Đất dính quy hoạch là điều mà hầu hết người dân không mong muốn vì dễ bị thu hồi. Vậy, đất quy hoạch là gì và cần nắm rõ những quy định gì nếu không may khi mua đất thuộc quy hoạch?
Bài viết dưới đây về mua phải đất quy hoạch của Tổng Đài Pháp Luật cung cấp đầy đủ những thông tin đến cho bạn, qua đó giúp đọc giả có thể hiểu rõ hơn.
>>> Hành động ngay để không mất thêm thời gian, tiền của và sức lực vì rắc rối pháp lý! Đặt lịch tư vấn với Luật sư hôm nay – chỉ một khoản phí nhỏ mang lại giá trị lớn: giải pháp nhanh, lợi ích tối ưu. Hoàn phí nếu chọn gói trọn gói khi thuê luật sư sau thanh toán. Thanh toán và đặt lịch ngay!
Anh Khang (Cao Bằng) có câu hỏi gửi về Tổng Đài Pháp Luật:
Gia đình tôi vừa mới mua một mảnh đất của ông Nam diện tích 211m2, sau khi đặt cọc được 1/3 số tiền (350 triệu đồng) thì gia đình tôi mới được biết mảnh đất này đang trong diện tích quy hoạch. Vậy gia đình tôi có thể đòi lại tiền cọc không?
Mong Quý Luật sư giúp tôi giải đáp vấn đề đã được trình bày ở trên, tôi xin chân thành cảm ơn!”
Luật sư tư vấn như sau:
Chào anh Khang, cảm ơn đã tin tưởng và gửi câu hỏi của anh đến với đội ngũ Tổng đài pháp luật. Căn cứ theo những nội dung thông tin mà anh đã trình bày trên, chúng tôi xin đưa ra những giải đáp cụ thể như sau:
Đất quy hoạch là gì?
Đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng đất và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định.
Ví dụ quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch làm đường giao thông, quy hoạch đường sắt,…
Việc quy hoạch này được đưa ra nhằm mục đích hoạch định chính sách, phát triển kinh tế của địa phương, đảm bảo cho việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay cơ sở để Nhà nước để thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Ở tại mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương, và kế hoạch này cũng có thể được thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo cho sự phát triển phù hợp nhất.
Làm thế nào để biết đất đang trong quy hoạch?
Việc quy hoạch đất ở mỗi địa phương là không giống nhau và có thể thay đổi qua từng thời gian, hơn nữa quy hoạch có thể là đã công khai hoặc chưa công khai, cho nên nếu người dân muốn tìm hiểu đất này có đang trong quy hoạch hay không thì tìm hiểu qua các phương thức sau:
– Một, Kiểm tra việc quy hoạch đất dựa trên những thông tin có trong sổ đỏ (hay gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).
Trong trường hợp đối với đất đã có sổ thì thông thường thông tin quy hoạch sẽ được ghi trực tiếp ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông tin về việc quy hoạch đất sẽ nằm trong phần ghi chú, trong đó chỉ rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người mua đất có thể xem xét việc quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành thực hiện mua đất.
– Hai, Nhờ công ty nhà đất, dịch vụ ở địa phương kiểm tra việc quy hoạch.
Do những công ty làm việc trong lĩnh vực nhà đất ở địa phương là những người làm kinh doanh dựa trên đất đai chính vì vậy họ nắm được vấn đề quy hoạch ở địa phương này, việc hỏi công ty kinh doanh lĩnh vực nhà đất ở địa phương giúp nắm được thông tin quy hoạch một cách nhanh chóng, dễ dàng hơn.
– Ba, Tìm hiểu việc quy hoạch đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương nắm được thông tin về kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất đó là Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện). Đây là cơ quan nhà nước quản lý đất đai ở địa phương nên họ nắm rõ nhất việc đất đai đang nằm trong diện quy hoạch như thế nào, khi người dân khi đến phòng Tài nguyên và Môi trường hỏi sẽ có thông tin chính xác. Và để chắc chắn hơn, người mua đất có thể xin cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch của phần đất mình dự định mua, việc này giúp có thông tin đảm bảo chính xác và rõ ràng. Về mặt thời gian có thể sẽ lâu bởi thời gian để có chứng chỉ xác nhận dao động từ 10-15 ngày tùy từng địa phương.
Như vậy, có nhiều cách để xác định việc đất đai có đang nằm trong diện quy hoạch hay không, thuộc diện quy hoạch nào, qua đó có thể lựa chọn cách thức phù hợp và thuận tiện nhất đối với người mua đất.
>>> Nhanh tay đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi để được giải đáp mọi thắc mắc pháp lý, đảm bảo quyền lợi và sự an tâm cho bạn!
Có nên mua đất trong quy hoạch không?
Việc có nên mua đất trong quy hoạch hay không còn tùy thuộc vào mục đích và điều kiện của mỗi người mua đất. Nếu mục đích mua đất xác định là để sinh sống, ổn định lâu dài nhưng thấy đất này đang nằm trong quy hoạch làm đường giao thông hay loại quy hoạch khác không được xây dựng nhà ở thì không nên mua đất để tránh trường hợp bị thu hồi trong quá trình sử dụng.
Tuy nhiên, nếu nhà đất này đang nằm trong quy hoạch mà được bán với giá rẻ thì tùy theo điều kiện kinh tế có thể xem xét mua, bởi vì quy hoạch là thứ có thể thay đổi theo thời gian.
Tùy vào mục đích sử dụng đất mà có thể lựa chọn cho phù hợp. Mua đất quy hoạch có thể tồn tại rất nhiều rủi ro tuy nhiên trong nhiều trường hợp đây cũng là cơ hội. Người đi mua đất cần phải tìm hiểu rõ ràng phần quy hoạch đối với đất đai, nhà đất dự định mua có thể phù hợp nhất với mục đích sử dụng hay khả năng tài chính. Ngoài ra, tránh việc không tìm hiểu kỹ trước mà phải chịu thiệt thòi khi mua bán nhà đất và dẫn đến những tranh chấp không đáng có.
Bên cạnh đó, việc tìm hiểu đất có đang nằm trong quy hoạch hay không thì khi mua đất, người mua nên tìm hiểu một số thông tin khác về đất như chủ đất đã có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, mục đích sử dụng được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có được xây dựng nhà ở, công trình không, nguồn gốc của đất, hay đất có đang nằm trong tranh chấp, đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án không.… đây đều là những thông tin mà người mua đất cần phải tìm hiểu rõ ràng, bởi đất đai là tài sản có giá trị lớn nên việc tìm hiểu kỹ trước khi mua sẽ giúp được người mua đất tránh rủi ro cho mình.
Mua phải đất quy hoạch phải làm gì?
Khi mua phải đất quy hoạch thì cần phải:
Thứ nhất, Xác định người bán đất có mục đích lừa dối không
Đất thuộc quy hoạch đã có quyết định thu hồi thì không được chuyển quyền sử dụng đất (mua bán đất). Trong trường hợp nếu chủ đất cố tình che giấu thông tin quy hoạch để rao bán, nhận tiền đặt cọc của bên mua đất thì đây chính là hành vi lừa dối, vi phạm pháp luật.
Căn cứ theo Điều 127 của Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa:
– Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
– Lừa dối trong giao dịch dân sự chính là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Như vậy, nếu người bán cố tình che giấu thông tin đất trong quy hoạch đã có quyết định thu hồi, giao dịch đặt cọc sẽ bị vô hiệu. Bên mua đất có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối. Trong trường hợp này việc đặt cọc bị tòa án tuyên vô hiệu thì bên mua đất sẽ lấy lại được khoản tiền cọc.
>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!
Thứ hai, Kiểm tra lại nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những điều khoản về thông tin thửa đất, quyền và nghĩa vụ, cam kết của các bên, thỏa thuận về giá chuyển nhượng,… Bên nhận chuyển nhượng (người mua đất) cần phải kiểm tra trong hợp đồng có nội dung cam kết về việc đất không thuộc quy hoạch
Nếu trong hợp đồng có cam kết của bên bán đất về việc đất không thuộc quy hoạch thì bên mua đất có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền. Trường hợp bên bán đất không đồng ý việc trả lại tiền thì bên mua đất có quyền khởi kiện.
Nếu trong hợp đồng không có cam kết của bên bán đất về việc đất không thuộc quy hoạch thì bên mua đất phải chấp nhận vì nội dung do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp bên mua đất có thể chứng minh được bị lừa dối.
Thứ ba, Nắm rõ quyền sử dụng đất
Mua đất quy hoạch có thể tồn tại rất nhiều rủi ro nhưng trong một số trường hợp nó cũng là cơ hội. Bởi đất thuộc diện quy hoạch thường sẽ được rao bán với giá rẻ hơn so với mức giá chung của thị trường. Quy hoạch có thể được thay đổi theo thời gian tùy theo tình hình sử dụng đất tại địa phương nhằm mục đích đảm bảo phù hợp với thực tiễn, cho nên trong tương lai việc quy hoạch liên quan đến mảnh đất cũng có thể bị dỡ bỏ hoặc thay đổi. Hơn nữa, đất thuộc diện quy hoạch, tùy vào từng trường hợp chủ đất có nhiều quyền sử dụng. Khi đã mua phải mảnh đất dính vào quy hoạch, người mua đất cần nắm rõ những quyền và nghĩa vụ của mình. Cụ thể, khi mua phải đất thuộc diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì chủ đất vẫn có thể được tiếp tục sử dụng, được thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp… nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì chủ đất cần phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch; được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất tuy nhiên không được xây dựng mới công trình, nhà ở, trồng cây lâu năm. Nếu có nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà ở, công trình hiện có thì cần phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo quy định tại Khoản 33 Điều 1 của Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nếu chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Chủ đất sẽ được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy hoạch nếu đảm bảo đầy đủ các điều kiện.
Mua nhầm đất quy hoạch có đòi lại được tiền không?
Đối với trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước vẫn chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã được xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý tiến hành xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà cần làm để thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, trong giao dịch dân sự của anh Khang thì có thể thấy gia anh hoàn toàn không biết về việc diện tích đất đó đang nằm trong dự án quy hoạch vì vậy giao dịch đặt cọc mà anh Khang đã thực hiện sẽ bị vô hiệu. Ngoài ra, anh có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối. Trong trường hợp nếu việc đặt cọc bị tòa án tuyên vô hiệu thì sẽ lấy lại được khoản tiền cọc.
>>> Chỉ một cuộc hẹn với luật sư, mọi vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết triệt để, tiết kiệm thời gian và chi phí cho bạn!
Trên đây là tư vấn của Luật sư Tổng Đài Pháp Luật về mua phải đất quy hoạch. Chúng tôi mong rằng bài viết trên đây sẽ đem đến cho đọc giả những thông tin hữu ích về vấn đề này. Nếu có bất kỳ khó khăn hay thắc mắc nào, hãy liên hệ đến chúng tôi qua số hotline 0977.523.155 để được hỗ trợ.
Block "fixed-contact-0977523155" not found
