Thẩm định giá là hoạt động không thể thiếu trong các giao dịch tài chính, mua bán tài sản, giải quyết tranh chấp dân sự, cổ phần hóa doanh nghiệp, hoặc xác định giá trị đền bù trong thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít cá nhân, tổ chức còn mơ hồ về bản chất thẩm định giá là gì, ai có thẩm quyền thẩm định, chi phí bao nhiêu và có bắt buộc phải thực hiện không.
Bài viết dưới đây do Luật Thiên Mã tổng hợp sẽ giúp bạn:
- Hiểu rõ khái niệm và vai trò của thẩm định giá theo pháp luật hiện hành
- Phân tích quy trình thẩm định giá và các văn bản liên quan
- Làm rõ chi phí thẩm định giá và cách lựa chọn đơn vị thẩm định uy tín
>>> Nhanh tay đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi để được giải đáp mọi thắc mắc pháp lý, đảm bảo quyền lợi và sự an tâm cho bạn!
THẨM ĐỊNH GIÁ LÀ GÌ? QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH
Theo khoản 15 Điều 4 Luật Giá 2012 quy định:
Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
– Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp và được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
– Khách hàng thẩm định giá là tổ chức, cá nhân thuê doanh nghiệp thẩm định giá cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu, đề nghị thẩm định giá.
– Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá là tổ chức xã hội – nghề nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật trên cơ sở tham gia tự nguyện của các thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan trong lĩnh vực thẩm định giá.
– Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là những quy định về kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp thực hành thẩm định giá dùng làm chuẩn mực để phục vụ hoạt động thẩm định giá tài sản, kiểm tra, đánh giá kết quả và chất lượng hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam. (Theo Nghị định 89/2013/NĐ-CP)
QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO CHUẨN PHÁP LÝ
Quá trình thẩm định giá thường sử dụng nhiều cách tiếp cận, và mỗi cách tiếp cận thường đưa ra giá trị chỉ dẫn giá khác nhau. Nếu dùng nhiều cách tiếp cận, thẩm định viên cần phải thống nhất mức giá chỉ dẫn. Kết quả của thống nhất mức giá chỉ dẫn chính là kết luận cuối cùng về giá tài sản, nên việc phân tích trong bước này cần được nhấn mạnh và nghiên cứu kỹ lưỡng. Thống nhất mức giá chỉ dẫn cần có những tiêu chí để kiểm soát chất lượng báo cáo, cũng như các yếu tố tài chính ảnh hưởng cần được đánh dấu và giải thích rõ ràng. Kết luận giá trị cuối cùng không chỉ đơn thuần lấy trung bình cộng của các mức giá chỉ dẫn. Không có bất kỳ công thức nào có thể áp dụng mà dựa trên quá trình thẩm định giá cũng như quan điểm của thẩm định viên.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 “Quy trình thẩm định giá” được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
- Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
- Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
- Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
- Bước 4. Phân tích thông tin.
- Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
- Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
CHI PHÍ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐƯỢC TÍNH NHƯ THẾ NÀO?
Giá dịch vụ thẩm định giá được quy định tại Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 12/2021/NĐ-CP, cụ thể như sau:
(1) Giá dịch vụ thẩm định giá thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng thẩm định giá theo quy định tại khoản (2), (3) trên nguyên tắc bảo đảm bù đắp chi phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, có lợi nhuận phù hợp với mặt bằng giá thị trường và được ghi trong hợp đồng thẩm định giá;
Trường hợp việc lựa chọn nhà thầu tư vấn thẩm định giá thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
(2) Các căn cứ xác định giá dịch vụ thẩm định giá:
– Nội dung, khối lượng, tính chất công việc và thời gian thực hiện thẩm định giá;
– Chi phí kinh doanh thực tế hợp lý tương ứng với chất lượng dịch vụ gồm: Chi phí tiền lương, chi phí phát sinh trong quá trình khảo sát, thu thập, phân tích, xử lý thông tin; chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và các chi phí khác theo quy định của pháp luật;
– Chi phí mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc chi phí trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp;
– Lợi nhuận dự kiến (nếu có) đảm bảo giá dịch vụ thẩm định giá phù hợp mặt bằng giá dịch vụ thẩm định giá tương tự trên thị trường;
– Các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
(3) Căn cứ quy định tại Khoản (2), doanh nghiệp thẩm định giá ban hành và thực hiện niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp mình theo quy định tại Khoản 6 Điều 4, Khoản 5 Điều 12 Luật Giá bằng hình thức mức giá dịch vụ trọn gói, theo tỷ lệ phần trăm (%) của giá trị tài sản hoặc giá trị dự án cần thẩm định giá và hình thức khác do doanh nghiệp quyết định phù hợp với các quy định của pháp luật.
THẨM ĐỊNH GIÁ CÓ BẮT BUỘC KHÔNG? TRƯỜNG HỢP NÀO CẦN THỰC HIỆN?
Câu trả lời là: Có, trong một số trường hợp được pháp luật quy định bắt buộc phải thẩm định giá. Theo quy định tại Luật Giá 2012 và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 89/2013/NĐ-CP, Thông tư 28/2015/TT-BTC, thẩm định giá là hoạt động độc lập nhằm xác định giá trị thị trường của tài sản theo thời điểm nhất định, phục vụ cho các mục đích kinh tế – pháp lý khác nhau.
Tùy vào tính chất vụ việc, việc thẩm định giá có thể là bắt buộc hoặc không bắt buộc:
- Bắt buộc: khi pháp luật yêu cầu có chứng thư thẩm định giá để phục vụ cho một thủ tục hành chính, tố tụng, giao dịch tài sản đặc thù.
- Không bắt buộc: khi cá nhân/tổ chức thực hiện thẩm định giá để phục vụ nhu cầu nội bộ (định giá tài sản doanh nghiệp, đánh giá đầu tư…).
Trường hợp bắt buộc thẩm định giá theo quy định pháp luật
- Thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bồi thường thiệt hại: Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội… thì tài sản trên đất (nhà ở, cây trồng, vật kiến trúc…) cần được thẩm định giá độc lập để làm căn cứ tính toán mức bồi thường chính xác.
- Tổ chức đấu giá tài sản công hoặc tài sản thi hành án: Các tài sản thuộc sở hữu nhà nước, hoặc bị kê biên trong thi hành án, trước khi bán đấu giá đều phải có chứng thư thẩm định giá hợp pháp làm căn cứ xác định giá khởi điểm.
- Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước: Khi thực hiện chuyển đổi mô hình doanh nghiệp sang công ty cổ phần, toàn bộ giá trị tài sản hữu hình và vô hình (thương hiệu, quyền sử dụng đất, máy móc…) phải được định giá độc lập bởi đơn vị thẩm định giá.
- Định giá tài sản để thế chấp ngân hàng: Để đảm bảo khoản vay, ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng nộp chứng thư thẩm định giá của một bên thứ ba (độc lập) để xác định giá trị thực của tài sản thế chấp.
- Giải quyết tranh chấp tài sản trong tố tụng dân sự hoặc hình sự: Khi có tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, giá trị tài sản hoặc phân chia di sản, thẩm phán có thể yêu cầu thẩm định để làm rõ giá trị tài sản tranh chấp tại thời điểm xét xử.
Trường hợp nên thực hiện thẩm định giá để đảm bảo lợi ích
- Mua bán, chuyển nhượng bất động sản, tài sản có giá trị lớn: Thẩm định giúp các bên biết rõ giá trị thị trường, tránh bị định giá thấp hoặc quá cao, từ đó đưa ra quyết định giao dịch hợp lý.
- Phân chia tài sản khi ly hôn hoặc thừa kế: Khi chia tài sản, việc định giá một cách khách quan và minh bạch giúp hạn chế tranh chấp, giảm rủi ro kiện tụng kéo dài.
- Định giá góp vốn bằng tài sản vào doanh nghiệp: Cá nhân hoặc tổ chức muốn góp vốn bằng nhà xưởng, đất đai, máy móc cần có chứng thư thẩm định giá làm căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu, quyền lợi trong công ty.
- Mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A): Trong giao dịch M&A, cần thẩm định toàn bộ tài sản, công nợ, lợi thế thương mại… để xác định giá trị doanh nghiệp một cách công bằng và minh bạch.
- Bảo hiểm tài sản, đền bù tổn thất: Khi ký hợp đồng bảo hiểm tài sản hoặc khi có sự kiện rủi ro xảy ra (cháy nổ, thiên tai…), bên bảo hiểm sẽ yêu cầu thẩm định để xác định giá trị bồi thường hợp lý.
Như vậy, thẩm định giá không chỉ là hoạt động kỹ thuật mà còn có ý nghĩa pháp lý sâu sắc, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên trong các vụ việc dân sự, thương mại, tài chính. Hiểu rõ thẩm định giá là gì, chi phí thẩm định giá, và lựa chọn đúng đơn vị thẩm định là yếu tố quan trọng đảm bảo quyền lợi chính đáng của bạn.
Bạn đang cần thẩm định giá tài sản để giải quyết tranh chấp, nộp hồ sơ hành chính hay thực hiện giao dịch? Hãy liên hệ Luật Thiên Mã – nơi hội tụ đội ngũ luật sư và chuyên gia pháp lý sẵn sàng đồng hành cùng bạn.
>>> Hành động ngay để không mất thêm thời gian, tiền của và sức lực vì rắc rối pháp lý! Đặt lịch tư vấn với Luật sư hôm nay – chỉ một khoản phí nhỏ mang lại giá trị lớn: giải pháp nhanh, lợi ích tối ưu. Hoàn phí nếu chọn gói trọn gói khi thuê luật sư sau thanh toán. Thanh toán và đặt lịch ngay!
