Giao dịch nhà đất qua ủy quyền: Xu hướng phổ biến nhưng nhiều hệ lụy
Hiện nay, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, giao dịch mua bán nhà đất thông qua ủy quyền ngày càng trở nên phổ biến. Điều này xuất phát từ nhu cầu ủy quyền bán nhà thay chủ sở hữu trong trường hợp chủ nhà đi nước ngoài, không thể có mặt để ký kết hợp đồng tại văn phòng công chứng. Nhiều người cũng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thân để tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và thủ tục hành chính.
Tuy nhiên, nếu không hiểu rõ về giá trị pháp lý, hình thức bắt buộc và ranh giới giữa “ủy quyền” và “mua bán thực sự”, các bên dễ rơi vào tranh chấp quyền sở hữu, vô hiệu hợp đồng hoặc rủi ro tài sản.
Bài viết dưới đây do Luật Thiên Mã biên soạn sẽ giúp bạn đọc hiểu đúng quy định pháp luật về ủy quyền giao dịch nhà đất, các bước cần thực hiện và cách phòng tránh rủi ro khi dùng giấy ủy quyền mua bán nhà đất.
>>> Liên hệ ngay để được hỗ trợ pháp lý tận tâm và chuyên nghiệp từ các luật sư, giúp bạn an tâm hơn trong mọi quyết định!
PHÁP LUẬT CÓ CHO PHÉP ỦY QUYỀN MUA BÁN NHÀ ĐẤT KHÔNG?
Tại khoản 1 Điều 138 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về đại diện theo ủy quyền như sau:
Điều 138. Đại diện theo ủy quyền
- Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
- Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.
- Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.
Tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:
Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Như vậy, khi người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không tự mình bán nhà đất được thì có thể giao cho một người khác (người được ủy quyền) thực hiện các thủ tục mua bán nhà đất thay mặt mình.
VIỆC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT CÓ PHẢI LÀ THỦ TỤC BẮT BUỘC KHÔNG?
Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc như sau:
Điều 328. Đặt cọc
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, hiện hành pháp luật không có quy định bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Việc có công chứng hay không hoàn toàn phụ thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên.
THỜI HẠN HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN
Thời hạn ủy quyền có ý nghĩa quan trọng, nếu hết thời hạn ủy quyền thì các bên chấm dứt quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã thỏa thuận trước đó.
Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn ủy quyền như sau:
“Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”
Như vậy, xuất phát từ nguyên tắc tự do thỏa thuận thì thời hạn hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
RỦI RO PHÁP LÝ KHI SỬ DỤNG GIẤY ỦY QUYỀN ĐỂ MUA BÁN NHÀ ĐẤT
Việc sử dụng giấy ủy quyền trong giao dịch mua bán nhà đất tuy có thể tạo điều kiện thuận lợi về mặt thủ tục trong một số tình huống (ví dụ như bên bán vắng mặt, định cư ở nước ngoài…), nhưng ẩn chứa rất nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng nếu các bên không hiểu rõ giá trị và giới hạn pháp lý của việc ủy quyền. Dưới đây là các rủi ro phổ biến nhất mà người dân và doanh nghiệp cần hết sức lưu ý:
- Nguy cơ bị vô hiệu hóa giao dịch vì không đúng hình thức
Pháp luật quy định rõ: việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, và phải đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong khi đó, giấy ủy quyền chỉ là sự thỏa thuận về mặt đại diện, không có giá trị thay thế hợp đồng mua bán chính thức.
Nếu chỉ sử dụng giấy ủy quyền mua bán nhà đất mà không có hợp đồng chuyển nhượng, thì giao dịch sẽ không làm phát sinh quyền sở hữu cho bên mua – dễ dẫn đến tranh chấp và bị tuyên vô hiệu khi có kiện tụng.
- Giấy ủy quyền có thể bị hủy bất cứ lúc nào
Theo quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015, người ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt việc ủy quyền, trừ khi có thỏa thuận khác. Điều này đồng nghĩa với việc:
- Dù giao dịch đang tiến hành, người ủy quyền hoàn toàn có thể thu hồi ủy quyền, khiến bên mua bị “treo” giao dịch.
- Nếu bên mua đã thanh toán tiền nhưng chưa sang tên được, nguy cơ mất tài sản là rất cao.
- Giấy ủy quyền đương nhiên vô hiệu khi người ủy quyền mất hoặc mất năng lực hành vi dân sự
Một trong những rủi ro nghiêm trọng nhất là khi người ủy quyền qua đời, mất tích, bị tuyên mất năng lực hành vi dân sự thì văn bản ủy quyền cũng tự động hết hiệu lực, dù thời hạn ghi trên giấy vẫn còn. Hệ quả:
- Bên mua không thể hoàn tất thủ tục sang tên nhà đất.
- Bên được ủy quyền không còn quyền đại diện pháp lý.
- Tài sản có thể bị chia thừa kế, kê biên, tranh chấp hoặc phong tỏa.
Nhiều vụ kiện dân sự tại TP.HCM, Hà Nội… đã được tòa án tuyên hủy giao dịch nhà đất do giấy ủy quyền không còn hiệu lực vì bên ủy quyền đã chết trước thời điểm ký hợp đồng công chứng.
- Rủi ro khi người được ủy quyền vượt quá phạm vi cho phép
Một giấy ủy quyền hợp pháp phải ghi rõ nội dung: được làm gì, trong phạm vi nào, có quyền ký hợp đồng hay không, có quyền nhận tiền thay không… Tuy nhiên, trên thực tế:
- Nhiều người được ủy quyền đã tự ý định đoạt tài sản (bán với giá thấp, không giao tiền cho bên ủy quyền).
- Bên mua không kiểm tra kỹ giấy ủy quyền nên bị thiệt hại tài sản hoặc không thể đòi quyền sở hữu.
Trong các vụ việc đó, người được ủy quyền có thể bị xử lý hình sự nếu có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản, còn người mua thì không được pháp luật bảo vệ do thiếu căn cứ hợp pháp.
- Không được bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp về sở hữu
Việc chỉ dùng giấy ủy quyền để “giữ nhà” hoặc “đặt cọc”, mà không lập hợp đồng mua bán và sang tên, khiến bên mua không phải là chủ sở hữu hợp pháp trên giấy chứng nhận. Nếu bên ủy quyền thay đổi ý định hoặc bán cho người khác, bên mua gần như không có cơ sở pháp lý để đòi lại quyền lợi, trừ khi chứng minh được yếu tố gian dối.
GIẢI PHÁP AN TOÀN KHI GIAO DỊCH NHÀ ĐẤT QUA ỦY QUYỀN
Việc giao dịch nhà đất thông qua ủy quyền là hợp pháp nhưng không phải không có rủi ro. Để bảo vệ quyền lợi và hạn chế tranh chấp, các bên cần thực hiện các biện pháp pháp lý chủ động, được Luật Thiên Mã khuyến nghị như sau:
- Lập giấy ủy quyền đúng hình thức, đúng nội dung và có công chứng
- Giấy ủy quyền phải được lập thành văn bản và công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng theo quy định tại Điều 562 và Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015.
- Nội dung giấy ủy quyền phải rõ ràng, cụ thể về phạm vi đại diện: có được quyền ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp thuế, nhận tiền, làm thủ tục sang tên hay không.
- Cần nêu rõ thời hạn ủy quyền và các điều kiện về thanh lý, chấm dứt ủy quyền.
Lưu ý: Không sử dụng giấy ủy quyền viết tay, không công chứng, hoặc chỉ mô tả chung chung như “toàn quyền định đoạt” mà không ghi rõ hành vi được phép.
- Lập hợp đồng mua bán nhà đất riêng, có công chứng
Giấy ủy quyền không thay thế được hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật. Do đó:
- Phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà với chữ ký của người được ủy quyền.
- Hợp đồng này phải được công chứng và có đầy đủ giấy tờ kèm theo: sổ đỏ, giấy tờ tùy thân, văn bản ủy quyền, cam kết…
Việc lập hợp đồng riêng sẽ giúp bảo đảm quyền lợi của bên mua, đặc biệt khi cần sang tên hoặc giải quyết tranh chấp sau này.
- Thanh toán qua tài khoản, có giấy tờ đối chiếu rõ ràng
- Không nên giao tiền mặt toàn bộ cho người được ủy quyền nếu chưa hoàn tất thủ tục sang tên.
- Nên yêu cầu thanh toán qua chuyển khoản, ghi rõ nội dung chuyển tiền (ví dụ: “Chuyển tiền mua nhà theo HĐ ngày… do ông A ủy quyền cho ông B…”).
- Lưu trữ biên lai chuyển khoản, phiếu thu, hợp đồng, chứng từ liên quan đầy đủ.
- Xác minh năng lực pháp lý của người ủy quyền và người được ủy quyền
- Kiểm tra kỹ xem người ủy quyền có phải chủ sở hữu hợp pháp của tài sản hay không (thông qua sổ đỏ, sổ hộ khẩu, CMND/CCCD…).
- Trường hợp người được ủy quyền là bên trung gian hoặc người lạ, cần yêu cầu cung cấp giấy xác nhận nhân thân, mục đích giao dịch rõ ràng.
Trong thực tiễn, nhiều vụ lừa đảo nhà đất bắt nguồn từ việc sử dụng giấy ủy quyền giả, hoặc người được ủy quyền không có thực quyền.
- Sang tên ngay sau khi ký hợp đồng mua bán
- Không nên trì hoãn thủ tục sang tên vì nhiều lý do như chờ bên bán đi công tác, giấy tờ thiếu, chưa đủ thuế phí…
- Việc chậm sang tên có thể dẫn tới rủi ro: người ủy quyền hủy bỏ ủy quyền, thay đổi ý định, bị kê biên tài sản hoặc tranh chấp di sản.
CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP
- Ủy quyền bán đất có công chứng có giá trị pháp lý không?
Có, nếu văn bản ủy quyền được lập đúng hình thức, đúng nội dung và được công chứng hợp pháp.
- Có thể dùng giấy ủy quyền để thay thế hợp đồng mua bán nhà đất không?
Không. Giấy ủy quyền không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần có cả hợp đồng mua bán riêng.
- Nếu chủ sở hữu chết thì giấy ủy quyền còn hiệu lực không?
Không. Theo quy định pháp luật, giấy ủy quyền sẽ chấm dứt khi người ủy quyền chết hoặc mất năng lực hành vi dân sự.
- Người được ủy quyền có thể sang tên nhà đất cho chính mình không?
Chỉ khi trong giấy ủy quyền có ghi rõ nội dung này và không vi phạm điều cấm của pháp luật.
- Có nên mua nhà qua người được ủy quyền không?
Chỉ nên giao dịch nếu giấy ủy quyền hợp lệ, có đầy đủ nội dung về quyền bán và bạn được bảo đảm sang tên hợp pháp. Tốt nhất nên nhờ luật sư tư vấn.
Ủy quyền mua bán nhà đất là giải pháp cần thiết trong một số trường hợp thực tế. Tuy nhiên, do liên quan trực tiếp đến tài sản có giá trị lớn và quyền sở hữu lâu dài, việc giao dịch thông qua ủy quyền phải được kiểm soát chặt chẽ. Không nên xem nhẹ hiệu lực của giấy ủy quyền, cũng như không nên lạm dụng cách thức này để né thuế hoặc bỏ qua thủ tục công chứng sang tên.
>>> Đừng chần chừ, giải pháp pháp lý tốt nhất từ luật sư đang chờ bạn – đặt lịch tư vấn ngay hôm nay!
