Mua bán đất ruộng là một trong những giao dịch phổ biến tại các vùng nông thôn, tuy nhiên, do đặc thù pháp lý và quy định về đất nông nghiệp, việc thực hiện mua bán đất ruộng đòi hỏi phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro.
Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về quy trình mua bán đất ruộng, các lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng mua bán ruộng đất, cũng như các rủi ro thường gặp và cách phòng tránh. Nếu bạn cần tư vấn pháp lý hoặc hỗ trợ soạn thảo hợp đồng mua bán đất ruộng chuẩn pháp luật, đội ngũ luật sư của Luật Thiên Mã luôn sẵn sàng đồng hành, giúp bạn thực hiện giao dịch an toàn, minh bạch và hiệu quả.
>>> Liên hệ ngay để được hỗ trợ pháp lý tận tâm và chuyên nghiệp từ các luật sư, giúp bạn an tâm hơn trong mọi quyết định! Đặt lịch tư vấn
Tổng quan về Đất ruộng
1. Đất ruộng là gì ?
Mặc dù không có quy định đất ruộng, tuy nhiên có thể hiểu đất ruộng là tên thường gọi để chỉ đất được Nhà nước giao cho người dân sử dụng vào mục đích để trồng lúa hoặc trồng cây nông nghiệp hàng năm.
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Như vậy, đất ruộng thuộc nhóm đất nông nghiệp và là đất trồng cây hằng năm.
2. Cách tính diện tích đất ruộng
Dựa theo hình dáng của từng mảnh đất, ta có thể áp dụng được công thức tính diện tích đất ruộng như sau:
- Cách tính diện tích đất ruộng hình chữ nhật
Diện tích = Chiều dài x Chiều rộng.
Ví dụ: Thửa ruộng của bạn có hình chữ nhật, với chiều dài là 9m, chiều rộng 5m. Theo đó, diện tích thửa ruộng là 9 × 5 = 45m2.
- Cách tính diện tích đất ruộng hình vuông
Diện tích = Số đo cạnh x Số đo cạnh
Ví dụ: Thửa ruộng của bạn là hình vuông, với số đo các cạnh là 10m thì diện tích thửa ruộng tính như sau: 10 x 10 = 100m2.
- Cách tính diện tích đất ruộng hình tam giác
Diện tích = (Chiều dài x Chiều rộng)/2
Ví dụ: Thửa ruộng có hình tam giác, với chiều dài 20m, chiều rộng 4m. Theo đó, diện tích sẽ là: (20 x 4)/2 = 40m2
- Cách tính diện tích đất ruộng hình thang
Diện tích = [(Chiều dài + Chiều rộng): 2] x Chiều cao
Ví dụ: Thửa ruộng nhà bạn có chiều dài 24m, chiều rộng 6m, chiều cao 10m. Vậy, diện tích sẽ là: [(24+6): 2] x 10= 150m2.
- Cách tính diện tích đất ruộng bị méo
Nếu đất ruộng bị méo, không phải hình vuông, hình chữ nhật, hay hình tam giác,… thì tiến hành chia mảnh đất đó ra thành nhiều mảnh hình chữ nhật, hình vuông, hình bình hành hoặc hình tam giác. Sau đó áp dụng được cách tính diện tích đất ruộng chính xác nhất.
Điều kiện mua bán đất ruộng
Để thực hiện việc mua bán đất nông nghiệp thì cần đảm bảo các điều kiện sau đây:
(1) Đảm bảo điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện khác mà luật định.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
(2) Đảm bảo điều kiện với bên nhận quyền sử dụng đất
- Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất;
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Luật Đất Đai 2024;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
- Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;
- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
- Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú.
(3) Không thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Theo điều kiện này thì cần chú ý quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Ngoài các điều kiện trên thì tùy vào từng trường hợp cụ thể mà phải đảm bảo các điều kiện khác theo luật định.
>>> Đừng để rắc rối pháp lý làm bạn kiệt sức, hao tiền và mất cơ hội! Đặt lịch tư vấn với Luật sư ngay hôm nay – chỉ một phí nhỏ, luật sư uy tín giúp bạn xử lý nhanh gọn. Hoàn phí khi dùng thuê luật sư trọn gói sau tư vấn. Thanh toán gấp để tư vấn pháp lý tránh thiệt hại thêm! Đặt lịch tư vấn
Hợp đồng mua bán ruộng đất: Nội dung và lưu ý quan trọng
1. Các nội dung bắt buộc trong hợp đồng mua bán ruộng đất theo Điều 698 Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024
- Thông tin các bên: Bao gồm họ tên, địa chỉ, giấy tờ tùy thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Thông tin chi tiết về thửa đất: Loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu thửa, ranh giới, tình trạng đất tại thời điểm chuyển nhượng.
- Giá chuyển nhượng, phương thức và thời hạn thanh toán: Giá bán đất, cách thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản), thời hạn thanh toán cụ thể.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên:
- Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao đất đúng diện tích, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng như đã thỏa thuận, giao giấy tờ liên quan.
- Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán đủ tiền đúng thời hạn, đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định, đảm bảo quyền lợi người thứ ba (nếu có).
- Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng: Thời gian sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được chuyển nhượng.
- Điều khoản xử lý vi phạm hợp đồng: Các quy định về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại nếu một bên không thực hiện đúng cam kết.
2. Hình thức hợp đồng
- Hợp đồng phải được lập thành văn bản.
- Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng là bắt buộc theo yêu cầu của các bên hoặc theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp.
- Trường hợp không công chứng, chứng thực khi bắt buộc có thể dẫn đến giao dịch vô hiệu, tuy nhiên nếu các bên đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ thì tòa án có thể công nhận hiệu lực hợp đồng theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Lợi ích khi sử dụng dịch vụ tư vấn tại Luật Thiên Mã
- Tư vấn pháp lý đa lĩnh vực chuyên sâu: Luật Thiên Mã cung cấp giải pháp pháp lý tối ưu trong nhiều lĩnh vực như hôn nhân gia đình, dân sự, hành chính, doanh nghiệp, đầu tư, lao động, sở hữu trí tuệ, hình sự và giao thông, đáp ứng đầy đủ mọi nhu cầu pháp lý của khách hàng.
- Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, chuyên nghiệp: Các luật sư tại Luật Thiên Mã có nhiều năm kinh nghiệm thực tiễn, tham gia giải quyết hàng ngàn vụ việc lớn nhỏ, đảm bảo tư vấn chính xác, hiệu quả và bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng.
- Dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên, kịp thời: Luật Thiên Mã cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên 24/7, giúp doanh nghiệp và cá nhân rà soát, xử lý rủi ro pháp lý liên tục, đảm bảo hoạt động kinh doanh và sinh hoạt pháp lý an toàn, hiệu quả.
- Hỗ trợ thủ tục hành chính nhanh chóng, chính xác: Luật Thiên Mã hỗ trợ khách hàng chuẩn bị hồ sơ, thực hiện các thủ tục hành chính, đăng ký kinh doanh, chuyển đổi giấy tờ, gia hạn quyền sử dụng đất… giúp tiết kiệm thời gian và giảm thiểu sai sót.
- Chi phí hợp lý, nhiều hình thức tư vấn: Cung cấp tư vấn cho các trường hợp đơn giản hoặc đối tượng được trợ giúp pháp lý, đồng thời có các gói tư vấn theo giờ, theo vụ việc phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng.
- Đồng hành giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi: Luật Thiên Mã tham gia tranh tụng, đại diện khách hàng trong các vụ án hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, giúp bảo vệ quyền lợi và giải quyết tranh chấp hiệu quả.
- Cập nhật kiến thức pháp luật mới nhất: Luật sư luôn cập nhật các quy định, chính sách pháp luật mới để tư vấn kịp thời, giúp khách hàng tránh rủi ro và tận dụng cơ hội pháp lý.
Việc mua bán đất ruộng là giao dịch hợp pháp nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai, đặc biệt liên quan đến mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, đối tượng được nhận chuyển nhượng và hình thức hợp đồng. Để tránh tranh chấp và rủi ro trong tương lai, các bên cần lập hợp đồng mua bán đất bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, đồng thời thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền.
Trong trường hợp hợp đồng có yếu tố phức tạp hoặc giá trị lớn, nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc đơn vị tư vấn pháp lý chuyên nghiệp để đảm bảo giao dịch được thực hiện đúng quy định và bảo vệ quyền lợi của các bên một cách tối đa.
Trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng nào liên quan đến quyền sử dụng đất, hãy cân nhắc tham vấn ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý tại Luật Thiên Mã để bảo vệ tối đa quyền lợi của mình.
>>> Thanh toán phí tư vấn hôm nay để nhận được giải pháp pháp lý tối ưu từ luật sư, bảo vệ quyền lợi của bạn một cách tốt nhất!
