Hiện nay, theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cả nước còn trên 2,3 triệu thửa đất nông nghiệp (bao gồm đất ruộng) chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Điều này gây ra nhiều rào cản trong việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc để lại thừa kế.
Việc cấp sổ đỏ cho đất ruộng không chỉ là quyền lợi hợp pháp của người dân, mà còn giúp minh bạch hóa sở hữu, ổn định an ninh đất đai nông thôn, và đảm bảo quyền tiếp cận các chính sách hỗ trợ nông nghiệp.
Với đội ngũ chuyên gia pháp lý và hệ thống mẫu biểu chuẩn hóa, Luật Thiên Mã mang đến bài viết tổng hợp các quy định mới nhất về quyền xin cấp sổ đỏ cho đất ruộng, giúp người dân hiểu rõ điều kiện, quy trình, thủ tục và thời gian giải quyết hồ sơ.
>>> Nhanh tay đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi để được giải đáp mọi thắc mắc pháp lý, đảm bảo quyền lợi và sự an tâm cho bạn!
ĐẤT RUỘNG LÀ GÌ?
Hiện nay, Luật đất đai 2024 vẫn chưa có quy định về đất ruộng. Tuy nhiên, có thể hiểu đất ruộng là tên gọi quen thuộc của người dân khi gọi để chỉ đất được Nhà nước giao cho người dân sử dụng vào mục đích để trồng lúa hoặc trồng cây nông nghiệp hàng năm.
Căn cứ vào khoản 2 Điều 9 Luật đất đai 2024 quy định về đất nông nghiệp như sau:
Phân loại đất
- Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng.
- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
- b) Đất trồng cây lâu năm;
- c) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
- d) Đất nuôi trồng thủy sản;
đ) Đất chăn nuôi tập trung;
- e) Đất làm muối;
- g) Đất nông nghiệp khác.
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh);
Như vậy, có thể hiểu đất ruộng thuộc nhóm đất nông nghiệp và là đất trồng cây hằng năm.
ĐẤT RUỘNG CÓ ĐƯỢC LÀM SỔ ĐỎ KHÔNG?
Theo phân tích trên, đất ruộng thuộc nhóm đất nông nghiệp và là đất trồng cây hằng năm thuộc nhóm đất nông nghiệp nên quy định về việc cấp sổ đỏ cho đất ruộng cũng là quy định về cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp cụ thể như sau:
Theo đó nếu người sử dụng đất ruộng đáp ứng được các điều kiện được quy định tại Điều 137 Luật đất đai 2024 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
Hoặc người sử dụng đất ruộng đáp ứng các điều kiện tại Điều 138 Luật đất đai 2024 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
Bên cạnh đó, đất ruộng không được thuộc các trường hợp đất nông nghiệp không được cấp sổ đỏ (theo điểm a, khoản 1, Điều 151 Luật đất đai 2024 và Điều 179 Luật đất đai 2024).
Như vậy, nếu đất ruộng đáp ứng được các điều kiện trên thì sẽ được cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật.
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CẤP SỔ ĐỎ CHO ĐẤT RUỘNG
Bước 1. Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất chuẩn bị những hồ sơ, giấy tờ sau và nộp tại cơ quan có thẩm quyền sau:
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
– Địa phương nào đã thành lập Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa.
>>> Chỉ một cuộc hẹn với luật sư, mọi vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết triệt để, tiết kiệm thời gian và chi phí cho bạn!
Bước 2. Giải quyết hồ sơ
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).
– Nếu hồ sơ đủ Công chức tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận.
– Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp.
– Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã
+ Xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng sử dụng đất (tranh chấp, phù hợp với quy hoạch,…).
+ Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất mà người sử dụng xin cấp Sổ đỏ.
+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ; Xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã trong 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
– Trách nhiệm của văn phòng đăng ký đất đai:
+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp sổ đỏ vào đơn đăng ký.
+ Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật.
+ Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
+ Chuẩn bị hồ sơ để Cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
– Trách nhiệm của cơ quan tài nguyên và môi trường:
+ Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của cơ quan thuế.
Bước 4. Trả kết quả
Văn phòng đăng ký đất đai cấp sổ đỏ cho người được cấp, kết thúc thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi sổ đỏ cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
CÂU HỎI LIÊN QUAN THƯỜNG GẶP
- Đất ruộng có sổ đỏ rồi có được chuyển sang đất ở không?
Được, nhưng không tự động. Chủ sử dụng phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch được duyệt. Hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, kèm theo đơn xin chuyển mục đích, bản sao sổ đỏ, và phương án sử dụng. Nếu phù hợp với quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, sẽ được chấp thuận. Phí chuyển mục đích phụ thuộc vào chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở theo bảng giá đất.
- Đất ruộng có sổ đỏ nhưng là tài sản thừa kế thì thủ tục sang tên thế nào?
Người thừa kế cần thực hiện thủ tục khai nhận di sản hoặc phân chia di sản thừa kế tại văn phòng công chứng hoặc tòa án. Sau khi có văn bản hợp lệ, nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai. Việc sang tên sổ đỏ khi nhận thừa kế không phải nộp lệ phí trước bạ, nhưng phải kê khai thuế thu nhập cá nhân (trường hợp không thuộc diện miễn).
- Đất ruộng có sổ đỏ có thể dùng làm tài sản thế chấp tại ngân hàng không?
Có thể, nếu không có ràng buộc pháp lý. Các ngân hàng chấp nhận đất nông nghiệp có sổ đỏ để bảo đảm khoản vay, chủ yếu phục vụ mục đích sản xuất. Tuy nhiên, nếu đất thuộc quy hoạch thu hồi, quy hoạch treo, hoặc đang có tranh chấp, thường sẽ bị từ chối. Ngoài ra, giá trị định giá đất ruộng khi thế chấp thường thấp hơn nhiều so với đất ở.
- Đất ruộng có sổ đỏ nhưng nằm trong quy hoạch treo thì có nên mua không?
Không nên mua, trừ khi nắm rõ thông tin quy hoạch. Đất trong quy hoạch treo thường bị giới hạn quyền sử dụng như không được chuyển mục đích, không tách thửa, không xây dựng. Việc mua đất này tiềm ẩn rủi ro mất giá hoặc bị thu hồi trong tương lai. Nếu vẫn muốn mua, cần tra cứu kỹ bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và xác minh với UBND xã/phường.
- Đất ruộng có sổ đỏ đang bị tranh chấp thì có làm được các giao dịch không?
Không. Đất đang tranh chấp sẽ bị tạm dừng mọi thủ tục pháp lý liên quan, bao gồm chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, tách thửa hoặc chuyển mục đích sử dụng. Muốn thực hiện các giao dịch, trước tiên phải giải quyết xong tranh chấp bằng hình thức hòa giải tại UBND hoặc thông qua tòa án có thẩm quyền.
- Đất ruộng có sổ đỏ có tách thửa được không?
Có thể tách, nhưng tùy thuộc diện tích tối thiểu và quy hoạch địa phương. Một số địa phương ban hành quy định diện tích tách thửa tối thiểu cho từng loại đất nông nghiệp, nhằm hạn chế tình trạng phân lô manh mún. Nếu thửa đất đáp ứng điều kiện chiều ngang, diện tích, và không nằm trong quy hoạch hạn chế, người dân có thể nộp hồ sơ tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai.
- Sổ đỏ cấp cho đất ruộng có ghi rõ thời hạn sử dụng không?
Có. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được ghi rõ trên Giấy chứng nhận. Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thời hạn sử dụng thường là 50 năm. Khi hết thời hạn, nếu đất vẫn được sử dụng đúng mục đích thì được gia hạn tiếp mà không phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ cần làm thủ tục xác nhận gia hạn với UBND cấp xã.
- Có thể xin hợp thửa nhiều thửa đất ruộng có sổ đỏ thành một không?
Có. Việc hợp thửa đất ruộng được thực hiện khi các thửa có cùng mục đích sử dụng, liền kề nhau, và thuộc cùng một chủ sử dụng. Sau khi hợp thửa, sổ đỏ mới sẽ thay thế các sổ cũ. Thủ tục nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Việc hợp thửa giúp thuận lợi trong quản lý, sản xuất và xin các hỗ trợ nông nghiệp.
Như vậy, “Đất ruộng có sổ đỏ” là một trong những tài sản đất đai đặc thù, gắn liền với quá trình sản xuất nông nghiệp và chịu sự điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật về đất đai, quy hoạch và sử dụng đất. Dù sổ đỏ đã được cấp, người dân vẫn cần hiểu rõ giới hạn pháp lý trong các giao dịch liên quan như chuyển nhượng, chuyển mục đích, sang tên, thế chấp hay tách/hợp thửa để tránh rủi ro phát sinh về sau.
Hiện nay, theo Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, việc xử lý các thủ tục liên quan đến đất ruộng có sổ đỏ không khó, nhưng đòi hỏi biểu mẫu chính xác, tài liệu đầy đủ, phù hợp quy hoạch và đúng thẩm quyền.
>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!
