Tranh chấp đất đai có sổ đỏ không những phổ biến mà còn là một trong những loại tranh chấp dân sự khó giải quyết nhất hiện nay. Có một thực tế là không phải cứ được cấp sổ đỏ thì quyền lợi của người sử dụng đất được đảm bảo tuyệt đối. Luật Thiên Mã đã gặp không ít trường hợp đã có sổ đỏ nhưng tranh chấp vẫn nổ ra. Để giải quyết vụ việc này nhanh chóng nhất, mời Quý khách hàng theo dõi bài viết dưới đây của chúng tôi.
Tranh chấp đất đai có sổ đỏ là như thế nào?
Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ đỏ): “là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Tại Việt Nam, Nhà nước sẽ xác nhận quyền sử dụng đất cho một chủ thể nhất định. Sự xác nhận đó được thể hiện bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Khi có tranh chấp nổ ra giữa hai chủ thể với mảnh đất đó, ta có thể gọi trường hợp này là tranh chấp đất đai có sổ đỏ.
Các trường hợp tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ phổ biến
Tương tự như tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, hiện tượng tranh chấp đất đai có sổ đỏ trường liên quan đến các trường hợp sau đây:
Tranh chấp đất liền kề
Tranh chấp đất liền là là trường hợp tranh chấp xảy ra giữa hai hay nhiều chủ thể sở hữu lô đất liền kề nhau. Tranh chấp này thường xảy ra khi các bên không thoả thuận được với nhau ranh giới phân chia quyền sử dụng đất. Ví dụ dễ thấy nhất có thể kể đến là một bên cho rằng đối phương đã có hành vi xâm lấn, thay đổi, vượt quá ranh giới sử dụng đất của họ.
Tranh chấp lối đi chung
Tranh chấp lối đi chung là trường hợp tranh chấp xảy ra khi các bên không đạt được thoả thuận chung về mở lối đi chung hoặc đền bù để mở lối đi chung. Tranh chấp này cũng có thể nổ ra khi một trong các bên tự ý lấn chiếm và mở lối đi chung trên phần đất thuộc quyền sở hữu của người khác.
Đối với trường hợp tranh chấp này, giá trị bằng tiền đối với quyền sử dụng đất dù không đáng kể nhưng quyền lợi thực tế mà các bên có thể được nhận lại cực kỳ lớn và có thể ảnh hưởng đến lợi ích lâu dài của các họ.
Tranh chấp khi đất có sổ đỏ bị trùng diện tích
Tranh chấp đất khi có sổ đỏ bị trùng diện tích thường xảy ra do quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp sai sót, nhầm lẫn. Đất đã thuộc quyền sở hữu của người này lại cấp cho người khác.
Khả năng hai bên có thể thương lượng, thoả thuận với nhau trong trường hợp này thường rất thấp. Đặc biệt đối với trường hợp một bên được cấp sổ đỏ do mua đất từ bên thứ ba. Trong trường hợp tranh chấp đất đai khi đã có sổ đỏ, các bên sẽ khởi kiện, tranh tụng đến cùng để đảm bảo tối đa quyền lợi của mình.
Tranh chấp đòi lại đất cho ở nhờ
Tranh chấp đòi lại đất cho ở nhờ là tranh chấp đất đai có sổ đỏ thường xảy ra khi các bên đã có quan hệ quen biết từ trước. Các quan hệ này có thể là anh em ruột, họ hàng trong gia đình, hoặc cũng có thể là giữa bạn bè với nhau.
Việc cho ở nhờ thường chỉ được thoả thuận bằng miệng và thời gian ở đã kéo dài từ lâu. Từ đó, sổ đỏ được cấp có thể là cấp cho bên ở nhờ, được ở nhờ nên các bên có tranh chấp với nhau trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đối với mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận đó.
>>Xem thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai với việt kiều – có yếu tố nước ngoài
Tranh chấp quyền thừa kế sử dụng đất
Tranh chấp quyền thừa kế sử dụng đất là tranh chấp xảy ra khi đất chưa được chia thừa kế theo di chúc hoặc theo các điều khoản luật định mà đã cấp quyền sử dụng đất cho người khác. Người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể là người được thừa kế di sản, hoặc cũng có thể không nằm trong hàng thừa kế của người đã chết.
Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ là tài sản chung của vợ chồng
Tranh chấp đất đai là tài sản chung của hai vợ chồng khi ly hôn thường xảy ra rất nhiều. Trường hợp tranh chấp thường gặp nhất là tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ đứng tên cả hai vợ chồng hoặc đất đứng tên vợ hoặc chồng và không muốn chia. Trường hợp nữa cũng thường xuyên xảy ra là mảnh đất tranh chấp đứng tên bố mẹ vợ hoặc bố mẹ chồng. Khi đó, vợ hoặc chồng cho rằng mình cũng có đóng góp nên phải được phân chia.
Cách giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
Thông thường, tâm lý của người dân thường cho rằng đất đã có sổ đỏ rồi sẽ không làm gì được và việc giải quyết tranh chấp đất đai khi đã có sổ đỏ thường không khả thi. Trên thực tế, việc giải quyết các tranh chấp này vẫn có thể thực hiện được. Tuy nhiên, quá trình này sẽ phải trải qua nhiều thủ tục và thời gian xử lý cũng khá dài.
Để Quý khách hàng nắm rõ được các thủ tục và quy định của pháp luật về giải tranh chấp đất đai, Luật Thiên Mã xin cung cấp những thông tin liên quan như sau:
Đàm phán hòa giải tranh chấp đất đai có sổ đỏ
Khi một vụ việc tranh chấp nổ ra, tất cả các bên đều có tâm lý muốn giải quyết nhanh gọn và làm rõ vấn đề trong trạng thái khó chịu với nhau. Tuy nhiên, các bên cần giữ tỉnh táo và bình tĩnh trong những lúc như thế này để mâu thuẫn được giải quyết nhanh chóng. Khi vấn đề chưa quá nghiêm trọng, các bên cần khéo léo và ưu tiên phương án đàm phán một cách ổn thoả để hạn chế mất thời gian và công sức phải bỏ ra.
Nếu không đạt được thoả thuận chung, lúc đó các bên mới nên giải quyết tranh chấp bằng cách khởi kiện với Toà án hoặc yêu cầu UBND cấp xã/phường/thị trấn xem xét. Tuy nhiên, từ giai đoạn này trở đi, thủ tục giải quyết thường sẽ kéo dài và tương đối mất thời gian.
Từ đây, ta có các phương án giải quyết cụ thể như sau:
Các bên tranh chấp tự tiến hành hòa giải
Đối với trường hợp tranh chấp đất đai có sổ đỏ, các bên tham gia sẽ có tư cách ngang bằng nhau. Điều này có nghĩa, bên nào cũng có quyền đưa ra quan điểm và ý kiến cá nhân của mình và không khí trong cuộc đàm phán sẽ nhẹ nhàng và thoải mái hơn rất nhiều so với việc đưa ra Toà.
Tại buổi đàm phán, các bên tham gia được tự nguyện đưa ra phương án giải quyết tranh chấp và thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để hoàn tất quy trình đàm phán. Trong cuộc đàm phán, chủ thể tham dự có thể chỉ bao gồm các bên mâu thuẫn lợi ích hoặc có thêm bên thứ ba tham gia để giám sát, làm chứng.
Hòa giải tranh chấp đất đai có sổ đỏ tại UBND Xã/Phường/Thị trấn
Trong trường hợp các bên không thể đàm phán hoặc đạt được thoả thuận chung với nhau thì có thể yêu cầu UBND cấp xã/phường/thị trấn đứng ra hoà giải. Kết quả hoà giải tại UBND cấp xã/phường/thị trấn sẽ là một trong số các điều kiện cần khi khởi kiện tại Toà án sau này.
Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP quy định: “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 192 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015″.
Trước hết, các bên tranh chấp cần gửi đơn yêu cầu UBND cấp xã, phường, thị trấn tiến hành hoà giải. Sau khi tiếp nhận đủ đơn, chủ tịch UBND cấp xã, phường, thị trấn sẽ sắp xếp tổ chức hoà giải trong thời hạn 45 ngày. Khi ấn định được thời gian, UBND sẽ tiến hành thông báo đến các bên liên quan.
Buổi hoà giải phải được tổ chức với sự tham gia đầy đủ của các bên theo đúng quy định của Pháp luật. Kết quả của buổi hoà giải được lập thành biên bản hoà giải bất kể kết quả của buổi hoà giải có thành công hay không. Bởi đây sẽ là một trong những điều kiện cần để Toà thụ lý nếu một trong các bên khởi kiện tại Toà.
Thuê luật sư tư vấn đất đai trong quá trình đàm phán – hòa giải
Việc đàm phán trước khi đưa ra Toà giải quyết không chỉ làm đỡ mất thời gian, tiền bạc mà tình cảm giữa các bên liên quan không bị ảnh hưởng quá nhiều. Song, để tránh gặp thiệt thòi về lợi ích hợp pháp, mỗi bên đều cần có một luật sư tư vấn đất đai giỏi cùng tham gia vào quy trình đàm phán.
Tại đây, chi phí thuê luật sư sẽ phụ thuộc vào mức độ tham gia của họ trong các vụ việc, tính chất phức tạp của vụ việc và quy chế của từng công ty, văn phòng luật khác nhau. Đây là giải pháp hoà giải không có sự can thiệp của các cơ quan có thẩm quyền đem lại hiệu quả cao nhất về lợi ích cho các bên.
Khởi kiện tranh chấp đất đai có sổ đỏ ra tòa án
Trong trường hợp đàm phán và hoà giải tranh chấp không đạt được kết quả như mong muốn thì một trong các bên có thể đệ đơn lên Toà án nhân dân có thẩm quyền giải quyết. Cụ thể, thủ tục khởi kiện tại Toà án nhân dân trải qua các bước như sau:
Bước 1: Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã/phường/thị trấn
Kết quả hoà giải tại UBND cấp xã/phường/thị trấn là điều kiện tiên quyết để Toà tiến hành công việc thụ lý giải quyết hồ sơ vụ việc. Kết quả này có thể đến từ việc hoà giải không thành hoặc đã thành nhưng một trong số các bên không thực hiện đúng nội dung hoà giải.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ, tài liệu chứng cứ để khởi kiện
Hồ sơ yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ bao gồm:
- Đơn khởi kiện.
- Giấy tờ của người khởi kiện, giấy tờ của bên bị kiện.
- Giấy tờ chứng minh tranh chấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013. Hợp đồng, các văn bản thể hiện nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất,… Biên lai, hóa đơn, biên bản giao nhận,… giữa các bên tranh chấp. Văn bản đo đạc, xác minh về việc mảnh đất bị lấn chiếm. Trích lục hồ sơ địa chính đối với mảnh đất xảy ra tranh chấp…
- Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã/phường/thị trấn nơi mảnh đất toạ lạc.
Bước 3: Nộp hồ sơ tại Tòa án
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện, các bên có thể nộp trực tiếp hồ sơ tại Toà án hoặc qua đường bưu điện. Trong thời gian 08 làm việc, tính từ ngày nhận được hồ sơ, Toà sẽ đưa ra các quyết định dựa trên Khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Bước 4: Nộp tạm ứng án phí và nhận thông báo thụ lý
Sau khi đã nộp đầy đủ hồ sơ và được xác nhận đúng thủ tục, các bên sẽ nhận được thông báo nộp tạm ứng án phí. Án phí cho vụ việc tranh chấp đất đai có sổ đỏ ở đây sẽ được nộp cho Cơ quan Thi hành án Dân sự. Sau khi hoàn thành thủ tục nộp tạm ứng án phí, biên lai xác nhận thu tiền phải được nộp cho Toà án. Sau đó, Toà án sẽ đưa ra thông báo thụ lý. Khi đó quá trình giải quyết tranh chấp mới được bắt đầu.
Bước 5: Tham gia thủ tục tố tụng tại Tòa
Các hoạt động tố tụng tại Toà án bao gồm:
– Tiến hành xác minh và thu thập các tài liệu cần thiết cho quá trình giải quyết tranh chấp. Quá trình này trước tiên sẽ do những người có nhiệm vụ thu thập trước. Những tài liệu này thường là chứng cứ chứng bảo vệ quyền lợi và quan điểm của các bên.
– Tiến hành lấy lời khai của những người liên quan như hộ dân sinh sống xung quanh khu vực đất tranh chấp; ý kiến tổ trưởng tổ dân phố và các cán bộ địa chính quản lý đất tại địa phương đó.
– Tiến hành định giá đất, do nhiều trường hợp các bên không thống nhất được giá trị của mảnh đất. Việc định giá này cực kỳ quan trọng cho việc Toà đưa ra phán quyết giải quyết tranh chấp. Điều này sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên và thủ tục nộp án phí sau này.
– Tổ chức phiên họp kiểm tra công tác giao, nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hoà giải. Sau khi hồ sơ tài liệu đã được thu thập đầy đủ thì Toà sẽ bắt đầu công khai chứng cứ. Tại đây, chứng cứ và tài liệu được cung cấp bởi các bên sẽ được Toà công khai. Việc này nhằm mục đích để các bên liên quan có cái nhìn toàn diện và khách quan về vụ việc. Bởi trường hợp một bên có tài liệu một bên không đã xảy ra rất nhiều, làm quy trình giải quyết tranh chấp trở nên khó khăn hơn.
Bước 6: Mở phiên Tòa xét xử vụ án tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
Trong trường hợp các bên không thể đàm phán và đưa ra thoả thuận chung thì Toà sẽ mở phiên toà xét xử. Sau khi các bước xem xét, xác minh, đánh giá chứng cứ các bên cung cấp được tiến hành, Toà sẽ đưa ra phán quyết cuối cùng.
Phán quyết này phải dựa trên cơ sở là các quy định của pháp luật và điều kiện thực tế của vụ việc. Ở đây các bên vẫn được quyền tranh luận và đưa ra những lập luận để bảo vệ quan điểm cho mình.
Vai trò của luật sư trong vụ án tranh chấp đất đai có sổ đỏ
Đối với các vụ án tranh chấp đất đai, Luật sư đảm nhiệm những công việc chuyên môn như sau:
- Tư vấn các quy định của pháp luật về tranh chấp đất đai.
- Hỗ trợ soạn thảo văn bản pháp lý về tranh chấp đất đai.
- Hỗ trợ thân chủ soạn thảo hồ sơ khởi kiện trình lên Toà.
- Đại diện thân chủ tham gia vào quy trình tranh tụng giải quyết tranh chấp đất đai.
Dịch vụ luật sư tư vấn tranh chấp đất đai có sổ đỏ tại Luật Thiên Mã
Luật Thiên Mã tự hào là một trong những đơn vị đi đầu trong cung cấp dịch vụ pháp lý đa lĩnh vực. Một trong số đó không thể không kể đến dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ.
Vì nhiều lý do khách quan và chủ quan, khách hàng không thể nắm rõ được những quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất cũng như không thể sắp xếp thời gian để tham gia trực tiếp vào quá trình tranh chấp. Thấu hiểu được điều đó, Luật Thiên Mã với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm giải quyết các vụ việc trong thực tế hân hạnh cung cấp các dịch vụ sau:
Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
- Tiếp nhận hồ sơ, xử lý và đánh giá giá trị pháp lý của các tài liệu, chứng cứ rồi đưa ra phương án tối ưu nhất để giải quyết tranh chấp, đảm bảo lợi ích cho khách hàng.
- Soạn thảo văn bản và các tài liệu cần thiết dựa trên yêu cầu của khách hàng, bao gồm các văn bản trình bày ý kiến theo góc độ pháp lý; các văn bản gửi đến cơ quan có thẩm quyền; đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp.
Luật sư trực tiếp tham gia giải quyết tranh chấp đất đai
- Nhận trách nhiệm uỷ quyền, thay mặt thân chủ đàm phán và giải quyết tranh chấp với các bên liên quan tới vụ việc.
- Thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan đến quá trình giải quyết tranh chấp.
- Nghiên cứu, đánh giá, xử lý hồ sơ và đưa ra phương án giải quyết.
- Soạn thảo, sắp xếp hồ sơ và yêu cầu giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền.
- Tham gia vào giai đoạn thi hành án khi bản án được đưa vào thực thi,
- Thực hiện thủ tục kháng cáo và đề nghị xem xét thủ tục giám đốc thẩm và tái thẩm.
Án phí tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
Án phí là khoản tiền mà đương sự phải nộp để Toà xét xử một vụ án nào đó. Mức án này được xác định cụ thể cho từng trường hợp. Giá trị quyền sử dụng đất càng cao thì mức án phí phải nộp càng cao và ngược lại. Mức án phí này được quy định như sau.
Tiền tạm ứng án phí giải quyết tranh chấp đất đai
Điều 7 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định, án phí tạm ứng cho án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch bằng mức án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch. Mức tạm ứng này bằng 50% so với mức án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch. Phí này được Toà dự tính bằng giá trị tài sản có tranh chấp do đương sự yêu cầu. Tuy nhiên, mức phí này tối thiểu không thấp hơn mức án phí dân sự sơ thẩm trong vụ án dân sự không có giá ngạch.
Tiền án phí giải quyết tranh chấp đất đai
Khoản 2 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định, đối với tranh chấp quyền sở hữu tài sản và tranh chấp quyền sử dụng đất. Nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm được quy định như sau:
- Trường hợp các bên tranh chấp mà Toà không xem xét giá trị mà chỉ xem xét quyền sử dụng đất của ai thì các bên phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như với trường hợp vụ án không có giá ngạch. Mức án phí cho trường hợp này là 300.000 VNĐ.
- Trường hợp các bên tranh chấp mà Toà phải xác định giá trị tài sản hoặc quyền sử dụng đất theo phần thì các bên phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp vụ án có ngạch tương ứng với phần giá trị mà mình được hưởng.
Mức án phí, án phí tạm ứng đối với các trường hợp cụ thể và giá trị tài sản khác nhau đã được Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định rất rõ như sau:
Lời kết
Lời kếtTrên đây là toàn bộ thông tin về thủ tục tranh chấp đất đai có sổ đỏ được Luật Thiên Mã tổng hợp. Nếu Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì về dịch vụ pháp lý, xin hãy liên hệ qua số điện thoại 0936.380.888 để nhận được sự hỗ trợ tận tình từ các chuyên viên của chúng tôi.
