Mua bán đất trồng cây lâu năm là giao dịch phổ biến tại nhiều vùng nông thôn, nhưng không phải ai cũng nắm rõ quy định pháp luật liên quan đến loại đất này. Việc hiểu đúng về điều kiện chuyển nhượng, thủ tục pháp lý và soạn thảo hợp đồng mua bán đất trồng cây lâu năm sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có. 

Trong bài viết, Luật sư sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về quy trình mua bán đất trồng cây lâu năm, các lưu ý quan trọng và hướng dẫn soạn thảo hợp đồng mua bán đất trồng cây lâu năm theo quy định mới nhất. Để đảm bảo quyền lợi và giao dịch an toàn, dịch vụ tư vấn từ luật sư của Luật Thiên Mã luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn với đội ngũ chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm.

>>> Đừng để rắc rối pháp lý làm bạn kiệt sức, hao tiền và mất cơ hội! Đặt lịch tư vấn với Luật sư ngay hôm nay – chỉ một phí nhỏ, luật sư uy tín giúp bạn xử lý nhanh gọn. Hoàn phí khi dùng thuê luật sư trọn gói sau tư vấn. Thanh toán gấp để tư vấn pháp lý tránh thiệt hại thêm! Đặt lịch tư vấn

Tổng quan về Đất trồng cây lâu năm

1. Đất trồng cây lâu năm là gì ?

Căn cứ Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm, bao gồm:

• Cây công nghiệp lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, ca cao, cà phê, chè, điều, hồ tiêu, dừa…
• Cây ăn quả lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, xoài…
• Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm…
• Các loại cây lâu năm khác là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan (như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, bụt mọc, lộc vừng,…); kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.

2. Thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, thời hạn của đất trồng cây lâu năm sẽ được xác định trong 02 trường hợp sau:

• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng đất trồng cây lâu năm được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn là không quá 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất nếu người dùng có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì sẽ được gia hạn thời gian sử dụng không quá 50 năm tiếp theo.
• Trường hợp cá nhân, hộ gia đình thuê đất nông nghiệp của nhà nước thì thời hạn thuê không quá 50 năm, trong trường hợp sau khi hết thời hạn mà chủ thể đang sử dụng đất vẫn có nhu cầu tiếp tục thuê đất thì Nhà nước xem xét cho thuê.

Có nên mua đất trồng cây lâu năm không?

Theo pháp luật đất đai hiện hành, đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Do đó, để được phép xây nhà ở hay kinh doanh trên đất trồng cây lâu năm, người có quyền sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư. Nhưng phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương nơi có đất.

Do đó, khi tiến hành mua bán đất trồng cây lâu năm, người mua cần kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương để xác định được khu đất trồng cây lâu năm chuẩn bị mua ấy có được phép chuyển đổi sang mục đích khác hay không.

Đất trồng cây lâu năm có lợi ích tiêu biểu là có giá trị cao thu hút được đông đảo nhà đầu tư quan tâm bởi nếu chuyển đổi được đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư và giá đất tăng thì nhà đầu tư sẽ thu được khoản lời rất lớn. Khoản lời này thậm chí lớn hơn nhiều so với việc đầu tư đất thổ cư thông thường. 

Tuy nhiên, khi tiến hành mua bán đất trồng cây lâu năm cũng có nhiều bất cập vì đây vừa là miếng mồi béo lại vừa là cạm bẫy rình rập. Nếu người mua không có sự quan sát và phán đoán chuẩn thì sẽ rất dễ gặp sai lầm, có thể là đất không có giá trị, bị lừa hay đất nằm trong vùng quy hoạch… Do đó, nếu nhà đầu tư có sự chắc chắn về lô đất định đầu tư thì mới nên mua, nếu không thì sẽ thiệt nhiều hơn so với lợi.

Những rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm

Theo Khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất trồng cây lâu năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp và được sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm. Hiện nay, có nhiều rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm.

Rủi ro thứ nhất, đất không đảm bảo pháp lý

Khi thực hiện hoạt động mua bán đất đai, vấn đề pháp lý luôn là vấn đề ưu tiên hàng đầu, nhất là trong quan hệ đầu tư bất động sản. Vì thế, rủi ro đầu tiên thường gặp phải khi tiến hành mua đất trồng cây lâu năm là đất trồng cây lâu năm không đảm bảo pháp lý.

Khi nhà đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền lớn để mua lô đất trồng cây lâu năm nhưng lại không được cầm giấy tờ đất (sổ hồng hay bất cứ tài liệu và thông tin nào về mảnh đất) dễ dẫn đến vấn đề mâu thuẫn không đáng có về pháp lý.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, những giấy tờ chuyển nhượng đất mang tính chất viết tay hoặc không được pháp luật công nhận sẽ trở nên vô dụng. Do đó, nhà đầu tư mua phải mảnh đất trồng cây lâu năm không có giấy tờ rõ ràng là không đảm bảo tính pháp lý thì nếu xảy ra tranh chấp hay kiện tụng thì người bất lợi chính là nhà đầu tư.

Rủi ro thứ hai, đất trồng cây lâu năm bị vướng quy hoạch

Đất trồng cây lâu năm đã nằm trong diện quy hoạch thì không được chuyển nhượng. Bởi khi đã nằm trong diện quy hoạch thì miếng đất đó sẽ rất dễ bị thu hồi cho những mục đích phát triển hạ tầng của Nhà nước.

Rủi ro thứ ba, đất trồng cây lâu năm khó chuyển sang đất thổ cư

Mặc dù, đất trồng cây lâu năm có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ cư. Song, để đổi sang đất thổ cư thì đất trồng cây lâu năm phải đáp ứng những điều kiện luật đất đai hiện hành đồng thời phải phù hợp với chính sách phát triển của địa phương. Khi thỏa mãn đủ hai điều kiện này thì đất trồng cây lâu năm mới có thể chuyển đổi sang đất thổ cư được.

Tuy nhiên, không phải tất cả các mảnh đất là đất trồng cây lâu năm đều có thể chuyển đổi thành đất thổ cư. Chỉ những nơi có điều kiện phát triển đặc biệt, những địa phương được Nhà nước định hướng phát triển thì mới có thể chuyển đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư dễ dàng được.

Một số biện pháp để hạn chế những rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm

Để hạn chế rủi ro có thể xảy ra khi mua đất trồng cây lâu năm, các nhà đầu tư nên lưu ý một số vấn đề như sau:

Một là, kiểm tra kỹ lưỡng tính pháp lý của lô đất định đầu tư

Pháp lý chính là yếu tố đầu tiên mà các nhà đầu tư cần đảm bảo chắc chắn trước khi quyết định có mua miếng đất này hay không. Đối với đất trồng cây lâu năm thì cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất khác. Khi nắm bắt được những loại giấy tờ này trong tay, các nhà đầu tư sẽ biết được vị trí, diện tích và những thông tin quan trọng khác liên quan đến miếng đất.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng có thể kiểm tra pháp lý miếng đất bằng cách lên trực tiếp đến cơ quan chức năng địa phương để tra cứu độ chính xác về các thông tin trên giấy tờ đó. Đồng thời, các nhà đầu tư không nên mua bán đất trong trường hợp viết tay giấy tờ mua đất hoặc thỏa thuận bằng lời nói khi mua đất vì rủi ro sẽ tiềm ẩn rất nhiều.

Thứ hai, các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ quy hoạch của lô đất trồng cây lâu năm sắp mua

Ngoài việc kiểm tra tính pháp lý của lô đất thì để tránh việc mua phải những miếng đất vướng quy hoạch thì công đoạn kiểm tra thông tin quy hoạch là việc làm không thể thiếu. Hiện nay, thông tin quy hoạch đất đai có thể tra cứu dễ dàng tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã, cổng thông tin điện tử địa phương hoặc hỏi trực tiếp từ cán bộ địa chính.

Thứ ba, các nhà đầu tư nên tìm kiếm thông tin về tiềm năng thực tế của lô đất

Hiện nay, để bán được đất, người bán thường sử dụng nhiều thông tin không chính xác, thậm chí là thổi phồng về tiềm năng của miếng đất trong khu vực. Do đó, để nắm được giá trị thực của mảnh đất cũng như là để tránh mua phải miếng đất “sốt ảo” thì các nhà đầu tư cần tìm hiểu thông tin từ nhiều nguồn (như hỏi lô đất bên cạnh giá bao nhiêu, hỏi những người xung quanh, …) cũng như đọc thông tin trên các tờ báo chính thống.

Thư tư, các nhà đầu tư cần tính toán khả năng xin lên thổ cư của lô đất

Đối với những khách hàng đầu tư muốn mua đất trồng cây lâu năm để sinh lời thì cần lưu ý những điều kiện để miếng đất có thể xin lên thổ cư. Vì khả năng lên thổ cư của đất trồng cây lâu năm ảnh hưởng lớn đến giá trị của lô đất đó. Đồng thời, khả năng này còn quyết định quyền sử dụng đất của nhà đầu tư sau khi kết thúc giao dịch. 

Nếu mua được lô đất trồng cây lâu năm dễ dàng lên đất thổ cư thì nhà đầu tư có thể bán đi nhanh chóng và kiếm được lợi nhuận rất lớn hoặc muốn định cư lâu dài thì nhà đầu tư cũng có thể xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó bất cứ lúc nào muốn. Và ngược lại, khi mua phải mảnh đất trồng cây lâu năm khó lên đất thổ cư thì các nhà đầu tư sẽ rất khó để có thể thanh toán mảnh đất, nhất là các mảnh đất có diện tích nhỏ vì nó không phù hợp cho trồng trọt hay chăn nuôi.

Thứ năm, các nhà đầu tư cần khảo sát thực tế miếng đất

Việc khảo sát thực tế sẽ giúp các nhà đầu tư có thể chứng kiến tận mắt được mảnh đất mà mình sắp có. Tham quan thực tế cũng giúp cho các nhà đầu tư nắm bắt được thông tin trực tiếp tại vùng đó, thông tin sẽ chất lượng hơn, rõ ràng, cụ thể và chính xác hơn.

Tuy nhiên, khi khảo sát, các nhà đầu tư nên cảnh giác với những chiêu trò của người bán có thể khiến bản thân bị tác động. Hiện nay, có rất nhiều trường hợp lừa đảo được ghi nhận và một vài thủ đoạn lừa gạt mà họ dùng thường là thuê những người đóng giả làm nhà đầu tư khác để tạo sự khan hiếm cho mảnh đất, khiến nhà đầu tư đang có nhu cầu mua mảnh đất đó tin rằng mảnh đất này đang rất có giá trị và dễ “chốt đơn” liền tay, nhanh chóng. Do vậy, các nhà đầu tư nên hết sức cảnh giác trước chiêu trò lừa đảo này.

>>> Liên hệ ngay để được hỗ trợ pháp lý tận tâm và chuyên nghiệp từ các luật sư, giúp bạn an tâm hơn trong mọi quyết định! Đặt lịch tư vấn

Hợp đồng mua bán đất trồng cây lâu năm: Nội dung và lưu ý quan trọng

1. Các nội dung bắt buộc trong hợp đồng mua bán đất trồng cây lâu năm

Thông tin các bên tham gia hợp đồng: Họ tên, địa chỉ, giấy tờ tùy thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Thông tin chi tiết về thửa đất: Loại đất (đất trồng cây lâu năm), diện tích, vị trí, ranh giới, tình trạng đất hiện tại.

Giá chuyển nhượng, phương thức và thời hạn thanh toán: Giá bán cụ thể, cách thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản), thời hạn thanh toán rõ ràng.

Quyền và nghĩa vụ của các bên:

• Bên chuyển nhượng có trách nhiệm đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp, bàn giao đất đúng như thỏa thuận.
• Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ, đúng hạn và thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định.

Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng: Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và thời hạn còn lại trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều khoản xử lý vi phạm hợp đồng: Các biện pháp xử lý, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại khi một bên không thực hiện đúng cam kết.

2. Hình thức hợp đồng

• Hợp đồng phải được lập thành văn bản.
• Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng là bắt buộc theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp.

3. Những lưu ý khi soạn thảo và ký kết hợp đồng để bảo vệ quyền lợi

• Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý của thửa đất, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quy định về quy hoạch, hạn chế chuyển nhượng.
• Thỏa thuận rõ ràng về giá cả, tiến độ thanh toán và thời hạn bàn giao đất.
• Lưu ý các điều khoản về trách nhiệm, quyền lợi và xử lý vi phạm hợp đồng.
• Nên công chứng hợp đồng tại cơ quan có thẩm quyền để bảo đảm tính pháp lý và thuận tiện cho thủ tục sang tên.
• Giữ lại bản sao hợp đồng công chứng và các giấy tờ liên quan để làm căn cứ khi cần thiết.

Lợi ích khi sử dụng dịch vụ tư vấn tại Luật Thiên Mã

• Tư vấn pháp lý đa lĩnh vực chuyên sâu: Luật Thiên Mã cung cấp giải pháp pháp lý tối ưu trong nhiều lĩnh vực như hôn nhân gia đình, dân sự, hành chính, doanh nghiệp, đầu tư, lao động, sở hữu trí tuệ, hình sự và giao thông, đáp ứng đầy đủ mọi nhu cầu pháp lý của khách hàng.
• Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, chuyên nghiệp: Các luật sư tại Luật Thiên Mã có nhiều năm kinh nghiệm thực tiễn, tham gia giải quyết hàng ngàn vụ việc lớn nhỏ, đảm bảo tư vấn chính xác, hiệu quả và bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng.
• Dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên, kịp thời: Luật Thiên Mã cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên 24/7, giúp doanh nghiệp và cá nhân rà soát, xử lý rủi ro pháp lý liên tục, đảm bảo hoạt động kinh doanh và sinh hoạt pháp lý an toàn, hiệu quả.
• Hỗ trợ thủ tục hành chính nhanh chóng, chính xác: Luật Thiên Mã hỗ trợ khách hàng chuẩn bị hồ sơ, thực hiện các thủ tục hành chính, đăng ký kinh doanh, chuyển đổi giấy tờ, gia hạn quyền sử dụng đất… giúp tiết kiệm thời gian và giảm thiểu sai sót.
• Chi phí hợp lý, nhiều hình thức tư vấn: Cung cấp tư vấn cho các trường hợp đơn giản hoặc đối tượng được trợ giúp pháp lý, đồng thời có các gói tư vấn theo giờ, theo vụ việc phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng.
• Đồng hành giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi: Luật Thiên Mã tham gia tranh tụng, đại diện khách hàng trong các vụ án hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, giúp bảo vệ quyền lợi và giải quyết tranh chấp hiệu quả.
• Cập nhật kiến thức pháp luật mới nhất: Luật sư luôn cập nhật các quy định, chính sách pháp luật mới để tư vấn kịp thời, giúp khách hàng tránh rủi ro và tận dụng cơ hội pháp lý.

Nhờ những lợi ích trên, Luật Thiên Mã là lựa chọn tin cậy giúp khách hàng và doanh nghiệp an tâm, thuận lợi trong mọi vấn đề pháp lý.

Giao dịch mua bán đất trồng cây lâu năm tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các bên không nắm rõ quy định pháp luật, đặc biệt liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và điều kiện chuyển nhượng. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người mua cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của thửa đất, yêu cầu cung cấp hồ sơ giấy tờ đầy đủ, và lập hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực rõ ràng.

Trường hợp giao dịch có giá trị lớn hoặc đất đang trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng, nên tham vấn ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để hạn chế tranh chấp về sau. Việc cẩn trọng ngay từ đầu chính là nền tảng bảo vệ tài sản và quyền lợi của bạn một cách bền vững.

Trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng nào liên quan đến quyền sử dụng đất, hãy cân nhắc tham vấn ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý tại Luật Thiên Mã để bảo vệ tối đa quyền lợi của mình.

>>> Cơ hội thoát khỏi vòng xoáy mất tiền, mất sức và trì hoãn vì pháp lý! Đặt lịch tư vấn với Luật sư hôm nay – chỉ một phí nhỏ, bạn được luật sư hàng đầu hỗ trợ, bảo vệ lợi ích tối đa. Thanh toán ngay để thay đổi tình thế! Đặt lịch tư vấn