Thế chấp quyền sử dụng đất là một quyền cơ bản của người sử dụng đất được pháp luật ghi nhận, tôn trọng và bảo vệ. Pháp luật Việt Nam đã có các quy định cụ thể, nhằm tạo điều kiện để người sử dụng đất có thể tham gia vào các giao dịch dân sự. Đây là những quy định pháp lý quan trọng, tạo dựng các cơ sở để người sử dụng đất thực hiện được các quyền của mình trong quá trình sở hữu và sử dụng đất. Các quy định liên quan đến quyền sử dụng đất có nội dung ra sao? Sau đây, Luật Thiên Mã xin phân tích và giải đáp, nếu quý khách có bất kỳ thắc mắc gì xin hãy liên hệ đến đường dây nóng 1900.6174 để được tư vấn và hỗ trợ.
>>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí điều kiện thế chấp quyền sử dụng đối với đất đai? Gọi ngay: 1900.6174
Thế chấp quyền sử dụng đất cần điều kiện gì?
Khi tiến hành thế chấp quyền sử dụng đất, các bên cần phải chú ý đến các điều kiện nhất định. Các điều kiện này là cơ sở để quá trình thế chấp sử dụng đất được diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và đúng luật.
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, trước khi thực hiện quyền thế chấp, người sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Có sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền;
– Đất khi thực hiện thế chấp phải là đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không đang trong quá trình kê biên nhằm phục cho công tác thi hành án của cơ quan có thẩm quyền;
– Quyền sử dụng đất vấn còn thời hạn sử dụng đất theo luật định.
Ngoài ra, việc thế chấp muốn có giá trị pháp lý thì cần phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền và việc thế chấp sẽ bắt đầu có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Lưu ý: Trong trường hợp mang quyền sử dụng đất thế chấp để vay vốn ngân hàng tín dụng, người sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì sau khi nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất mới có thể tiến hành thế chấp; trường hợp thừa kế chia quyền sử dụng đất thì chỉ khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất mới được thực hiện quyền thế chấp.
Như vậy, chỉ khi đáp ứng được điều kiện mà pháp luật quy định thì người sử dụng đất mới có quyền tiến hành thế chấp. Nếu tiến hành một cách tùy tiện, không tuân theo các điều kiện trên thì mọi giao dịch thế chấp đều được coi là vô hiệu.
>>> Xem thêm: Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất? Mẫu đơn hợp đồng?
Loại đất được thế chấp quyền sử dụng đất
Hiện nay, pháp luật về đất đai đã xác định và phân loại nhiều loại đất khác nhau. Mỗi loại đất đề có những đặc tính và giá trị pháp lý riêng biết. Vậy những loại đất nào được phép thế chấp quyền sử dụng đất? Luật Thiên Mã xin giải đáp câu hỏi trên như sau:
Theo khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, khi thế chấp quyền sử dụng tại ngân hàng, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiến hành thế chấp quyền đối với một số loại đất sau:
– Đất được Nhà nước tiến hành giao đất nhưng có thu tiền sử dụng đất;
– Đất được sử dụng vì mục đích cho thuê theo phương thức trả tiền đất một lần trong suốt thời gian thuê;
– Khi có quyết định của Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với những loại đất nhất định
– Đất được sử dụng với mục đích nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế.
Với 4 loại đất nêu trên, người sử dụng đất hoàn toàn có quyền tiến hành thế chấp quyền sử dụng đất. Bất kỳ loại đất nào không thuộc 4 trường hợp nêu trên thì không được phép thế chấp.
>>> Những loại đất nào được thế chấp quyền sử dụng? Gọi ngay: 1900.6174
Thế chấp quyền sử dụng đất có đặc điểm gì?
Thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng thuộc thế chấp tài sản nói chung .Bên cạnh những đặc điểm chung của thế chấp tài sản, thế chấp đất còn có một số đặc điểm riêng cơ bản để phân biệt với các loại thế chấp tài sản khác:
– Thứ nhất, quyền sử dụng đất là đối tượng đặc trưng của quan hệ thế chấp tài sản: Trong quan hệ thế chấp đất chính là quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất là quyền tài sản, là một dạng của tài sản nên nó có thể tiến hành trao đổi, mua bán. Quyền sử dụng đất có mối quan hệ chặt chẽ và không thể tách rời với đất đai.
Đất đai là một loại tài nguyên vô cùng quý giá, thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý. Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, mang trong mình quyền lực tối cao, Nhà nước sẽ tiến hành giao đất cho các chủ thể trong xã hội sử dụng ổn định, lâu dài. Do đó, khi tiến hành thế chấp đất, người thế chấp chỉ có tư cách là người sử dụng mà không phải là chủ sở hữu.
– Thứ hai, trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, những công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai vẫn được bên thế chấp tiếp tục khai thác: Khi thế chấp đất, bên thế chấp phải có nghĩa vụ chuyển giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ pháp lý mà pháp luật quy định để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ dân sự, điều đó đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ không được chuyển giao cho bên nhận thế chấp. Trong thời gian thế chấp ,những hoa lợi, lợi tức từ đất đai vẫn được bên thế chấp khai thác và sử dụng
– Thứ ba, thế chấp đất không được thực hiện tùy tiện mà phải tuân theo trình tự, thủ tục mà pháp luật đã quy định: Trình tự, thủ tục về thế chấp đất được quy định chặt chẽ hơn so với quy trình thế chấp các loại tài sản khác và được Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai điều chỉnh.
Theo đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải tiến hành dưới hình thức bằng văn bản, phải được công chứng, đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 3 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP). Hơn nữa, Bộ luật dân sự năm 2015 cũng quy định, ngoài thế chấp đất, bên thế chấp được quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất hoặc thế chấp tài sản của người thứ ba gắn liền với đất.
– Thứ tư, biện pháp bảo đảm đối vật là việc tiến hành thế chấp đất,bởi: Trong quan hệ hợp đồng, hai biên khi tiến hành giao kết thì đều muốn đòi hỏi bên kia có một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, và là cơ sở để bồi thường khi vi phạm hợp đồng. Biện pháp bảo đảm này có thể là biện pháp bảo đảm đối vật hoặc đối với các cá nhân khi tham gia vào quan hệ hợp đồng.
Theo đó, thế chấp đất là một dạng của bảo đảm đối vật, bởi lẽ thế chấp đất quy định bên có quyền có thể xử lý tài sản thế chấp để thu hồi khoản vay của mình, trong trường hợp đến hạn mà bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ trả nợ.
>>> Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đối với đất đai là gì? Gọi ngay: 1900.6174
Phân loại thế chấp quyền sử dụng đất
Nhằm giúp các chủ thể khi tham gia vào quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất có thể nhận định và lựa chọn các loại thế chấp phù hợp với mục đích thế chấp của mình. Pháp luật đã đưa ra những tiêu chí để phân loại thế chấp như sau:
Thứ nhất, Thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và thế chấp một phần quyền sử dụng đất: Điều 318 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về các trường hợp thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản: Nếu như hai bên không có thỏa thuận nào khác thì thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ sẽ bao gồm toàn bộ động sản, bất động sản, kể cả những vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc đối tượng tài sản thế chấp. Nếu như hai bên trong quan hệ thế chấp không có bất kì thỏa thuận nào khác thì thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ sẽ bao gồm vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp,
Từ quy định nêu trên, có thể hiểu thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp dùng toàn bộ quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp kể cả vật phụ. Thế chấp một phần quyền sử dụng đất thì ngược lại với thế chấp toàn bộ khi bên thế chấp chỉ trích một phần tài sản để tiến hành thế chấp. Trường hợp toàn bộ quyền sử dụng đất có vật phụ thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp.
Thứ hai, Thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho chính mình và thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho người thứ ba :
– Thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho chính mình là việc bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp.
– Thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho người thứ ba là việc bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp.
>>> Xem thêm: Sang tên sổ đỏ đang thế chấp năm 2023: Điều kiện – Thủ tục
Thế chấp quyền sử dụng đất trong thời điểm nào?
Thời điểm người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được tiến hành sau khi đã hoàn thành xong một số công việc sau đây:
– Có Giấy chứng nhận của cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền tiến hành cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
– người sử dụng đất được thực hiện thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thế chấp đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo đó, chỉ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đó thì mới có thể thực hiện thế chấp đất.
Như vậy, nếu người sử dụng đất tiến hành thế chấp đất trước các thời điểm nêu trên thì đều bị coi là vi phạm phạm luật.
>>> Thế chấp quyền sử dụng đối với đất đai trong thời điểm nào? Gọi ngay: 1900.6174
Thế chấp quyền sử dụng đất gồm hồ sơ gì ?
Thế chấp quyền sử dụng đất là một quá trình phức tạp với nhiều hồ sơ khác nhau, nếu tiến hành không đầy đủ hồ sơ hoặc hồ sơ không hợp lệ thì việc thế chấp đất sẽ không được tiến hành.
Hồ sơ thế chấp đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo Điều 39 Nghị định 102/2017 như sau:
Người thế chấp cần nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp đất hoặc đăng ký thế chấp đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hoặc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất sau đây:
– Một bản chính Phiếu yêu cầu đăng ký
– Một bản chính hoặc một bản sao có chứng thực hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định
– Một bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, thì phải bổ sung giấy tờ sau đây:
– Giấy cấp phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền tiến hành cấp
– Một bản sao không cần chứng thực Quyết định phê duyệt dự án đầu tư
Ngoài ra, nếu bên thế chấp tiến hành thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì bắt buộc cần có văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
Như vậy, để thế chấp đất thì bên thế chấp và bên cho vay cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định trên và gửi đến văn phòng đăng ký đất đai theo quy định. Việc đăng ký thế chấp đất là rất quan trọng vì cở sở đến xác định sự thỏa thuận giữa các bên trong quan hệ thế chấp, qua đó thực hiện đúng các quy trình để nhà nước quản lý về đất đai.
>>> Thế chấp quyền sử dụng đối với đất đai gồm hồ sơ gì ? Gọi ngay: 1900.6174
Thế chấp quyền sử dụng đất cần Thủ tục gì?
Việc tiến hành thế chấp đất được tiến hành theo 4 bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo Điều 39 Nghị định 102/2017, người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
Bên thế chấp cần nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp đất hoặc đăng ký thế chấp đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hoặc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất sau đây:
– Một bản chính Phiếu yêu cầu đăng ký
– Một bản chính hoặc một bản sao có chứng thực hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định
– Một bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ: Bên thế chấp nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ
Bước 4: Giải quyết: Căn cứ theo Điều 48 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, trong thời hạn giải quyết, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện những nhiệm vụ sau:
– Tiến hành ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận.
– Sau khi ghi vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận thì xác nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu.
Lưu ý : Trường hợp cơ quan đăng ký phát hiện trong sổ đăng ký và các giấy tờ liên quan có sai sót thì phải thông báo và hướng dẫn các bên tiến hành sửa đổi.
>>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí điều kiện thế chấp quyền sử dụng đối với đất đai? Gọi ngay: 1900.6174
Trên đây là tư vấn của Luật Thiên Mã về các vấn đề pháp lý liên quan đến Thế chấp quyền sử dụng đất, Trong quá trình tìm hiểu, nếu có bất kỳ thắc mắc gì, xin hãy liên hệ đến hotline 1900.6174 để được tư vấn và hỗ trợ một cách nhanh chóng nhất.
