Bạn đang lo lắng về việc trốn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi bán nhà và không biết hậu quả pháp lý sẽ nghiêm trọng đến đâu? Việc cố tình khai sai giá chuyển nhượng, không kê khai thu nhập hoặc sử dụng thủ tục giả để giảm số thuế phải nộp có thể dẫn đến truy thu thuế, phạt vi phạm hành chính, thậm chí bị xử lý hình sự. Nếu bạn không hiểu rõ các quy định liên quan, rủi ro pháp lý là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Bài viết dưới đây, do đội ngũ luật sư của Luật Thiên Mã biên soạn, sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các hành vi bị coi là trốn thuế TNCN khi bán nhà theo Luật Quản lý thuế 2019, Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) cùng các quy định hướng dẫn liên quan. Nếu bạn cần được tư vấn cụ thể để thực hiện nghĩa vụ thuế đúng luật và bảo vệ quyền lợi của mình, hãy đặt lịch hẹn với Luật Thiên Mã để được hỗ trợ chuyên sâu và kịp thời.

Trốn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là gì?

1. Khái niệm trốn thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Trốn thuế TNCN khi bán nhà là hành vi cố ý không kê khai, kê khai sai hoặc gian lận trong việc khai thuế nhằm giảm hoặc né tránh nghĩa vụ nộp thuế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Các hành vi phổ biến gồm:

• Kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế (ví dụ ghi giá 1 tỷ đồng thay vì 3 tỷ).
• Không nộp tờ khai thuế TNCN sau khi ký hợp đồng mua bán.
• Chuyển nhượng lòng vòng giữa người thân để trốn thuế.
• Lợi dụng quy định miễn thuế sai đối tượng (khai nhà duy nhất không đúng thực tế).

2. Thuế TNCN khi bán nhà

Theo quy định hiện hành:

• Thuế suất: 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng (không phụ thuộc vào lãi hay lỗ).
• Trường hợp được miễn thuế:
  • Chuyển nhượng nhà, đất duy nhất của cá nhân và đáp ứng điều kiện cư trú tối thiểu.
  • Chuyển nhượng giữa người có quan hệ thân thích: vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu nội/ngoại…

Theo Tổng cục Thuế (2024):

• Năm 2023, có hơn 15.000 trường hợp trốn thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản bị phát hiện.
• Tổng số tiền truy thu và phạt lên tới 300 tỷ đồng, chủ yếu tại các khu vực có thị trường nhà đất sôi động như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng.
• Các sai phạm phổ biến nhất là khai giá bán thấp, kê khai miễn thuế sai đối tượng và chậm nộp hồ sơ khai thuế.

>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả!

  Đặt lịch tư vấn

Quy định pháp luật liên quan đến trốn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi bán nhà

1. Cơ sở pháp lý

• Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017):

Quy định về tội trốn thuế, trong đó hành vi kê khai sai sự thật nhằm giảm số thuế phải nộp hoặc không nộp thuế là căn cứ để xử lý hình sự nếu đủ yếu tố cấu thành tội phạm.

• Điều 16 Luật Quản lý thuế 2019:

Quy định về các hành vi vi phạm pháp luật về thuế, bao gồm trốn thuế, gian lận thuế và mức xử phạt hành chính đi kèm.

2. Nghĩa vụ kê khai thuế TNCN khi bán nhà

• Cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải nộp tờ khai thuế TNCN trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng, theo quy định tại Thông tư 80/2021/TT-BTC (hướng dẫn Luật Quản lý thuế).
• Mức thuế TNCN áp dụng là 2% trên giá trị chuyển nhượng, trừ trường hợp được miễn theo quy định pháp luật (ví dụ: chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ – con cái, hoặc chỉ sở hữu một nhà duy nhất…).
• Cơ quan thuế có quyền từ chối giá khai báo quá thấp nếu không phù hợp với bảng giá đất của UBND cấp tỉnh hoặc giá thị trường, và được phép xác định lại nghĩa vụ thuế dựa trên giá tham chiếu.
• Các văn phòng công chứng có trách nhiệm phối hợp với cơ quan thuế trong việc chuyển thông tin hợp đồng chuyển nhượng để kiểm soát nghĩa vụ thuế phát sinh.

Theo báo cáo của Tổng cục Thuế (2024):

• 70% trường hợp trốn thuế TNCN khi bán nhà liên quan đến hành vi khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế, thường là bằng hoặc gần với “giá nhà nước” để giảm mức thuế phải nộp.
• Trong năm 2023, ngành thuế đã phát hiện và điều chỉnh hơn 25.000 hồ sơ kê khai không trung thực, truy thu và xử phạt hàng chục tỷ đồng.

>>> Thanh toán nhanh, nhận tư vấn chất lượng từ luật sư, giải quyết vấn đề hiệu quả – tất cả chỉ trong một cuộc hẹn!

  Đặt lịch tư vấn

Hậu quả pháp lý của việc trốn thuế TNCN khi bán nhà

Chuyển nhượng bất động sản, bao gồm việc bán nhà, là một giao dịch phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Luật Thuế TNCN. Tuy nhiên, nhiều cá nhân cố tình né tránh nghĩa vụ thuế này bằng cách khai giá bán thấp, không khai thuế, hoặc mượn danh người thân để chuyển nhượng. Hành vi trốn thuế này không chỉ bị xử phạt hành chính mà còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự trong những trường hợp nghiêm trọng.

1. Xử phạt hành chính

Theo Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, các hành vi trốn thuế TNCN từ chuyển nhượng nhà đất sẽ bị xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 1 đến 3 lần số tiền thuế trốn, áp dụng cho hành vi cố ý vi phạm quy định về thuế.
• Phạt tiền từ 4.000.000 đến 8.000.000 đồng đối với trường hợp không nộp hồ sơ khai thuế, không thực hiện nghĩa vụ khai báo sau giao dịch chuyển nhượng.

Ngoài ra, cơ quan thuế sẽ truy thu toàn bộ số thuế TNCN bị trốn cùng với tiền chậm nộp tính theo lãi suất 0,03%/ngày trên số tiền thuế nợ.

2. Truy cứu trách nhiệm hình sự

Khi hành vi trốn thuế vượt ngưỡng quy định, cá nhân vi phạm có thể bị xử lý hình sự theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017):

• Trốn thuế từ 100 triệu đồng trở lên, hoặc tái phạm hành vi trốn thuế sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự với các mức phạt sau:
  • Phạt tiền từ 100 triệu đến 1,5 tỷ đồng tùy theo mức độ nghiêm trọng.
  • Phạt tù từ 3 tháng đến 7 năm, tùy thuộc vào hành vi và số tiền trốn thuế.

Ngoài hình phạt chính, người vi phạm có thể bị cấm đảm nhiệm chức vụ hoặc hành nghề kinh doanh trong một thời gian nhất định.

Theo số liệu từ Bộ Công an (2024):

• 50 vụ án trốn thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản đã bị khởi tố hình sự trong năm 2023.
• Mức số tiền trốn thuế trung bình là 500 triệu đồng/vụ.
• Nhiều trường hợp được phát hiện thông qua đối chiếu giữa giá khai thuế và giá thị trường thực tế.

3. Lưu ý quan trọng

• Việc khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số tiền thuế phải nộp là hành vi gian lận thuế, có thể bị xử lý nghiêm.
• Miễn thuế TNCN chỉ áp dụng trong một số trường hợp nhất định (ví dụ: chuyển nhượng duy nhất một nhà ở, giữa vợ chồng, cha mẹ – con,…) và cần có hồ sơ chứng minh đầy đủ.
• Giao dịch chuyển nhượng nhà đất chỉ được công chứng và sang tên sổ đỏ khi hoàn tất nghĩa vụ thuế TNCN.

>>> Đừng chần chừ, giải pháp pháp lý tốt nhất từ luật sư đang chờ bạn – đặt lịch tư vấn ngay hôm nay!

  Đặt lịch tư vấn

Cách nhận biết và tránh hành vi trốn thuế TNCN

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc đối với người có thu nhập từ nhiều nguồn như chuyển nhượng bất động sản, tiền lương – tiền công, thừa kế, quà tặng… Tuy nhiên, do thiếu hiểu biết hoặc cố tình gian lận, nhiều cá nhân có thể vi phạm và bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Việc nhận biết sớm các dấu hiệu trốn thuế và tuân thủ đúng quy định là điều cần thiết để tránh rủi ro pháp lý.

Dấu hiệu trốn thuế

1. Kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế trong hợp đồng công chứng

Nhiều cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản cố tình ghi giá thấp nhằm giảm tiền thuế TNCN phải nộp. Đây là hành vi phổ biến bị cơ quan thuế kiểm tra và truy thu kèm xử phạt hành chính.

2. Không nộp tờ khai thuế TNCN hoặc sử dụng hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch

Việc né tránh nộp thuế thông qua hình thức “ủy quyền” thay vì “chuyển nhượng” nhằm trốn nghĩa vụ thuế là vi phạm. Cơ quan thuế hoàn toàn có thể xác minh, xử lý theo quy định pháp luật.

Giải pháp tuân thủ pháp luật

1. Kê khai trung thực giá trị chuyển nhượng theo hợp đồng công chứng

Dù giá mua bán thực tế cao hơn khung giá nhà nước, người nộp thuế cần kê khai đúng giá đã thỏa thuận. Trường hợp bị phát hiện kê khai thấp, không chỉ bị truy thu mà còn bị phạt 1 – 3 lần số thuế trốn.

2. Nộp tờ khai thuế TNCN đúng hạn qua cổng eTax hoặc trực tiếp tại chi cục thuế

Người có nghĩa vụ nộp thuế cần hoàn thành việc kê khai trong vòng 10 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế (ký hợp đồng chuyển nhượng, nhận thu nhập…). Việc nộp đúng hạn không chỉ giúp tránh bị phạt mà còn đảm bảo quyền lợi pháp lý nếu có tranh chấp sau này.

>>> Liên hệ ngay để được hỗ trợ pháp lý tận tâm và chuyên nghiệp từ các luật sư, giúp bạn an tâm hơn trong mọi quyết định!

Đặt lịch tư vấn

Biện pháp khắc phục và phòng tránh trốn thuế TNCN

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là nghĩa vụ tài chính bắt buộc với cá nhân có thu nhập chịu thuế. Hành vi trốn thuế TNCN không chỉ bị xử phạt hành chính theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP, mà trong trường hợp nghiêm trọng còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).

Khắc phục vi phạm

Nếu phát hiện có vi phạm về khai sai, khai thiếu thuế TNCN, cá nhân nên:

• Tự nguyện nộp bổ sung số thuế còn thiếu, đồng thời:
  • Nộp phần chậm nộp theo mức 0,03%/ngày tính trên số tiền thuế nợ (theo Thông tư 80/2021/TT-BTC).
  • Hạn chế rủi ro bị phạt 1–3 lần số thuế trốn (Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP).
• Giải trình rõ lý do sai sót với cơ quan thuế kèm hồ sơ liên quan (hợp đồng, chứng từ, sao kê ngân hàng…).
• Liên hệ luật sư hoặc chuyên viên thuế để:
  • Hướng dẫn các thủ tục pháp lý.
  • Thương lượng hoặc hỗ trợ làm việc với cơ quan thuế nhằm giảm thiểu hậu quả pháp lý.

Phòng tránh trốn thuế

Để tránh rơi vào tình huống bị quy kết trốn thuế, cá nhân cần chủ động:

1. Lưu giữ đầy đủ chứng từ giao dịch, đặc biệt với thu nhập từ:

o Chuyển nhượng bất động sản, cổ phiếu, tài sản khác.

o Làm việc tự do (freelance), quảng cáo online, nội dung số…

o Tiền thưởng, hoa hồng, lợi nhuận đầu tư.

2. Kê khai thu nhập kịp thời, đúng quy định, kể cả với các khoản thu nhập không cố định.
3. Tìm hiểu và cập nhật các chính sách miễn, giảm thuế TNCN, ví dụ:

o Miễn thuế chuyển nhượng nhà duy nhất theo khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN.

o Giảm trừ gia cảnh (11 triệu/tháng cho bản thân, 4,4 triệu/tháng cho người phụ thuộc – theo Nghị quyết 954/2020/UBTVQH14).

4. Sử dụng dịch vụ kê khai thuế uy tín hoặc phần mềm thuế điện tử để giảm sai sót.

Dịch vụ tư vấn tại Luật Thiên Mã

Luật Thiên Mã cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ cá nhân trong mọi thủ tục liên quan đến thuế thu nhập cá nhân:

• Tư vấn xác định thu nhập chịu thuế và mức thuế TNCN phải nộp
• Hướng dẫn kê khai, lập tờ khai thuế TNCN đúng quy định
• Hỗ trợ xử lý tình huống bị yêu cầu giải trình, truy thu hoặc phạt thuế
• Đại diện làm việc với cơ quan thuế để bảo vệ quyền lợi người nộp thuế

Ưu điểm dịch vụ:

• Hỗ trợ trọn gói từ soạn thảo hồ sơ đến nộp thuế
• Tư vấn thực tế, hiệu quả, tránh mọi rủi ro pháp lý
• Luật sư chuyên về thuế trực tiếp xử lý hồ sơ phức tạp

>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!

  Đặt lịch tư vấn

Trốn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là hành vi vi phạm pháp luật, có thể dẫn đến xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự với hậu quả nghiêm trọng. Việc tuân thủ quy định, kê khai thuế chính xác, và nộp thuế đúng hạn là cách tốt nhất để tránh rủi ro. Luật Thiên Mã sẵn sàng đồng hành cùng bạn với dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp. Liên hệ ngay hôm nay để được hỗ trợ chi tiết và hiệu quả theo quy định pháp luật mới nhất!