Hiện nay, việc cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng đang là một hình thức đầu tư phổ biến, mang lại nguồn thu nhập ổn định. Tuy nhiên, nhiều người thắc mắc rằng cho thuê nhà dưới 100 triệu có phải nộp thuế hay không, và nếu có thì căn cứ pháp luật nào quy định điều này?

Bài viết dưới đây do Luật Thiên Mã cung cấp sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định pháp luật hiện hành về thuế cho thuê tài sản, đặc biệt trong các trường hợp doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm. Qua đó, người cho thuê có thể xác định nghĩa vụ thuế chính xác, tránh bị truy thu hay xử phạt không đáng có.

>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả!

Đặt lịch tư vấn

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ CHO THUÊ TÀI SẢN CÁ NHÂN

Theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê tài sản (bao gồm: nhà, căn hộ, mặt bằng, nhà xưởng, bãi đỗ xe, kho bãi…) sẽ thuộc diện nộp một số loại thuế và lệ phí nhất định nếu doanh thu từ hoạt động cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở lên.

Dưới đây là các quy định pháp luật chính đang áp dụng:

1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh thuế cho thuê tài sản

• Luật Quản lý thuế 2019
• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi, bổ sung năm 2012
• Thông tư số 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính: Hướng dẫn thuế GTGT, TNCN và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh
• Thông tư 92/2015/TT-BTC: (còn hiệu lực với một số nội dung không bị thay thế)

2. Các loại thuế áp dụng với cá nhân cho thuê tài sản

Nếu cá nhân có doanh thu từ hoạt động cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở lên, sẽ phải nộp:

• Thuế Giá trị gia tăng (GTGT): 5% trên doanh thu
• Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN): 5% trên doanh thu
• Lệ phí môn bài: 1.000.000 đồng/năm nếu doanh thu từ 300 triệu đồng/năm trở lên

Tổng tỷ lệ thuế suất phải nộp thường là 10% trên doanh thu, chưa bao gồm lệ phí môn bài (nếu có).

3. Ngưỡng doanh thu để xác định nghĩa vụ thuế

• Nếu doanh thu cho thuê dưới 100 triệu đồng/năm (tính theo từng hợp đồng hoặc tổng hợp các hợp đồng) thì cá nhân không phải nộp thuế.
• Nếu vượt mức này, phải kê khai thuế theo quý và nộp đầy đủ các khoản nêu trên.

4. Trường hợp không phải nộp thuế nhưng vẫn nên đăng ký mã số thuế

Ngay cả khi không phát sinh nghĩa vụ thuế, cá nhân vẫn nên đăng ký mã số thuế cá nhân để thuận tiện kê khai trong tương lai, hoặc khi phát sinh các khoản thu nhập khác cần quyết toán.

5. Vai trò của cơ quan thuế và tổ chức trung gian

• Tổ chức trả tiền thuê (ví dụ công ty, sàn môi giới bất động sản…) có thể kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân, nhưng vẫn phải đảm bảo cá nhân có mã số thuế và hợp đồng được ký hợp pháp.
• Cơ quan thuế kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất khi có dấu hiệu doanh thu vượt ngưỡng.

CHO THUÊ NHÀ DƯỚI 100 TRIỆU CÓ PHẢI NỘP THUẾ KHÔNG?

Cá nhân cho thuê tài sản là đối tượng áp dụng quy định của Thông tư 40/2021/TT-BTC theo khoản 3 Điều 2 Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Theo đó, căn cứ khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC quy định về nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng đối với cá nhân cho thuê tài sản như sau:

Phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù

1. Cá nhân cho thuê tài sản

…

1. b) Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
2. c) Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

…

Tuy nhiên, căn cứ điểm i khoản 1 Điều 4 Thông tư 105/2020/TT-BTC quy định:

Điều 4. Đối tượng đăng ký thuế

…

2. Người nộp thuế thuộc đối tượng thực hiện đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế, bao gồm:

…

1. i) Hộ gia đình, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả cá nhân của các nước có chung đường biên giới đất liền với Việt Nam thực hiện hoạt động mua, bán, trao đổi hàng hóa tại chợ biên giới, chợ cửa khẩu, chợ trong khu kinh tế cửa khẩu (sau đây gọi là Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh).

…”

Đồng thời căn cứ khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định:

Điều 4. Nguyên tắc tính thuế

…

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

…

Theo đó, có thể hiểu cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân kinh doanh hoạt động kinh doanh cho thuê tài sản.

Ngoài ra, cá nhân kinh doanh là đối tượng phải đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế. Đồng thời Thông tư 40/2021/TT-BTC cũng quy định cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn mà không có ngoại lê đối với trường hợp không cần nộp thuế.

Như vậy, cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm mà có doanh thu từ 100 triệu đồng/ năm trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị giá tăng nhưng vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế và đăng ký thuế theo quy định.

HƯỚNG DẪN THỦ TỤC KHAI THUẾ CHO THUÊ NHÀ

Việc cho thuê nhà, căn hộ, mặt bằng đang ngày càng phổ biến tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… Theo số liệu từ Tổng cục Thuế, trong năm vừa qua, cả nước ghi nhận hơn 300.000 cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản phát sinh thu nhập ổn định. Tuy nhiên, tỷ lệ kê khai và nộp thuế còn thấp do thiếu hiểu biết pháp luật, dẫn đến nhiều trường hợp bị truy thu thuế, phạt chậm nộp, hoặc không được công nhận hợp pháp trong giao dịch dân sự.

1. Khi nào phải khai thuế cho thuê nhà?

Căn cứ Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân phải khai và nộp thuế cho thuê nhà nếu:

• Doanh thu cho thuê ≥ 100 triệu đồng/năm (tính theo từng hợp đồng hoặc tổng hợp)
• Người cho thuê ký hợp đồng với cá nhân, hộ gia đình hoặc doanh nghiệp
• Hợp đồng thuê được công chứng hoặc không công chứng đều phải kê khai (nếu có xác lập nghĩa vụ thuế)

2. Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà gồm những gì?

Cá nhân tự khai và nộp thuế trực tiếp cần chuẩn bị:

• Tờ khai thuế mẫu 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC
• Phụ lục doanh thu theo hợp đồng cho thuê
• Bản sao hợp đồng cho thuê nhà
• Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân + sổ hộ khẩu
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

Trường hợp tổ chức trả tiền thuê nộp thay, cần có thêm giấy ủy quyền và đăng ký mã số thuế cá nhân.

3. Quy trình khai và nộp thuế

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ theo danh mục trên

Bước 2: Gửi hồ sơ tới Chi cục thuế nơi có tài sản cho thuê (trực tiếp, qua bưu điện hoặc online)

Bước 3: Cơ quan thuế tiếp nhận – kiểm tra – xác nhận nghĩa vụ thuế

Bước 4: Cá nhân nhận thông báo, nộp thuế đúng hạn theo giấy báo

Bước 5: Lưu giữ chứng từ nộp thuế làm căn cứ hợp pháp trong tranh chấp hoặc chuyển nhượng tài sản sau này

4. Thời hạn khai và nộp thuế cho thuê tài sản

• Nộp tờ khai thuế: Chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực
• Nộp thuế: Theo từng lần phát sinh hoặc theo quý, tùy theo thỏa thuận và thực tế thu tiền
• Lệ phí môn bài (nếu doanh thu ≥ 300 triệu/năm): Nộp chậm nhất ngày 30/01 hàng năm

5. Một số lưu ý khi khai thuế cho thuê nhà

• Cá nhân cần đăng ký mã số thuế cá nhân trước khi nộp tờ khai
• Nếu có nhiều căn nhà cho thuê, phải kê khai doanh thu tổng hợp
• Nếu thu tiền một lần cho nhiều tháng, phải phân bổ doanh thu để xác định đúng kỳ tính thuế
• Giữ liên lạc với cơ quan thuế để cập nhật các chính sách mới (ví dụ giảm thuế, hoàn thuế…)

CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP VỀ THUẾ CHO THUÊ NHÀ DƯỚI 100 TRIỆU

1. Cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng/năm có phải khai thuế không?

Không bắt buộc, tuy nhiên nên đăng ký mã số thuế để minh bạch thu nhập và thuận tiện sau này.

2. Có thể khai thuế online được không?

Có. Truy cập Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế (https://canhan.gdt.gov.vn) để khai và nộp thuế online qua mã OTP hoặc tài khoản ngân hàng.

3. Nếu chậm khai thuế có bị phạt không?

Có. Theo Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, mức phạt từ 1.000.000 – 5.000.000 đồng, tùy mức độ vi phạm.

4. Có phải kê khai lại mỗi lần gia hạn hợp đồng không?

Có. Mỗi lần điều chỉnh thời hạn hoặc giá thuê đều cần kê khai lại để xác định nghĩa vụ thuế mới.

5. Có thể ủy quyền cho người khác khai thuế không?

Được. Cá nhân có thể ủy quyền cho công ty luật, tổ chức thuế trung gian hoặc người thân có đầy đủ giấy tờ hợp lệ.

Việc cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng/năm thường được miễn nghĩa vụ nộp thuế, nhưng người cho thuê vẫn cần chủ động kê khai và theo dõi sát doanh thu để không vi phạm quy định. Trong bối cảnh quản lý thuế ngày càng siết chặt, việc hiểu đúng và tuân thủ đúng quy định pháp luật về thuế cho thuê tài sản là cần thiết.

>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!

Đặt lịch tư vấn