Bạn đang có kế hoạch cải tạo công trình nhưng chưa rõ quy định pháp lý nào cần tuân thủ? Cải tạo công trình – dù là nâng tầng, mở rộng, thay đổi kết cấu hay công năng – đều chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Nếu không thực hiện đúng theo Luật Xây dựng, bạn có thể bị xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ hoặc gặp vướng mắc khi xin cấp phép. Luật sư tại Luật Thiên Mã sẽ tư vấn cụ thể về thủ tục xin phép cải tạo, phạm vi được cải tạo, điều kiện miễn/giảm giấy phép… đảm bảo công trình của bạn được cải tạo đúng quy trình, đúng luật, không rủi ro pháp lý
Cải tạo công trình là gì?
1. Khái niệm cải tạo công trình
Cải tạo công trình là quá trình sửa chữa, nâng cấp hoặc thay đổi cấu trúc, công năng sử dụng của các công trình xây dựng như nhà ở, công trình công cộng, thương mại, công nghiệp… nhằm đáp ứng các nhu cầu sử dụng mới, khắc phục hư hỏng hoặc nâng cao chất lượng, thẩm mỹ và an toàn.
Cải tạo công trình có thể bao gồm các hoạt động như:
Sửa chữa các hạng mục xuống cấp, hư hỏng
Nâng cấp hệ thống kỹ thuật (điện, nước, phòng cháy chữa cháy, thông gió…)
Mở rộng diện tích sử dụng, thay đổi công năng các khu vực
Thay đổi thiết kế kiến trúc, hoàn thiện nội ngoại thất theo tiêu chuẩn mới
2. Ý nghĩa của cải tạo công trình
Tăng giá trị sử dụng, thẩm mỹ và tuổi thọ công trình: Cải tạo giúp kéo dài thời gian khai thác công trình, nâng cao hiệu suất sử dụng và tạo ra không gian tiện nghi, phù hợp với yêu cầu thực tế và xu hướng phát triển hiện nay.
Đảm bảo an toàn và tuân thủ các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành: Việc cải tạo giúp loại bỏ các nguy cơ rủi ro do công trình xuống cấp, đồng thời đảm bảo công trình đáp ứng các quy chuẩn kỹ thuật và pháp luật hiện hành, đặc biệt là về an toàn, phòng cháy chữa cháy và kết cấu chịu lực.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2024, có đến 68% công trình tại các đô thị lớn ở Việt Nam đã được cải tạo nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng mới và nâng cao chất lượng công trình. Nhiều công trình công cộng, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại đã được nâng cấp hiệu quả mà không cần xây mới, tiết kiệm chi phí và thời gian thi công.
>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!
Cơ sở pháp lý về cải tạo công trình
Cải tạo công trình là hoạt động nhằm sửa chữa, nâng cấp hoặc thay đổi tính năng sử dụng của công trình xây dựng. Đây là hoạt động phổ biến trong thực tiễn nhưng cần tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật để đảm bảo an toàn kết cấu, phù hợp quy hoạch và tránh rủi ro pháp lý.
1. Các văn bản pháp luật liên quan
Luật Xây dựng 2014 (Luật số 50/2014/QH13), sửa đổi bổ sung bởi Luật số 62/2020/QH14: Tại điều 89 và điều 91, luật quy định các trường hợp phải có giấy phép xây dựng, bao gồm cải tạo công trình làm thay đổi kết cấu, công năng sử dụng hoặc ảnh hưởng đến môi trường và cộng đồng xung quanh.
Nghị định số 15/2021/NĐ-CP: Nghị định của Chính phủ hướng dẫn chi tiết về quản lý dự án đầu tư xây dựng, trong đó có quy định cụ thể về điều kiện, trình tự thực hiện cải tạo, sửa chữa công trình hiện hữu.
Thông tư số 05/2021/TT-BXD: Thông tư hướng dẫn công tác quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng, áp dụng cho cả công trình cải tạo nhằm đảm bảo an toàn kết cấu, phòng chống cháy nổ và an toàn lao động.
2. Yêu cầu pháp lý khi cải tạo công trình
Các công trình ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực hoặc thay đổi công năng cần xin giấy phép: Trường hợp cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, mở rộng diện tích, thay đổi mục đích sử dụng hoặc ảnh hưởng đến an toàn công trình đều phải lập hồ sơ xin phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền.
Đảm bảo không vi phạm quy hoạch đô thị và an toàn xây dựng: Việc cải tạo công trình phải tuân thủ quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Chủ đầu tư có trách nhiệm đảm bảo công trình sau cải tạo không gây nguy hiểm cho cộng đồng hoặc ảnh hưởng đến công trình liền kề.
>>> Chỉ một cuộc hẹn với luật sư, mọi vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết triệt để, tiết kiệm thời gian và chi phí cho bạn!
Cải tạo công trình có cần xin giấy phép?
Cải tạo công trình là quá trình sửa chữa, nâng cấp, thay đổi hoặc mở rộng một phần hoặc toàn bộ công trình xây dựng hiện có nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng, cải thiện chất lượng hoặc phù hợp với quy hoạch mới. Tuy nhiên, không phải mọi hoạt động cải tạo đều có thể thực hiện tự do mà không cần xin phép. Việc xác định rõ có cần xin giấy phép cải tạo hay không là rất quan trọng để tuân thủ pháp luật, tránh vi phạm và bảo đảm an toàn cho công trình và người sử dụng.
1. Các trường hợp cần xin giấy phép cải tạo
Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và các văn bản hướng dẫn thi hành, việc cải tạo công trình phải xin giấy phép xây dựng trong các trường hợp sau đây:
- a) Cải tạo ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực
Kết cấu chịu lực gồm những phần chính như cột, dầm, tường chịu lực, móng… Đây là những bộ phận đảm bảo độ bền vững, sự ổn định và an toàn cho công trình.
Các hành động cần xin phép:
Tháo dỡ, sửa chữa hoặc thay đổi vị trí cột, dầm chịu lực.
Thay đổi cấu trúc tường chịu lực, mở rộng hoặc phá dỡ các phần chịu lực.
Gia cố móng hoặc thay đổi kết cấu nền móng ảnh hưởng đến tải trọng toàn công trình.
Xây thêm tầng, đổ bê tông cốt thép bổ sung chịu lực.
Lý do phải xin phép:
Đảm bảo việc cải tạo không làm giảm chất lượng, độ an toàn của công trình.
Tránh các nguy cơ sụp đổ, nứt nẻ nghiêm trọng gây mất an toàn tính mạng và tài sản.
Giúp cơ quan quản lý kiểm tra, giám sát phương án kỹ thuật và hồ sơ thi công.
- b) Thay đổi công năng hoặc mở rộng diện tích công trình
Thay đổi công năng sử dụng:
Ví dụ chuyển đổi từ nhà ở sang kinh doanh, văn phòng, cửa hàng…
Điều chỉnh không gian nội thất để phục vụ mục đích khác so với thiết kế ban đầu.
Mở rộng diện tích:
Xây thêm tầng mới, cơi nới ban công, mở rộng diện tích sàn.
Gộp hoặc chia nhỏ công trình nhằm thay đổi quy mô sử dụng.
Lý do phải xin phép:
Đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng của khu vực.
Kiểm soát mật độ xây dựng, chiều cao công trình, khoảng lùi, hệ thống thoát nước và phòng cháy chữa cháy.
Bảo vệ môi trường và cảnh quan khu vực xung quanh.
2. Các trường hợp được miễn giấy phép cải tạo
Không phải mọi hoạt động sửa chữa, cải tạo đều bắt buộc xin phép. Một số trường hợp được miễn giấy phép theo quy định, gồm:
Sửa chữa nhỏ, không ảnh hưởng kết cấu:
Sơn lại tường, thay lớp gạch lát nền, lát sàn mới.
Thay mái ngói, thay cửa sổ, lan can, mái hiên.
Nâng cấp nội thất như thay thiết bị điện, nước, đèn chiếu sáng.
Bảo trì, bảo dưỡng công trình:
Các công việc nhằm giữ gìn hiện trạng công trình mà không làm thay đổi kết cấu hoặc công năng.
Điều kiện miễn giấy phép:
Không làm thay đổi diện tích, quy mô hoặc công năng của công trình.
Không làm ảnh hưởng đến công trình lân cận hoặc môi trường xung quanh.
Lưu ý: Mặc dù miễn giấy phép, chủ công trình vẫn phải tuân thủ các quy định an toàn thi công và các luật liên quan.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2024, trong số các công trình cải tạo tại các đô thị lớn, khoảng 65% trường hợp yêu cầu phải xin giấy phép do có các thay đổi lớn về kết cấu chịu lực hoặc công năng. Điều này phản ánh xu hướng gia tăng nghiêm túc trong việc quản lý xây dựng nhằm đảm bảo an toàn và phát triển bền vững đô thị.
>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!
Quy trình xin giấy phép cải tạo công trình
1. Chuẩn bị hồ sơ xin cấp phép
Để thực hiện cải tạo công trình, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định. Hồ sơ bao gồm:
Bản vẽ thiết kế cải tạo: Do đơn vị có năng lực thiết kế thực hiện, thể hiện rõ các hạng mục cải tạo (kết cấu, kiến trúc, hệ thống kỹ thuật…).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu công trình.
Giấy tờ nhân thân: Bản sao CMND/CCCD của chủ đầu tư hoặc người đại diện hợp pháp.
Giấy ủy quyền (nếu có): Trường hợp ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục.
Cam kết đảm bảo an toàn công trình lân cận (đối với trường hợp cải tạo ảnh hưởng đến kết cấu, quy mô).
2. Nộp hồ sơ và thẩm định
Nộp hồ sơ: Tại bộ phận một cửa của UBND cấp quận/huyện nơi có công trình, hoặc nộp trực tuyến qua cổng dịch vụ công nếu địa phương hỗ trợ.
Thẩm định hồ sơ: Cơ quan chuyên môn tiến hành thẩm định thiết kế, kiểm tra hiện trạng công trình, đối chiếu với quy hoạch xây dựng và các quy định kỹ thuật.
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc cần điều chỉnh, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo để người dân bổ sung kịp thời.
3. Thời gian xử lý
Căn cứ theo Điều 102 Luật xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và Nghị định 15/2021/NĐ-CP, thời gian cấp giấy phép cải tạo công trình là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Đối với công trình cấp đặc biệt, công trình có yếu tố phức tạp, thời gian xử lý có thể kéo dài nhưng không quá 30 ngày làm việc.
4. Nhận kết quả và triển khai
Sau khi được cấp giấy phép, chủ đầu tư có thể triển khai thi công theo nội dung cải tạo đã được phê duyệt.
Quá trình thi công cần đảm bảo đúng thiết kế, không ảnh hưởng đến kết cấu công trình chính và các công trình lân cận.
Trường hợp có điều chỉnh so với nội dung giấy phép, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xin điều chỉnh giấy phép theo quy định.
>>> Chỉ một cuộc hẹn với luật sư, mọi vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết triệt để, tiết kiệm thời gian và chi phí cho bạn!
Thủ tục xin cấp phép cải tạo công trình
1. Các giấy tờ cần thiết
Đơn xin cấp giấy phép cải tạo công trình theo mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Bản vẽ thiết kế cải tạo do đơn vị có năng lực chuyên môn thực hiện, thể hiện rõ hiện trạng và phương án cải tạo, sửa chữa.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu công trình cần cải tạo.
Hợp đồng thi công với nhà thầu (nếu có), đặc biệt đối với các công trình cải tạo có quy mô lớn hoặc liên quan đến kết cấu chịu lực.
Giấy tờ nhân thân của chủ đầu tư và các tài liệu khác theo yêu cầu cụ thể của từng địa phương.
2. Quy trình xử lý hồ sơ
Nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân cấp quận, huyện hoặc cơ quan cấp phép xây dựng theo phân cấp.
Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ, sau đó thực hiện thẩm định tại chỗ, đánh giá điều kiện cải tạo và tác động của công trình tới khu vực xung quanh.
Trong quá trình thẩm định, nếu phát hiện sai sót hoặc hồ sơ chưa phù hợp, cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu chỉnh sửa hoặc bổ sung.
Hồ sơ hợp lệ sẽ được cấp giấy phép cải tạo, trong đó nêu rõ nội dung, thời gian thực hiện và các yêu cầu kỹ thuật, an toàn cần tuân thủ.
3. Lưu ý quan trọng
Công trình cải tạo phải tuân thủ quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, không làm ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc cảnh quan và quyền lợi của các công trình lân cận.
Việc cải tạo phải bảo đảm an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy, môi trường và các quy định liên quan đến quản lý xây dựng.
Chủ đầu tư chỉ được phép thi công sau khi được cấp phép và thông báo khởi công với chính quyền địa phương.
>>> Thanh toán phí tư vấn hôm nay để nhận được giải pháp pháp lý tối ưu từ luật sư, bảo vệ quyền lợi của bạn một cách tốt nhất!
Những câu hỏi thường gặp liên quan đến cải tạo công trình
- Cải tạo công trình là gì và có khác gì với sửa chữa công trình không?
Cải tạo công trình là việc thay đổi kết cấu, kiến trúc, công năng hoặc quy mô của công trình hiện hữu nhằm đáp ứng yêu cầu sử dụng mới hoặc nâng cao chất lượng công trình. Khác với sửa chữa thông thường (chỉ khắc phục hư hỏng nhỏ), cải tạo có thể liên quan đến thay đổi lớn như mở rộng, thay đổi kết cấu chịu lực hoặc hệ thống kỹ thuật.
- Khi nào cần xin phép cải tạo công trình?
Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), việc cải tạo công trình cần xin phép nếu:
Làm thay đổi kết cấu chịu lực;
Thay đổi công năng sử dụng
Thay đổi kiến trúc mặt ngoài đối với công trình trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc;
Làm tăng diện tích, chiều cao công trình.
Nếu chỉ cải tạo nhỏ không ảnh hưởng đến kết cấu hoặc công năng thì có thể không cần xin phép, nhưng vẫn phải thông báo với chính quyền địa phương.
- Hồ sơ xin phép cải tạo công trình gồm những gì?
Thông thường, hồ sơ xin phép cải tạo công trình gồm:
Đơn đề nghị cấp phép xây dựng cải tạo;
Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu công trình;
Bản vẽ hiện trạng và phương án cải tạo (do tổ chức tư vấn thiết kế lập);
Báo cáo khảo sát, thiết kế kỹ thuật (nếu có);
Cam kết an toàn đối với công trình lân cận.
Hồ sơ được nộp tại UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng, tùy theo quy mô công trình.
- Có cần thẩm định thiết kế khi cải tạo công trình không?
Có. Theo quy định, công trình cải tạo có ảnh hưởng đến an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, môi trường, công trình công cộng… thì phải được thẩm định thiết kế trước khi thi công. Tùy theo loại công trình, việc thẩm định do cơ quan chuyên môn về xây dựng thực hiện hoặc đơn vị tư vấn đủ năng lực thực hiện.
- Cần lưu ý gì khi cải tạo công trình để đảm bảo an toàn và đúng pháp luật?
Không được cải tạo khi chưa có giấy phép (nếu thuộc diện phải xin phép);
Tuân thủ đúng thiết kế đã được phê duyệt và các tiêu chuẩn kỹ thuật;
Đảm bảo an toàn lao động, vệ sinh môi trường trong thi công;
Không gây ảnh hưởng đến công trình lân cận hoặc vi phạm ranh giới đất;
Sau cải tạo, nếu có thay đổi lớn, cần cập nhật lại hồ sơ công trình hoặc giấy tờ sở hữu.
>>> Chỉ một cuộc hẹn với luật sư, mọi vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết triệt để, tiết kiệm thời gian và chi phí cho bạn!
Cải tạo công trình là hoạt động cần thiết để nâng cấp chất lượng, đáp ứng nhu cầu sử dụng, nhưng đi kèm với đó là hàng loạt quy định pháp luật bắt buộc phải tuân thủ. Việc chủ động tìm hiểu và thực hiện đúng quy trình sẽ giúp bạn tránh được vi phạm, thiệt hại tài chính và gián đoạn thi công. Hãy để luật sư tại Luật Thiên Mã hỗ trợ bạn trong mọi vấn đề, đảm bảo mọi thủ tục pháp lý được thực hiện nhanh chóng, đúng luật, tiết kiệm thời gian và chi phí.
