Đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm là hai khái niệm quan trọng trong hệ thống phân loại đất tại Việt Nam, thường gây nhầm lẫn khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc chuyển mục đích sử dụng. Theo Luật Đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm là một loại thuộc nhóm đất nông nghiệp, được dùng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng trên 1 năm như cao su, cà phê, điều, sầu riêng… và không thuộc diện đất ở hay đất phi nông nghiệp.

Trong giai đoạn 2022–2024, theo số liệu của Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Việt Nam hiện có khoảng 12,3 triệu ha đất nông nghiệp, trong đó gần 3 triệu ha là đất trồng cây lâu năm

Tỷ lệ người dân chuyển nhượng đất nông nghiệp sai quy định tăng mạnh tại các tỉnh ven đô thị như Long An, Đồng Nai, Lâm Đồng, Gia Lai

Gần 10.000 vụ tranh chấp về mục đích sử dụng đất có liên quan đến phân biệt sai giữa đất trồng cây lâu năm và đất ở nông thôn

🔍 Giai đoạn 2025–2030: Dự báo trong thời gian tới, việc quy hoạch và phân loại đất sẽ được số hóa toàn diện, kết nối trực tiếp với cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Người sử dụng đất trồng cây lâu năm nếu muốn chuyển sang đất ở hoặc đất thương mại sẽ phải tuân thủ chặt chẽ quy hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chịu nghĩa vụ tài chính cao hơn. Đồng thời, chính quyền địa phương cũng siết chặt hiện tượng “lách luật” bằng cách xây dựng trái phép trên đất trồng cây lâu năm.

👉 Luật Thiên Mã hỗ trợ tư vấn & xử lý toàn diện các vấn đề pháp lý liên quan đến đất nông nghiệp – đất trồng cây lâu năm, gồm:

✅ Xác định chính xác loại đất theo sổ đỏ và quy hoạch hiện hành

✅ Tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng, chia tách, hợp thửa hợp pháp

✅ Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng ủy quyền đúng pháp luật

✅ Giải quyết tranh chấp, mâu thuẫn về ranh giới, quyền sử dụng, thừa kế đất nông nghiệp

>>> Nhanh tay đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi để được giải đáp mọi thắc mắc pháp lý, đảm bảo quyền lợi và sự an tâm cho bạn!

Đặt lịch tư vấn

Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng nhằm mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, cũng như bảo vệ và phát triển rừng. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.

Đất trồng cây lâu năm là gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật Đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm chính là loại đất thuộc vào nhóm đất nông nghiệp. Căn cứ vào phụ lục số 01 được ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai thì đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng nhằm vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm, gồm có:

– Cây công nghiệp lâu năm: Đây là cây lâu năm cho sản phẩm được dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, cà phê, ca cao, chè, điều, dừa, hồ tiêu,…

– Cây ăn quả lâu năm: Đây là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp để chế biến như cây bưởi, chôm chôm, mận, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, mơ, xoài…

– Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, long não, đỗ trọng, sâm…

– Các loại cây lâu năm khác là những loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát và tạo cảnh quan (như cây xoan, xà cừ, bạch đàn, keo, hoa sữa, lộc vừng,…); kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có thể xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.

Cũng từ công bố trên, ước tính từ các nghiên cứu nông nghiệp gần đây, diện tích đất trồng cây lâu năm tại Việt Nam dao động trong khoảng 4,5 đến 5,5 triệu ha, tùy thuộc vào cách phân loại (bao gồm cả đất trồng cây công nghiệp lâu năm và cây ăn quả lâu năm). Ví dụ, theo số liệu của Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn năm 2020, diện tích cây công nghiệp lâu năm như cao su, cà phê, và hồ tiêu đã chiếm khoảng 2,5 triệu ha, chưa kể các loại cây ăn quả và cây lâu năm khác.

Đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm, điểm giống nhau 

Luật sư tư vấn như sau:

Chào anh Bình, cảm ơn đã tin tưởng và gửi câu hỏi của anh đến với đội ngũ Tổng đài pháp luật. Căn cứ theo những nội dung thông tin mà anh đã trình bày trên, chúng tôi xin đưa ra những giải đáp cụ thể như sau:

Căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm có những điểm chung đó là:

– Đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm đều thuộc nhóm đất nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai năm 2013. 

– Đều có thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013. Khi đất trồng cây lâu năm hết hạn, người sử dụng đất cần phải làm thủ tục gia hạn đất trồng cây lâu năm theo quy định. Tương tự đối với đất nông nghiệp khi hết hạn sử dụng, người sử dụng đất cũng cần phải gia hạn thì mới có thể tiếp tục sử dụng (trừ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng thì được sử dụng ổn định và lâu dài thì không cần gia hạn).

– Đều thuộc về quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao cho người sử dụng đất quyền sử dụng đất theo quy định.

– Đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước và được quản lý theo pháp luật.

Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật đất đai bảo hộ.

Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và phải được bồi thường theo quy định. Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

– Đều được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp, không được xây dựng nhà ở hoặc để thực hiện kinh doanh. Đối với đất trồng cây lâu năm, nếu muốn xây nhà ở thì phải thực hiện chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở; nếu muốn thực hiện kinh doanh thì phải thực hiện chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật.

Tương tự, phải thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở nếu muốn xây nhà hoặc công trình lên đất được quy định là đất sản xuất nông nghiệp.

>>> Vấn đề pháp lý kéo dài khiến bạn mất việc, tốn tiền và kiệt sức khi gặp vấn đề với đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm? Đặt lịch tư vấn với luật sư giỏi ngay bây giờ! Chỉ một phí nhỏ, bạn được hỗ trợ tận tình, bảo vệ quyền lợi tối đa. Hoàn phí tư vấn khi thuê luật sư trọn gói. Điền form và thanh toán để gặp luật sư!

Đặt lịch với Luật sư

Đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm, điểm khác nhau

Mặc dù có nhiều điểm chung tuy nhiên đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm vẫn có những điểm khác nhau. Hay nói một cách khác, đất trồng cây hàng năm chính là một trong những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Để phân biệt chúng ta dựa vào các điểm khác nhau sau đây:

Về khái niệm:

– Nhóm đất nông nghiệp: là đất được sử dụng nhằm vào mục đích để sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích để bảo vệ rừng, phát triển rừng. 

– Đất trồng cây lâu năm: là đất được sử dụng vào mục đích trồng các loại cây chỉ trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm .

Về phân loại:

Nhóm đất nông nghiệp được phân thành:

– Đất trồng cây hàng năm: là đất được sử dụng nhằm vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá một 1 năm. Kể cả đối với cây hàng năm được lưu gốc để thu hoạch trong thời gian không được quá 5 năm và trường hợp trồng cây hàng năm theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ. Đất trồng cây hàng năm gồm có đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.

– Đất trồng cây lâu năm: là đất được sử dụng vào mục đích trồng các loại cây chỉ trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm 

– Đất rừng sản xuất: thống kê, kiểm kê đối với đất đang có rừng và đất đang được sử dụng để phát triển rừng nhằm mục đích chủ yếu để cung cấp lâm sản; sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp kết hợp; du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí; cung ứng dịch vụ môi trường rừng.

– Đất rừng phòng hộ: thống kê, kiểm kê đối với đất đang có rừng và đất đang được sử dụng để phát triển rừng cho mục đích chủ yếu để bảo vệ nguồn nước, bảo vệ đất, chống xói mòn, lũ quét, lũ ống, sạt lở, chống sa mạc hóa, hạn chế thiên tai, điều hòa khí hậu, góp phần bảo vệ môi trường, quốc phòng, an ninh, kết hợp du lịch sinh thái, giải trí, nghỉ dưỡng,; cung ứng dịch vụ môi trường rừng.

– Đất rừng đặc dụng: thống kê, kiểm kê đối với đất đang có rừng và đất đang được sử dụng để phát triển rừng cho mục đích chủ yếu để bảo tồn hệ sinh thái rừng tự nhiên, nguồn gen sinh vật rừng, bảo tồn di tích lịch sử – văn hóa, nghiên cứu khoa học, bảo tồn tín ngưỡng, danh lam thắng cảnh kết hợp du lịch sinh thái,…

– Đất nuôi trồng thủy sản: là đất được sử dụng chuyên vào mục đích nuôi, trồng thủy sản nước lợ, nước ngọt và nước mặn

– Đất làm muối: là ruộng muối để sử dụng nhằm vào mục đích sản xuất muối.

– Đất nông nghiệp khác gồm đất được sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác nhằm mục đích phục vụ trong trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại để chăn nuôi gia súc, gia cầm và những loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất chăn nuôi, trồng trọt, đất nuôi trồng thủy sản đáp ứng mục đích trong học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất để trồng hoa, trồng cây cảnh

Đất trồng cây lâu năm được phân loại thành đất trồng như sau:

– Cây công nghiệp lâu năm: Đây là cây lâu năm cho sản phẩm được dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, cà phê, ca cao, chè, điều, dừa, hồ tiêu,…

– Cây ăn quả lâu năm: Đây là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp để chế biến như cây bưởi, chôm chôm, mận, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, mơ, xoài…

– Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, long não, đỗ trọng, sâm…

– Các loại cây lâu năm khác là những loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát và tạo cảnh quan (như cây xoan, xà cừ, bạch đàn, keo, hoa sữa, lộc vừng,…); kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có thể xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.

>>> Thanh toán ngay hôm nay để nhận được sự hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp từ đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, giúp bạn vượt qua mọi thách thức pháp luật!

Đặt lịch tư vấn

Đất trồng cây lâu năm có phải đất nông nghiệp không?

Luật sư tư vấn như sau:

>>> Thanh toán phí tư vấn hôm nay để nhận được giải pháp pháp lý tối ưu từ luật sư, bảo vệ quyền lợi của bạn một cách tốt nhất!

Đặt lịch tư vấn

Có nên mua đất trồng cây lâu năm không?

Theo pháp luật đất đai hiện hành, đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Do đó, để được phép xây nhà ở hay để kinh doanh trên đất trồng cây lâu năm, người có quyền sử dụng đất cần phải làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư. Tuy nhiên phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương nơi có đất.

Chính vì vậy, khi tiến hành mua bán đất trồng cây lâu năm, người mua cần phải kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương để xác định khu đất trồng cây lâu năm chuẩn bị mua có được phép chuyển đổi mục đích hay không.

Đất trồng cây lâu năm có lợi ích tiêu biểu đó là có giá trị cao thu hút được đông đảo các nhà đầu tư quan tâm bởi vì nếu chuyển đổi được đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư và giá đất tăng thì nhà đầu tư sẽ thu được một khoản lời rất lớn. Khoản lời này thậm chí có thể lớn hơn nhiều so với việc đầu tư vào đất thổ cư thông thường.

Tuy nhiên, khi tiến hành mua bán đất trồng cây lâu năm cũng vướng phải nhiều bất cập bởi đây vừa là miếng mồi béo vừa là cạm bẫy rình rập. Nếu người mua không có sự quan sát kỹ lưỡng và phán đoán chuẩn xác thì sẽ rất dễ mắc phải sai lầm, có thể là đất không có giá trị, bị lừa hoặc đất nằm trong vùng quy hoạch,… Do đó, nếu nhà đầu tư đã có sự chắc chắn về lô đất dự định đầu tư thì mới mua, nếu không sẽ thiệt nhiều hơn so với lợi.

>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa trong việc mua bán đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm!

Đặt lịch với Luật sư

Trên đây là tư vấn của Luật sư Luật Thiên Mã về đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm.

Chúng tôi mong rằng bài viết trên đây sẽ đem đến cho các bạn những thông tin hữu ích về vấn đề này.

Nếu có bất kỳ khó khăn hay thắc mắc nào, hãy liên hệ đến chung tôi qua số hotline 0977.523.155 để được hỗ trợ.