Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở là một hệ thống đánh giá và tính toán giá trị sử dụng đất dựa trên giá đất ở tại một khu vực cụ thể.
Việc áp dụng phương pháp này có thể ảnh hưởng mạnh đến quyền lợi của các bên liên quan, từ chủ sở hữu đất, người sử dụng đất cho đến các nhà đầu tư.
Để hiểu rõ hơn về vấn đề trên hãy để đội ngũ luật sư chuyên nghiệp của chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây.
Trường hợp có nhu cầu cần được các Luật sư tư vấn khẩn cấp, hãy nhấc máy gọi đến đường dây nóng của Luật Thiên Mã để được hỗ trợ nhanh chóng nhất!
Anh Tài tại Đồng Nai đã gửi đến câu hỏi như sau:
“Chào quý luật sư, tôi đang gặp phải vài vấn đề trong lĩnh vực đất đai mong được quý luật sư giải đáp. Gần đây tôi được biết có một khoản gọi là tiền sử dụng khu đất, tuy nhiên tôi không hiểu rõ về khoản phí này. Vì vậy tôi muốn hỏi quý luật sư tiền sử dụng đất là gì? Cách tính tiền sử dụng khu đất? Và các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng khu đất khi làm sổ đỏ? Mong nhận được sự phản hồi của quý luật sư”
>>> Liên hệ ngay để được hỗ trợ pháp lý tận tâm và chuyên nghiệp từ các luật sư, giúp bạn an tâm hơn trong mọi quyết định!
Luật sư trả lời:
Chào anh Tài, trước tiên chúng tôi xin gửi lời cảm ơn đến anh vì được anh lựa chọn tin tưởng gửi câu hỏi cho chúng tôi, để trả lời cho câu hỏi này chúng tôi sẽ cung cấp thông tin như sau:
Tiền sử dụng đất là gì?
Luật Đất đai 2024 đã được quy định một cách rõ ràng về tiền sử dụng đất. Theo đó, tiền sử dụng khu đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước trong những trường hợp sau:
+ Khi người sử dụng đất được Nhà nước giao đất và có yêu cầu thu tiền sử dụng khu đất.
+ Khi người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Khi người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, bao gồm việc cấp Sổ đỏ hoặc Sổ hồng cho đất không thuộc diện đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê.
Tiền sử dụng khu đất và thuế sử dụng đất đều là trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất, tuy nhiên, chúng có những điểm khác biệt quan trọng. Tiền sử dụng khu đất là số tiền phải trả cho Nhà nước và chỉ áp dụng trong ba trường hợp được đề cập trên. Trong khi đó, thuế sử dụng đất là số tiền được nộp vào ngân sách nhà nước và phải nộp hàng năm, không phụ thuộc vào các trường hợp cụ thể.
>>> Liên hệ ngay để được hỗ trợ pháp lý tận tâm và chuyên nghiệp từ các luật sư, giúp bạn an tâm hơn trong mọi quyết định!
Tiền sử dụng đất đối tượng nào thu?
Căn cứ vào Nghị định 123/2024/NĐ-CP, đối tượng thu tiền sử dụng khu đất được phân chia như sau:
Người được Nhà nước giao đất để sử dụng cho các mục đích sau:
+ Hộ gia đình và cá nhân được giao đất để ở.
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng dự án nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê.
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng dự án hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo hạ tầng.
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó bao gồm diện tích nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê.
Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:
– Đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không có nguồn gốc được giao đất mà không thu tiền sử dụng đất, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa.
– Đất nông nghiệp có nguồn gốc được giao đất mà thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa cũng với việc thu tiền sử dụng đất.
– Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được giao đất và thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở vẫn tiếp tục thu tiền sử dụng đất.
Đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất, hiện chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa cùng với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất và tiếp tục thu tiền sử dụng đất.
– Hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/7/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Cụ thể:
+ Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình và cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có bất kỳ giấy tờ nào quy định .
+ Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình và cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ quy định
+ Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình và cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004.
+ Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình và cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 và hiện được Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Qua đó, các quy định về tiền sử dụng khu đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong lĩnh vực pháp luật đất đai là những bước đi quan trọng nhằm đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong việc sử dụng đất, đồng thời góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và quản lý tài nguyên đất đai của đất nước.
>>> Xem thêm: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm những nội dung gì?
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở
Căn cứ Luật Đất đai 2024, việc tính tiền sử dụng khu đất theo bảng giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:
Khi công nhận quyền sử dụng đất ở cho phần diện tích nằm trong hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân.
Hiện nay, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua ba hình thức chính:
+ Giao đất (thông qua quyết định giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất không thu tiền sử dụng khu đất).
+ Cho thuê đất (thông qua quyết định cho thuê đất với thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm).
+ Công nhận quyền sử dụng đất (Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc từ việc cho thuê đất hoặc giao đất của Nhà nước, thông qua việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu).
Trong số ba hình thức trên, hình thức công nhận quyền sử dụng đất là phổ biến nhất và thường được người dân nhận được Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với diện tích nằm trong hạn mức đất ở đã được giao cho hộ gia đình hoặc cá nhân.
Qua việc áp dụng tiền sử dụng khu đất theo bảng giá đất và thực hiện công nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước không chỉ tạo điều kiện cho người dân sở hữu và sử dụng đất một cách công bằng, mà còn thúc đẩy sự phát triển và quản lý bền vững của nguồn tài nguyên đất đai.
>>> Liên hệ ngay để được hỗ trợ pháp lý tận tâm và chuyên nghiệp từ các luật sư, giúp bạn an tâm hơn trong mọi quyết định!
Cách tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất
Cách tính tiền sử dụng khu đất theo bảng giá đất
(1) Khi công nhận quyền sử dụng đất trong hạn mức
Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích trong hạn mức của hộ gia đình, cá nhân được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Giá 01m2 đất trong bảng giá đất x Diện tích được công nhận quyền sử dụng đất trong hạn mức
Để tính chính xác, cần thực hiện các bước sau:
Bước 1: Xác định địa chỉ chính xác của thửa đất và vị trí chi tiết của thửa đất.
Bước 2: Xem giá đất trong bảng giá đất hiện đang áp dụng.
Bước 3: Áp dụng công thức trên để tính số tiền sử dụng đất phải nộp.
Lưu ý: Tuy có công thức tính tiền sử dụng đất như trên, nhưng số tiền phải nộp vào ngân sách khi được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng có thể là 100% (nộp đầy đủ) hoặc 50% (nộp ½ số tiền theo công thức trên), tùy thuộc vào thời điểm sử dụng đất ổn định.
(2) Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức
Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng khu đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được chia thành các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở
Áp dụng khi:
+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở.
+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở, nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Mức thu tiền sử dụng khu đất:
Tiền sử dụng khu đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng khu đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng khu đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Cụ thể, để tính toán:
Bước 1: Xác định giá đất trong bảng giá đất hiện đang áp dụng.
Bước 2: Tính giá đất tính theo giá đất ở.
Bước 3: Tính giá đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Bước 4: Áp dụng công thức trên để tính toán số tiền sử dụng đất phải nộp.
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
Số tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng khu đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng khu đất tính theo giá đất nông nghiệp
Cụ thể, để tính toán:
Bước 1: Xác định giá đất trong bảng giá đất hiện đang áp dụng.
Bước 2: Tính giá đất tính theo giá đất ở.
Bước 3: Tính giá đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Bước 4: Áp dụng công thức trên để tính toán số tiền sử dụng đất phải nộp.
Trường hợp 3: Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
– Không phải nộp tiền sử dụng khu đất:
Nếu đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004, và không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không cần nộp tiền sử dụng đất.
– Phải nộp tiền sử dụng đất:
Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng khu đất trước ngày 01/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở, tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức sau:
Tiền sử dụng khu đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
Cụ thể, để tính toán:
+ Bước 1: Xác định giá đất trong bảng giá đất hiện đang áp dụng.
+ Bước 2: Tính tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
+ Bước 3: Áp dụng công thức trên để tính toán số tiền sử dụng đất phải nộp.
Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và khi được chuyển mục đích sang đất ở, tiền sử dụng đất phải nộp như sau:
Tiền sử dụng khu đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.
Cụ thể, để tính toán:
Bước 1: Xác định giá đất trong bảng giá đất hiện đang áp dụng.
Bước 2: Tính tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
Bước 3: Áp dụng công thức trên để tính toán số tiền sử dụng đất phải nộp.
Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, tiền sử dụng đất tính như sau:
Tiền sử dụng khu đất phải nộp = 100% tiền sử dụng khu đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.
Lưu ý: Khi chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp sang đất ở, căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để tính tiền sử dụng khu đất.
>>> Liên hệ ngay để được hỗ trợ pháp lý tận tâm và chuyên nghiệp từ các luật sư, giúp bạn an tâm hơn trong mọi quyết định!
5 trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ
Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng khu đất khi làm sổ đỏ được quy định như sau:
1. Hộ gia đình và cá nhân, mặc dù đã có giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, sẽ chịu các quy định sau đây :
+ Nếu đã sử dụng đất dựa trên bản án, quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai từ cơ quan có thẩm quyền đã thi hành, hộ gia đình và cá nhân sẽ phải nộp tiền sử dụng đất nếu chưa tiến hành nộp trước đó.
+ Nếu đang sử dụng đất mà thuộc nhóm được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình và cá nhân sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Đối với hộ gia đình và cá nhân đã sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 mà không có bất kỳ giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất như quy định như sau:
+ Đối với hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và không vi phạm, nếu được cấp Sổ quyền sử dụng đất, sẽ không phải nộp tiền sử dụng khu đất cho phần diện tích trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân.
+ Đối với phần diện tích đất ở vượt quá hạn mức công nhận đất ở, hộ gia đình và cá nhân sẽ phải nộp 50% tiền sử dụng đất (tức là nộp một nửa) theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định cho từng trường hợp cụ thể. Số tiền phải nộp sẽ cao hơn so với giá đất trong Bảng giá đất.
+ Đối với trường hợp hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất để ở và đã vi phạm tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, sẽ phải nộp 50% tiền sử dụng khu đất (tức là nộp một nửa) cho phần diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Ngoài ra, sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng khu đất cho phần diện tích đất vượt quá hạn mức công nhận đất ở theo giá đất cụ thể tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.
Nếu đất đã sử dụng có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở, và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng và thời hạn sử dụng lâu dài, hộ gia đình và cá nhân sẽ phải nộp 50% tiền sử dụng khu đất (tức là nộp một nửa) theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất theo quy định tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.
Theo quy định, hộ gia đình và cá nhân đã sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai 2024, sẽ được cấp Sổ quyền sử dụng đất và thu tiền sử dụng khu đất như sau:
Đối với hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, sẽ phải nộp 50% tiền sử dụng khu đất (tức là nộp một nửa) cho diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức, sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.
3. Đối với sử dụng đất có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng và thời hạn sử dụng lâu dài, sẽ phải nộp 50% tiền sử dụng đất (tức là nộp một nửa) theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất quy định tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.
Đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ở nhưng đã vi phạm quy định như lấn, chiếm, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở. Đối với phần diện tích vượt hạn mức, sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng khu đất cụ thể tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.
4. Đối với sử dụng đất có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng và thời hạn sử dụng lâu dài, sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng khu đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất quy định tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.
Lưu ý: Trong trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng khu đất theo quy định, số tiền đã nộp sẽ được trừ vào tiền sử dụng khu đất phải nộp. Mức trừ không được vượt quá số tiền sử dụng khu đất phải nộp.
Ngoài ra, đối với sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng và thời hạn sử dụng lâu dài, sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng khu đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất quy định tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.
>>> Liên hệ ngay để được hỗ trợ pháp lý tận tâm và chuyên nghiệp từ các luật sư, giúp bạn an tâm hơn trong mọi quyết định!
Kết luận
Trên cơ sở việc tính toán giá trị sử dụng đất theo giá đất ở, hệ thống tiền sử dụng khu đất đã trở thành một công cụ quan trọng trong việc quản lý và phân chia đất đai, đồng thời tạo ra một sự cân bằng giữa quyền lợi của các bên liên quan.
Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp này không phải lúc nào cũng đơn giản và đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng từ phía cơ quan quản lý và tư vấn pháp luật.
Mọi thắc mắc liên quan đến thông tin trong bài viết, quý bạn đọc có thể liên hệ qua tổng đài Luật Thiên Mã 0977.523.155 để được đội ngũ Luật sư giải đáp nhanh chóng nhất!
