Thực tiễn hiện nay, vấn đề lối đi chung vẫn thường xuyên xảy ra nhưng tranh chấp chủ yếu sau:
Tranh chấp về mở lối đi chung
Theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác có quyền yêu cầu chủ sở hữu có bất động sản vây bọc dành cho mình một phần đất hợp lý.
Tuy nhiên, điều này không hoàn toàn được các chủ sở hữu có bất động sản vây bọc tự nguyện hay đồng ý thực hiện. Thực tế các chủ sở hữu này không sẵn sàng chia sẻ một phần đất của mình cho người khác nếu như không có sự bồi thường tương xứng.
Đặc biệt liên quan đến diện tích đất đã được công nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải chuyển nhượng một phần, nếu không sau này rất dễ xảy ra tranh chấp.
Lối đi chung được hình thành từ phần diện tích đất do người sử dụng đất phía ngoài tự dành ra hoặc theo thỏa thuận hoặc chuyển nhượng cho người phía trong để có lối ra đường công cộng (giống với lối đi qua).
Hoặc, lối đi chung do các chủ sử dụng đất cắt một phần đất của mình tạo nên, đồng thời lối đi chung tạo thành ranh giới sử dụng đất giữa các thửa đất liền kề (thường gọi là đường đi chung hoặc ngõ đi chung).
Có thể thấy, việc mở lối đi chung là quyền của người sử dụng đất tự dành ra/theo thỏa thuận/chuyển nhượng một phần diện tích đất để làm lối đi chung. Như vậy, tranh chấp về mở lối đi chung có thể xảy ra khi chưa hình thành lối đi chung mà đã xuất hiện ngay từ khi người yêu cầu mở lối đi chung yêu cầu các chủ sở hữu có bất động sản vây bọc. Đây được coi là tranh chấp dân sự, trường hợp đương sự lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp là khởi kiện thì có quyền khởi kiện tại Tòa án.
>>> Xem thêm: Lối đi chung tối thiểu bao nhiêu mét? Xử lý lấn chiếm thế nào?
Tranh chấp do lấn chiếm đất giữa các chủ sử dụng đất liền kề
Tranh chấp thứ hai thường xuyên xảy ra về lối đi chung đó là tranh chấp do lấn chiếm đất giữa các chủ sử dụng đất liền kề.
Những tranh chấp này chủ yếu xuất phát từ hành vi lấn, chiếm đất giữa những người sử dụng đất liền kề, liên quan đến quyền sử dụng đất người người sử dụng đất liền kề.
Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013:
“24. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”
Căn cứ vào quy định trên, tranh chấp về lối đi do hành vi lấn, chiếm giữa những người sử dụng đất liền kề được xác định là tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất).
Như vậy, việc xác định tranh chấp lối đi chung là tranh chấp mở lối đi chung hay tranh chấp do lấn chiếm đất giữa các chủ sử dụng đất liền kề rất quan trọng vì nó là cơ sở để xác định sẽ giải quyết theo hướng tranh chấp dân sự hay tranh chấp đất đai, trình tự thủ tục giải quyết các tranh chấp như thế nào.
Tranh chấp lối đi chung giải quyết như thế nào?
Để giải quyết tranh chấp về lối đi chung, chúng ta cần phải xác định được trường hợp này là tranh chấp đất đai hay là tranh chấp liên quan đến đất đai.
Thông thường, tranh chấp lối đi chung được giải quyết như sau:
– Hoà giải tranh chấp đất đai:
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.
Lưu ý: Hòa giải là phương thức giải quyết bắt buộc đối với tranh chấp đất đai trước khi khởi kiện ra Toà án để giải quyết. Còn đối với tranh chấp liên quan đến đất đai (tranh chấp mở lối đi chung) thì không bắt buộc phải thực hiện hòa giải.
– Giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh có thẩm quyền
Trường hợp này được giải quyết khi tranh chấp đất đai lối đi chung mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dung đất hoặc các loại giấy tờ tương đương khác được luật đất đai quy định có thể chứng minh quyền sử dụng đất
Theo điều 2 của Điều 203 trong Luật Đất đai 2013, khi có tranh chấp mà bên liên quan thiếu Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, bên liên quan chỉ có hai lựa chọn để giải quyết vụ án:
– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (trong trường hợp tranh chấp xảy ra giữa các hộ gia đình hoặc cá nhân, đơn yêu cầu sẽ được nộp tại UBND cấp huyện).
Nếu bên liên quan không đồng ý với quyết định giải quyết từ UBND, họ có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc tiến hành khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
– Khởi kiện tại Tòa án nơi có đất đối tượng tranh chấp, tuân theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự, khi bên liên quan không hài lòng với quyết định của UBND và muốn đưa vụ án ra xét xử tại cấp Tòa án để được giải quyết một cách công bằng và minh bạch.
– Giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án
Dựa trên các quy định tại Khoản 1 và 2 của Điều 203 trong Luật Đất đai 2013, các vụ án tranh chấp đất đai có thể được khởi kiện tại Tòa án nhân dân khi đương sự đáp ứng các điều kiện sau:
Tranh chấp đất đai với Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai:
Trong trường hợp đương sự có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, họ có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân để giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai.
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai:
Trong trường hợp đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, để khởi kiện tranh chấp đất đai, đối tượng này cần đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
- Người khởi kiện phải có quyền khởi kiện.
- Vụ án tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc cụ thể.
- Vụ án tranh chấp chưa được giải quyết hoặc không có quyết định cuối cùng.
- Vụ án tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã.
Những điều kiện trên đặt ra để đảm bảo quy trình giải quyết tranh chấp đất đai diễn ra theo quy định và công bằng, đồng thời tạo điều kiện cho bên liên quan tham gia quá trình tố tụng một cách có trách nhiệm.
>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí giải quyết tranh chấp đất đai lối đi chung? Gọi ngay: 1900.6174
Thủ tục giải quyết tranh chấp lối đi chung
Dựa vào Điều 202, 203 Luật đất đai 2013 và Điều 26, 25, 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì trình tự giải quyết tranh chấp lối đi chung như sau:
Bước 1: Hòa giải tranh chấp đất đai:
Hoà giải tranh chấp đất đai là yêu cầu bắt buộc và là một trong những điều kiện phải có để Toà án có căn cứ thụ lý và giải quyết tranh chấp.
Hoà giải tranh chấp đất đai có hai phương thức:
– Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở
Theo quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”
Đây là cách thức giải quyết được Nhà nước khuyến khích thực hiện chứ không phải bắt buộc, kết quả chủ yếu là sự thiện chí của các bên tranh chấp.
– Bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã
Tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”
Theo các quy định nêu trên, có thể thấy rằng nếu các bên tranh chấp không hòa giải được nhưng muốn giải quyết tranh chấp thì phải gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải; nếu không hòa giải sẽ không được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Bước 2: Chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Theo quy định tại khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013:
“2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
- a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
- b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”
Căn cứ vào quy định trên, nếu tranh chấp phần đất lối đi chung nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ tương đương khác được pháp luật quy định thì các bên tranh chấp có thể lựa chọn hình thức giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện ra Toà án nhân dân có thẩm quyền.
– Đối với trường hợp đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết
+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (nếu tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau thì nộp tại UBND cấp huyện).
Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.
+ Khởi kiện tại Tòa án nơi có đất tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự
– Đối với trường hợp khởi kiện tại Toà án nhân dân:
Căn cứ khoản 1, 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, các tranh sau đây thì đương sự được khởi kiện tại Tòa án nhân dân gồm:
+ Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
+ Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai. Theo đó, để được khởi kiện tranh chấp đất đai phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Người khởi kiện có quyền khởi kiện.
- Tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc.
- Tranh chấp chưa được giải quyết.
- Tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã.
+ Hồ sơ bao gồm: Đơn khởi kiện, Giấy tờ chứng minh lối đi chung, biên bản hòa giải không thành và các tài liệu khác để chứng minh quyền khởi kiện của mình.
+ Thời gian giải quyết: thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời gian chuẩn bị xét xử nhưng không quá hai tháng.
>>> Xem thêm: Thỏa thuận lối đi chung là gì? Mẫu hợp đồng thỏa thuận mới nhất
Tranh chấp lối đi chung, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết?
Đối với các tranh chấp đất đai, việc xác định cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết rất quan trọng vì tuỳ trường hợp mà các cơ quan sẽ có quyền xử lý khác nhau. Nếu như yêu cầu giải quyết tranh chấp lối đi chung không đúng cơ quan có thẩm quyền thì yêu cầu sẽ bị huỷ bỏ và không được xử lý.
Căn cứ Điều 202, 203 Luật đất đai 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi chung được xác định như sau:
– Đối với tranh chấp lối đi chung không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các tài liệu tương đương tại Điều 100 Luật đất đai 2013: do UBND hoặc Tòa án giải quyết.
– Đối với tranh chấp lối đi chung có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các tài liệu tương đương tại Điều 100 Luật đất đai 2013: do Toà án giải quyết
Trong trường có đơn xin lựa chọn giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền thì:
– Chủ tịch UBND cấp huyện chính là người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
– Chủ tịch UBND cấp tỉnh chính là người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
Trong trường hợp một bên muốn hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên còn lại thì có thể khởi kiện vụ án dân sự hoặc khởi kiện vụ án hành chính. Lúc này, tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí giải quyết tranh chấp đất đai lối đi chung? Gọi ngay: 1900.6174
Tranh chấp sở hữu lối đi chung có được kiện thẳng ra Tòa không?
Như đã phân tích ở những phần trên, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì có thể được lựa chọn giải quyết tại Toà án. Do đó, trước khi khởi kiện ra Toà án thì tranh chấp sở hữu lối đi chung phải được hoà giải tại UBND xã.
Mặt khác, tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
Như vậy, có thể thấy rằng đối với tranh chấp đất đai lối đi chung thì không được khởi kiện thẳng ra Toà án mà bắt buộc phải hoà giải tại UBND xã, còn tranh chấp liên quan đến đất đai không bắt buộc phải hoà giải mà các bên có thể khởi kiện vụ án thẳng ra Toà án. Qua những nội dung được phân tích trên có thể giúp cho bạn đọc hiểu về tranh chấp lối đi chung và hướng giải quyết khi bản thân đang có tranh chấp về lối đi chung theo đúng quy định của pháp luật
