Đất thổ cư không được cấp phép xây dựng là những trường hợp khá đặc biệt. Vậy, trường hợp nào đất thổ cư không được cấp giấy phép xây dựng? Nếu đất thổ cư không được cấp phép xây dựng thì phải làm như thế nào? Tất cả những vướng mắc trên sẽ được đội ngũ Luật sư tư vấn luật đất đai của Luật Thiên Mã giải đáp ngay trong bài viết dưới đây. Nếu các bạn đọc có nhu cầu được kết nối trực tiếp với các Luật sư, hãy gọi ngay đến tổng đài 1900.6174 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời!
>>>Luật sư giải đáp miễn phí về các quy định liên quan đến đất thổ cư không được cấp phép xây dựng. Gọi ngay: 1900.6174
Chị Dương (Hà Tĩnh) có vướng mắc như sau:
“Thưa Luật sư! Tôi có thắc mắc muốn nhờ Luật sư giải đáp.
Gia đình tôi có sở hữu một mảnh đất 150m2 tại quê, có cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ghi mục đích sử dụng là đất thổ cư. Gia đình tôi sắp tới đang có dự định xây thêm nhà trên mảnh đất đó nhưng mấy năm nay, mảnh đất gia đình tôi đang có nằm trong vùng cảnh báo có nguy cơ lở đất vì khu vực tôi ở thuộc vùng sát miền núi. Tôi có tới cơ quan chức năng xin giấy phép xây dựng nhưng bị từ chối.
Vậy Luật sư cho tôi hỏi có phải đất thổ cư của gia đình tôi thuộc trường hợp không được cấp phép xây dựng hay không? Nếu tôi vẫn tiếp tục xây nhà trên đất đó thì có bị phạt không?”
Luật sư tư vấn trả lời:
Chào chị Dương! Xin cảm ơn chị đã gửi câu hỏi đến Luật sư của Luật Thiên Mã! Với vướng mắc chị đang gặp phải, Luật sư đã xem xét và đưa ra lời giải đáp như sau:
Đất thổ cư là gì?
Theo quy định của pháp luật, đất đai được chia thành 3 nhóm chính:
- Nhóm đất nông nghiệp
- Nhóm đất phi nông nghiệp
- Nhóm đất chưa sử dụng
Như vậy, pháp luật đất đai không có quy định cụ thể về khái niệm đất thổ cư. Trên thực tế, người dân gọi đất thổ cư để chỉ về đất xây dựng nhà ở, đất xây dựng công trình, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư. Nói một cách dễ hiểu, đất thổ cư là một cách gọi khác của đất ở.
Đất thổ cư nằm trong loại đất phi nông nghiệp và khi đáp ứng các điều kiện theo luật định thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như bình thường. Để được công nhận là đất thổ cư, chủ sở hữu đất phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
>>>Chuyên viên giải đáp miễn phí đất thổ cư là gì? Gọi ngay: 1900.6174
Phân loại đất thổ cư
Hiện nay, đất thổ cư được chia làm 2 loại chính gồm: Đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn theo điểm a khoản 2 điều 10 Luật đất đai 2013
Nhóm 1: Đất thổ cư đô thị, ký hiệu là ODT
Đất thổ cư đô thị là đất dùng để xây nhà ở, xây dựng công trình đời sống thuộc khu dân cư đô thị, thuộc phạm vi ở các phường, thị trấn, quận, thị xã, thành phố, có khi là cả khu dân cư quay hoạch của đô thị mới.
Khác với đất thổ cư nông thôn, đất thổ cư đô thị có quy định những chính sách riêng trong pháp luật đất đai từ thuế, hạn mức sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng.
(Cơ sở pháp lý: Điều 144 Luật Đất đai 2013)
Nhóm 2: Đất thổ cư nông thôn, ký hiệu là OTN
Đất thổ cư nông thôn là đất nằm trong khu vực nông thôn do xã quản lý, được phân thành các loại như sau:
- Đất để xây dựng nhà ở, đất ở do hộ gia đình, xây dựng các công trình phục vụ đời sống;
- Vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.
Đất thổ cư nông thôn thường sẽ được ưu tiên để để cấp phép xây dựng vườn, ao để phục vụ cho sự phát triển của địa phương đó.
Đất nằm trong khu đô thị đang quy hoạch để lên thành phố thì không còn được gọi là đất ở nông thôn.
(Cơ sở pháp lý: Điều 143 Luật Đất đai 2013)
>>>Luật sư giải đáp miễn phí về các loại đất thổ cư theo quy định? Gọi ngay: 1900.6174
Đất thổ cư có thời hạn sử dụng bao lâu?
Theo khoản 2 Điều 15 Luật Đất đai 2013, Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất thành 2 hình thức:
- Thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài
- Thời hạn sử dụng đất có thời hạn
Đối với đất thổ cư sử dụng ổn định và lâu dài, được giao cho hộ gia đình, cá nhân thì thời hạn sử dụng đất này sẽ phụ thuộc vào diện tích đất đã có xem có bị rơi vào trường hợp bị Nhà nước thu hồi hay không.
Đối với đất thổ cư có thời hạn sử dụng thì thời hạn sử dụng đất thổ cư sẽ được quy định trong các giấy tờ đất, hợp đồng mua bán đất. Thông thường thời hạn của các loại đất này có thể là từ 20 -50 năm hoặc 70 năm.
(Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 125, Điều 126, Điều 128 Luật Đất đai 2013.)
>>>Luật sư giải đáp miễn phí về thời hạn sử dụng của đất thổ cư. Gọi ngay: 1900.6174
Đất thổ cư không được cấp phép xây dựng trong trường hợp nào?
Bản chất của đất thổ cư là xây nhà ở và các công trình phục vụ cộng đồng, sản xuất kinh doanh tuy nhiên vẫn có những trường hợp dù là đất thổ cư nhưng người dân không được phép xây dựng. Những trường hợp đó bao gồm:
1. Trường hợp bị nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất
Căn cứ Khoản 3 Điều 12 Luật Xây dựng 2014, dù là đất thổ cư nhưng nếu thuộc các trường hợp sau sẽ không được cấp phép xây dựng:
- Công trình trong khu vực cấm xây dựng;
- Công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật;
- Công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.
2. Trường hợp đất thổ cư thuộc quy hoạch
- Khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, khu chức năng.
- Quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cơ sở pháp lý: Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020.
3. Đất thổ cư đang tranh chấp (Điều 122 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).
4. Đất thổ cư nhưng không đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng
Trong một số trường hợp, người dân phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Nếu đủ điều kiện mới được cơ quan có thẩm quyền cấp phép.
- Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn mới được cấp phép.
- Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện chung để cấp phép xây dựng.
Trường hợp của chị Dương đang gặp phải, theo quy định của pháp luật, theo Khoản 3 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 thì 150m2 đất thổ cư của gia đình chị hiện tại đang thuộc trường hợp bị nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất vì thuộc khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống,… Do đó, đất thổ cư của gia đình chị sẽ không được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng được theo quy định của pháp luật.
>>>Luật sư giải đáp miễn phí về trường hợp đất thổ cư không được phép xây dựng. Gọi ngay: 1900.6174
Xây dựng trên đất thổ cư không được cấp phép xây dựng bị xử lý như thế nào?
Căn cứ theo khoản 5 điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, xây dựng trên đất thổ cư không được cấp phép xây dựng sẽ bị xử lý theo hướng:
- Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.
- Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị thì bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.
- Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng thì bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
Theo khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, chủ sở hữu đất thổ cư sau khi bị phạt tiền phải có nhiệm vụ:
- Dỡ bỏ công trình nếu công trình đã hoàn thành việc xây dựng
- Trường hợp công trình đang xây dựng, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ yêu cầu chủ công trình dừng việc xây dựng, sau đó tiến hành việc lập biên bản vi phạm hành chính đối với việc vi phạm. Nếu trong vòng 60 ngày bên vi phạm không thể xin được giấy phép xây dựng thì bên vi phạm buộc phải tháo dỡ công trình đang xây.
Như vậy, 150m2 đất thổ cư của gia đình chị không được cấp phép xây dựng nhưng chị vẫn xây nhà trên đất đó thì nếu bị phát hiện, căn cứ theo khoản 5 điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, gia đình chị sẽ bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng. Bên cạnh đó, gia đình chị còn phải dỡ bỏ nhà nếu đã hoàn thành việc xây hoặc yêu cầu dừng xây nếu đang xây dựng.
>>>Xem thêm: Đất thổ cư ký hiệu là gì? Thời hạn sử dụng đất thổ cư
Đất thổ cư không được cấp phép xây dựng phải làm gì?
Theo như các trường hợp đất thổ cư không được cấp phép xây dựng, người sử dụng đất cần phải kiểm tra lại những lý do mình không được cấp giấy phép xây dựng trên đất thổ cư.
- Với trường hợp bị nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất, trường hợp thuộc diện quy hoạch đất thì đây là lý do khách quan nên không thể làm gì được.
- Với trường hợp đất thổ cư đang có tranh chấp thì cần phải nhanh chóng hòa giải, giải quyết dứt điểm nhanh chóng.
- Với trường hợp đất thổ cư không đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng thì cần điều chỉnh cho phù hợp với từng điều kiện còn chưa đạt yêu cầu và chỉnh sửa lại hồ sơ cấp phép cho đầy đủ.
Trường hợp của gia đình chị cho thấy, 150m2 đất thổ cư đã là khu vực cảnh báo nguy cơ sạt lở đất thuộc trường hợp cấm xây dựng nên đây là lý do khách quan, gia đình chị buộc phải thực hiện theo quy định của pháp luật, không được phép xây dựng nhà trên đất đó nữa.
>>>Xem thêm: Lên thổ cư tốn bao nhiêu tiền theo quy định hiện nay
Như vậy, chúng tôi đã cung cấp những thông tin pháp lý hữu ích theo quy định mới nhất về vấn đề pháp lý liên quan đến đất thổ cư không được cấp phép xây dựng nhằm giúp cho quý bạn đọc có thể tìm hiểu và giải đáp được những vướng mắc mà mình đang gặp phải.
Nếu các bạn có bất kỳ vấn đề nào liên quan đến vấn đề đất thổ cư không được cấp phép xây dựng thì hãy liên hệ với chúng tôi qua đường dây nóng 1900.6174. Đội ngũ Luật sư Luật Thiên Mã với trình nhiều năm kinh nghiệm cùng trình độ chuyên môn cao của chúng tôi luôn luôn sẵn sàng tiếp nhận và giải đáp cho quý khách hàng một cách tận tình nhất!
