Thực trạng chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ tại Việt Nam diễn ra khá phổ biến, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho các bên tham gia. Việc giao dịch đất đai khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ” hoặc “sổ hồng”) đặt ra nhiều thách thức về tính pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ và quy trình thủ tục chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ. Quý độc giả đang tìm kiếm thông tin về chủ đề này, cần hiểu rõ quy định pháp lý về chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ, các lệ phí chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ có thể phát sinh, và liệu có tồn tại mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ mới nhất nào đảm bảo an toàn pháp lý hay không.
Với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai, đội ngũ luật sư, Mẫu Văn Bản sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện dựa trên các quy định mới nhất của Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan. Bài viết này không chỉ giải thích cặn kẽ các khái niệm mà còn chỉ ra những rủi ro, đưa ra lời khuyên từ luật sư và hướng dẫn các bước cần thiết (nếu có thể) để giúp quý vị có cái nhìn rõ ràng nhất về giao dịch phức tạp này. Nếu đang cần tư vấn chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ, đây chính là nguồn thông tin hữu ích dành cho bạn.
Chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ là gì?
Định nghĩa Chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ
Chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ là thuật ngữ phổ biến dùng để chỉ việc một bên (người bán/chuyển nhượng) chuyển giao quyền hoặc hiện trạng sử dụng một thửa đất cho bên còn lại (người mua/nhận chuyển nhượng), trong khi thửa đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Điều quan trọng cần làm rõ là, trong hầu hết các trường hợp, việc thiếu “sổ đỏ” đồng nghĩa với việc bên bán chưa có đầy đủ cơ sở pháp lý để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định hiện hành, hoặc quyền sử dụng đất đó chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giao dịch trong trường hợp này thường dựa trên giấy tờ viết tay, văn bản cam kết, hoặc các loại giấy tờ cũ về quyền sử dụng đất (như giấy tờ về phân đất, cấp đất của hợp tác xã, ủy ban nhân dân xã/phường qua các thời kỳ) mà chưa được làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận chính thức.
Thực tiễn tình trạng Chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ tại Việt Nam
Tại Việt Nam, tình trạng đất đai chưa được cấp Giấy chứng nhận còn tồn đọng ở nhiều địa phương, xuất phát từ nhiều nguyên nhân như lịch sử quản lý đất đai qua các thời kỳ, quá trình đô thị hóa, quy hoạch treo, hoặc do người sử dụng đất chưa thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận vì nhiều lý do (chi phí, thủ tục phức tạp, hoặc không đủ điều kiện).
Theo ghi nhận từ thực tiễn tư vấn pháp lý và thông tin từ các cơ quan quản lý đất đai, số lượng vụ việc tranh chấp liên quan đến đất đai, mà một phần không nhỏ xuất phát từ việc đất chưa có giấy tờ pháp lý đầy đủ như “sổ đỏ”, chiếm một tỷ lệ đáng kể trong tổng số các vụ án dân sự về đất đai. Điều này cho thấy tính phổ biến và mức độ rủi ro cao của các giao dịch chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ. Các giao dịch này thường diễn ra dưới dạng “giấy tay” hoặc các hình thức thỏa thuận không tuân thủ chặt chẽ quy định pháp luật, dẫn đến khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu/sử dụng, thực hiện các quyền của người sử dụng đất và tiềm ẩn nguy cơ bị tranh chấp, thu hồi, hoặc không thể hợp thức hóa sau này.
>>> Liên hệ ngay để được hỗ trợ pháp lý tận tâm và chuyên nghiệp từ các luật sư, giúp bạn an tâm hơn trong mọi quyết định!
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chuyển nhượng
Khi mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phải có đủ điều kiện và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024), người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ), trừ trường hợp nhận thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024, cụ thể là:
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư của nước ngoài nhận chuyển nhượng đối với dự án bất động sản (khoản 7 Điều 124).
- Hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (điểm a khoản 4 Điều 127).
– Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp/tranh chấp đã được cơ quan thẩm quyền giải quyết, bản án/quyết định của Toà án, quyết định/phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực.
– Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.
– Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.
– Điều kiện 5: Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Trong đó, điều kiện 5 được bổ sung mới so với Luật Đất đai số 45/2013/QH13 trước đây. Ngoài ra, còn phải có một số điều kiện khác theo quy định của Luật Đất đai (trường hợp đặc biệt).
Xử phạt khi chuyển nhượng đất không có sổ
Trên thực tế nhiều trường hợp người sử dụng đất cố tình chuyển nhượng đất không có giấy chứng nhận. Nghị định 123/2024 quy định về việc xử phạt các vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo Luật Đất đai 2024 nêu rõ từ ngày 4/10 hành vi cố tình chuyển nhượng này sẽ bị phạt hành chính 30-50 triệu đồng.
Ngoài ra các bên giao dịch còn phải thực hiện:
– Bên mua phải trả lại đất.
– Hợp đồng mua bán bị vô hiệu.
– Nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
– Buộc phải thực hiện việc đăng ký đất đai với trường hợp đất đủ điều kiện cấp Sổ.
– Trường hợp bên bán là tổ chức đã giải thể, phá sản hoặc là cá nhân nhưng đã chết không có người thừa kế/chuyển đi nơi khác và cũng không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì bên mua phải thực hiện toàn bộ các biện pháp khắc phục hậu quả mà bên bán gây ra và buộc phải thực hiện đăng ký đất đai đối với mảnh đất đó.
Mức phạt trên được áp dụng đối với cá nhân, nếu đối tượng thực hiện hành vi là tổ chức thì sẽ bị phạt 60-100 triệu đồng và buộc phải thực hiện đầy đủ các biện pháp khắc phục hậu quả.
Tuy nhiên Luật Đất đai 2024 cũng quy định có 2 trường hợp sau dù không có giấy chứng nhận vẫn được phép chuyển nhượng tại điểm a khoản 1 Điều 45.
Thứ nhất là thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất.
Thứ 2 là trường hợp được quy định tại Khoản 7 Điều 124, Điểm a Khoản 4 Điều 127 bao gồm: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp nhưng đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận thì được thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
>>> Đừng để rắc rối pháp lý làm bạn kiệt sức, hao tiền và mất cơ hội! Đặt lịch tư vấn với Luật sư ngay hôm nay – chỉ một phí nhỏ, luật sư uy tín giúp bạn xử lý nhanh gọn. Hoàn phí khi dùng thuê luật sư trọn gói sau tư vấn. Thanh toán gấp để tư vấn pháp lý tránh thiệt hại thêm!
Thủ tục chuyển nhượng đất không Sổ đỏ
Một trong những điều kiện để sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho là đất phải có Sổ đỏ nhưng thực tế mua đất không Sổ đỏ xảy ra phổ biến. Nếu người dân đã mua thì có cách nào để sang tên không hay phải trả lại đất?
Tùy thuộc vào thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cách xử lý khi đất không có Giấy chứng nhận sẽ khác nhau.
Chuyển nhượng từ ngày 01/8/2024 đến nay
Khi đất không có Giấy chứng nhận thì người dân không được chuyển nhượng. Nếu các bên đã thực hiện chuyển nhượng trên thực tế (một bên giao đất, một bên trả tiền – dù việc chuyển nhượng này không có hiệu lực) thì xảy ra 02 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Các bên hoặc một trong các bên không muốn chuyển nhượng nữa thì một bên trả lại đất và bên kia trả lại tiền, nếu có tranh chấp thì hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án.
Trường hợp 2: Nếu các bên vẫn muốn chuyển nhượng thì phải cấp Giấy chứng nhận cho chủ cũ nếu có đủ điều kiện cấp; sau khi có Giấy chứng nhận thì các bên thực hiện thủ tục sang tên theo quy định.
Chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024
Đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất từ trước ngày 01/8/2024 nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận mới nếu có đủ điều kiện mà không phải thực hiện thủ tục sang tên. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP cụ thể:
“1.Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định này:
- a) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
- b) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
- c) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.”
Lưu ý: Nếu các bên chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024 phải biết quy định sau:
– Chuyển nhượng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.
Như vậy, Mua đất không Sổ đỏ từ ngày 01/8/2024 đến nay thì không hợp pháp, trừ 02 trường hợp; nếu mua trước ngày 01/8/2024 thì thực hiện theo thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu để có sổ mới nếu đủ điều kiện. Nếu xảy ra tranh chấp thì tùy thuộc vào từng vụ cụ thể mà có thể giải quyết theo thủ tục tranh chấp đất đai hoặc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Một số rủi ro có thể gặp khi chuyển nhượng đất không có Sổ đỏ
Dưới đây là những vấn đề quan trọng mà quý vị cần đặc biệt lưu ý khi xem xét hoặc thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ:
- Rủi ro pháp lý của hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu không đáp ứng đủ các điều kiện về chủ thể, đối tượng, và hình thức theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai (đặc biệt là điều kiện phải có Giấy chứng nhận và phải được công chứng/chứng thực). Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
- Khó khăn/Không thể hợp thức hóa: Không phải thửa đất chưa có sổ đỏ nào cũng đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ. Nếu đất không có giấy tờ hợp lệ về nguồn gốc, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, hoặc đang có tranh chấp, việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và sang tên cho người nhận chuyển nhượng có thể bất khả thi.
- Tranh chấp với bên thứ ba: Việc đất chưa có sổ đỏ, chưa được đăng ký công khai tại cơ quan nhà nước làm tăng nguy cơ tranh chấp với người sử dụng đất liền kề, người có quyền lợi liên quan khác (ví dụ: người thừa kế khác, người mua sau…).
- Rủi ro về quy hoạch: Thửa đất chưa có sổ đỏ có thể nằm trong khu vực quy hoạch giải tỏa, xây dựng công trình công cộng, hoặc quy hoạch không cho phép chuyển nhượng, xây dựng.
- Khó khăn trong việc thực hiện quyền: Khi đất chưa có sổ đỏ, người sử dụng đất gặp rất nhiều khó khăn trong việc thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu/người sử dụng đất như thế chấp vay vốn, góp vốn, cho thuê lại, hoặc chuyển nhượng tiếp trong tương lai.
- Thuế và phí: Dù giao dịch là “giấy tay”, khi thực hiện thủ tục hợp thức hóa sau này, người sử dụng đất vẫn có thể phải nộp các khoản thuế, phí liên quan đến quá trình sử dụng và chuyển nhượng đất.
- Thủ tục phức tạp và tốn thời gian: Nếu đất đủ điều kiện, việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu kết hợp với đăng ký biến động thường phức tạp, đòi hỏi nhiều loại giấy tờ và thời gian giải quyết lâu hơn so với đất đã có sổ đỏ.
Mẹo của luật sư: Tuyệt đối không nên dựa vào lời hứa hoặc cam kết suông từ bên bán về việc sẽ hoàn thiện thủ tục. Hãy tự mình hoặc nhờ chuyên gia pháp lý thẩm định kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào. Luôn ưu tiên giao dịch đất đã có Giấy chứng nhận hợp lệ. Nếu bắt buộc phải xem xét đất chưa có sổ đỏ, hãy đảm bảo đất đó chắc chắn đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định hiện hành và có sự tham gia, tư vấn của luật sư trong toàn bộ quá trình.
>>> Cơ hội thoát khỏi vòng xoáy mất tiền, mất sức và trì hoãn vì pháp lý! Đặt lịch tư vấn với Luật sư hôm nay – chỉ một phí nhỏ, bạn được luật sư hàng đầu hỗ trợ, bảo vệ lợi ích tối đa. Thanh toán ngay để thay đổi tình thế!
Kết luận
Chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ là một giao dịch phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về pháp luật và cẩn trọng trong từng bước thực hiện. Với các quy định mới nhất từ Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP, việc tuân thủ đúng thủ tục chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ không chỉ giúp bạn tránh rủi ro pháp lý mà còn đảm bảo quyền lợi lâu dài. Đội ngũ luật sư của Mẫu Văn Bản khuyến nghị bạn kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ và sử dụng mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ mới nhất để đảm bảo giao dịch hợp pháp. Hãy liên hệ với các đơn vị tư vấn uy tín hoặc truy cập Mauvanban.vn để được hỗ trợ tốt nhất.
