Đền bù đất nông nghiệp là vấn đề được rất nhiều hộ gia đình, cá nhân và nhà đầu tư quan tâm khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các dự án phát triển kinh tế – xã hội. Việc hiểu rõ giá đền bù đất nông nghiệp, khung giá đền bù đất ruộng, cũng như chính sách đền bù đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024 sẽ giúp người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Luật Thiên Mã cung cấp đầy đủ mẫu đơn và hướng dẫn thủ tục pháp lý liên quan, giúp bạn thực hiện các thủ tục đền bù nhanh chóng, chính xác.
>>> Liên hệ ngay để được hỗ trợ pháp lý tận tâm và chuyên nghiệp từ các luật sư, giúp bạn an tâm hơn trong mọi quyết định!
CHÍNH SÁCH ĐỀN BÙ ĐẤT NÔNG NGHIỆP THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2024
Luật Đất đai 2024 quy định rõ về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quy định rõ ràng:
- Người sử dụng đất có thể được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi.
- Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Đặc biệt, người có đất nông nghiệp bị thu hồi có đủ điều kiện còn có thể được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở nếu có nhu cầu và địa phương có quỹ đất ở, nhà ở tái định cư phù hợp.
- Người được bồi thường bằng đất hoặc nhà ở có thể lựa chọn nhận bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường.
- Đối tượng và điều kiện được bồi thường
Đối tượng:
Theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định những đối tượng sau thuộc trường hợp bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; đất nông nghiệp quy định tại khoản 4 Điều 178 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng.
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này.
- Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau.
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Điều kiện hưởng bồi thường:
Theo khoản 2, khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai, điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định như sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), hoặc các loại giấy tờ tương đương như:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được ban hành bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người có đầy đủ quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.
- Được sử dụng đất theo thỏa thuận hợp pháp trong các trường hợp như:
- Hợp đồng thế chấp để xử lý nợ có nội dung sử dụng đất rõ ràng;
- Có văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.
>>> Cơ hội thoát khỏi vòng xoáy mất tiền, mất sức và trì hoãn vì pháp lý! Đặt lịch tư vấn với Luật sư hôm nay – chỉ một phí nhỏ, bạn được luật sư hàng đầu hỗ trợ, bảo vệ lợi ích tối đa. Thanh toán ngay để thay đổi tình thế!
KHUNG GIÁ ĐỀN BÙ ĐẤT NÔNG NGHIỆP VÀ GIÁ ĐỀN BÙ ĐẤT RUỘNG
- Khung giá đền bền đất nông nghiệp là gì?
- Khung giá đền bù đất nông nghiệp là mức giá tối đa mà Nhà nước áp dụng để bồi thường cho người dân khi thu hồi đất nông nghiệp. Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, khung giá này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và được áp dụng theo chu kỳ 5 năm nhằm phản ánh sát giá trị thực tế của đất trên thị trường.
- Khung giá đền bù đất nông nghiệp sẽ do UBND cấp tỉnh ban hành. Việc xây dựng khung giá dựa trên các yếu tố như đặc điểm kinh tế – xã hội, vị trí địa lý, loại đất và giá thị trường tại từng khu vực. Khung giá này giúp đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong việc bồi thường và hỗ trợ người dân bị thu hồi đất.
- Phân biệt giá đền bù đất ruộng và các loại đất nông nghiệp khác
Đất ruộng (đất trồng lúa) thường có giá đền bù khác biệt so với các loại đất nông nghiệp khác như đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản hay đất rừng sản xuất. Nguyên nhân là do đất ruộng có giá trị sản xuất lúa gạo cao, tính ổn định và truyền thống lâu đời trong canh tác nông nghiệp.
Ví dụ, tại nhiều địa phương, giá đền bù đất ruộng thường cao hơn đất trồng cây lâu năm từ 10-20% để phản ánh giá trị kinh tế và xã hội của loại đất này.
- Ví dụ minh họa mức giá đền bù đất nông nghiệp tại một số địa phương
Hà Nội: Theo Quyết định 56/2024/QĐ-UBND, giá đất ruộng ở các quận trung tâm có thể lên tới 290.000 đồng/m², trong khi đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản có giá thấp hơn, khoảng 250.000 đồng/m²6.
TP.Hồ Chí Minh: Giá đền bù đất nông nghiệp dao động từ 50.000 đến 150.000 đồng/m² tùy vị trí và loại đất, với đất ruộng thường có giá cao hơn đất vườn hoặc đất nuôi trồng thủy sản.
Quảng Nam: Bảng giá đất 2025 cập nhật mới nhất cho thấy giá đất nông nghiệp tại các vùng đồng bằng cao hơn vùng miền núi, đất ruộng có giá đền bù trung bình khoảng 70.000 đồng/m²8.
Tác động của khung giá đền bù đến quyền lợi người dân và phát triển kinh tế – xã hội
Việc áp dụng khung giá đền bù sát giá thị trường giúp người dân được bồi thường công bằng, giảm thiểu khiếu nại, tranh chấp đất đai. Đồng thời, nó tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng, phục vụ các dự án phát triển kinh tế – xã hội.
CÁCH TÍNH GIÁ ĐỀN BÙ ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Nhà nước đền bù bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quyết định nếu không còn quỹ đất để đền bù, bồi thường (Theo điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai)
Đồng thời, Điều 30 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì việc định giá đất cụ thể phải thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024 và các điều 4, 5, 6, 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Giá đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Theo đó, tại khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính như sau:
Giá đền bù đất nông nghiệp = Diện tích đất bị thu hồi (m2) x Giá đền bù (VND/m2)
Trong đó, giá đền bù:
Giá đền bù = Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x Hệ số điều chỉnh giá đất
Thành phần cấu thành giá đền bù
- Giá đất trong bảng giá đất
Đây là mức giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo chu kỳ 5 năm, phản ánh giá trị đất tại từng vị trí, từng loại đất khác nhau. Bảng giá đất được cập nhật thường xuyên để tiệm cận với giá thị trường.
- Hệ số điều chỉnh giá đất theo năm
Hệ số này được áp dụng để điều chỉnh giá đất theo thời gian, nhằm phản ánh biến động giá đất từ thời điểm ban hành bảng giá đến thời điểm thu hồi đất.
- Hệ số điều chỉnh khác
Bao gồm các yếu tố như vị trí thửa đất (gần trung tâm hay vùng sâu vùng xa), điều kiện kinh tế – xã hội, cơ sở hạ tầng xung quanh, và các yếu tố đặc thù khác ảnh hưởng đến giá trị đất.
- Quy trình xác định giá đất cụ thể
Theo khoản 6 Điều 158 và khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh.
Các lưu ý quan trọng khi tính giá đền bù
- Người sử dụng đất nên kiểm tra bảng giá đất và các hệ số điều chỉnh được UBND cấp tỉnh công bố để đảm bảo mức bồi thường chính xác và công bằng.
- Trường hợp bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với đất bị thu hồi hoặc bằng nhà ở, nếu có sự chênh lệch giữa tiền bồi thường và tiền sử dụng đất phải nộp thì sẽ được xử lý theo quy định cụ thể (người sử dụng đất được nhận hoặc phải nộp phần chênh lệch).
- Ngoài giá đền bù đất, người sử dụng đất còn được hưởng các khoản hỗ trợ khác như hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ di dời vật nuôi…
- Việc xác định giá đất cụ thể do Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện quyết định, có thể thuê tổ chức tư vấn để đảm bảo tính khách quan, chính xác.
Việc hiểu rõ các quy định về chính sách, khung giá và cách tính đền bù đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024 giúp người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất. Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, sử dụng các mẫu đơn chuẩn là yếu tố then chốt để thủ tục đền bù diễn ra nhanh chóng, minh bạch. Luật Thiên Mã cam kết đồng hành cùng bạn với các mẫu đơn và hướng dẫn pháp lý cập nhật, hỗ trợ tối đa trong các thủ tục liên quan đến đền bù đất nông nghiệp.
>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả!
