Trong bối cảnh nhu cầu lưu trữ, vận chuyển hàng hóa ngày càng tăng cao, việc thuê kho bãi đã trở thành giải pháp thiết yếu đối với cá nhân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, không ít trường hợp vì thiếu hiểu biết pháp lý mà dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng, thời hạn thuê, trách nhiệm bồi thường thiệt hại, thậm chí mất trắng hàng hóa hoặc bị chấm dứt hợp đồng đột ngột. Việc thuê kho bãi không đơn thuần là một giao dịch dân sự, mà còn chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định pháp luật quan trọng như Bộ luật Dân sự 2015 (về hợp đồng thuê tài sản), Luật Thương mại 2005 (trong trường hợp kho bãi được dùng cho mục đích kinh doanh, logistics), cùng các văn bản hướng dẫn liên quan. Để đảm bảo hợp đồng thuê kho bãi chặt chẽ, quyền lợi được bảo vệ và tránh những rủi ro không đáng có, hãy đặt lịch tư vấn tại Luật Thiên Mã, nơi luật sư am hiểu sâu sắc về pháp luật dân sự và thương mại sẽ trực tiếp hỗ trợ, tư vấn và đồng hành cùng bạn.
Thực trạng thuê kho bãi tại Việt Nam
1. Tình hình thuê kho bãi năm
Nhu cầu thuê kho bãi tại Việt Nam tiếp tục tăng trưởng mạnh, đặc biệt tại các trung tâm kinh tế như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, và Đồng Nai. Theo báo cáo của FiinGroup, thị trường kho bãi đạt quy mô cung ứng gần 3,9 triệu m² sàn vào năm 2023, với tốc độ tăng trưởng hàng năm 23% trong giai đoạn 2020-2023, và dự kiến duy trì mức cao trong năm 2025. Kho bãi được sử dụng cho lưu trữ hàng hóa, nhà xưởng sản xuất, và hỗ trợ thương mại điện tử, logistics. Tuy nhiên, khoảng 20% hợp đồng thuê kho bãi không tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật, dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng hoặc chi phí phát sinh.
2. Nguyên nhân dẫn đến vi phạm khi thuê kho bãi
- Thiếu hiểu biết pháp lý: Nhiều doanh nghiệp nhỏ không nắm rõ quy định về hợp đồng thuê hoặc quyền sử dụng kho bãi.
- Hợp đồng không chặt chẽ: Thiếu điều khoản rõ ràng về trách nhiệm, chi phí phát sinh, hoặc thời hạn thuê.
- Quản lý chưa đồng bộ: Việc giám sát hoạt động cho thuê kho bãi ở một số địa phương còn lỏng lẻo, dẫn đến thuê kho trên đất không phù hợp quy hoạch.
Định nghĩa và các khái niệm liên quan
1. Thuê kho bãi là gì?
Thuê kho bãi là hoạt động ký kết hợp đồng giữa bên thuê và bên cho thuê để sử dụng không gian lưu trữ hàng hóa, sản xuất hoặc kinh doanh trong thời gian xác định, tuân thủ các quy định pháp luật. Kho bãi cho thuê có diện tích linh hoạt từ 50 m² đến hàng chục nghìn m², được trang bị tiện ích như điện, nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC), và dịch vụ logistics. Mục đích sử dụng bao gồm lưu trữ hàng hóa, sản xuất, hoặc hỗ trợ thương mại điện tử.
2. Các yếu tố quan trọng trong thuê kho bãi
- Vị trí và cơ sở hạ tầng: Kho bãi cần gần khu công nghiệp, cảng biển, hoặc tuyến giao thông chính để tối ưu hóa chi phí vận chuyển.
- Pháp lý: Hợp đồng thuê phải tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của kho bãi.
- Chi phí và dịch vụ đi kèm: Bao gồm giá thuê, phí bảo trì, bốc xếp, quản lý kho, và bảo hiểm hàng hóa.
>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả!
Quy định pháp luật mới nhất về thuê kho bãi
1. Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quy định chi tiết về hoạt động cho thuê kho bãi, bao gồm:
- Điều kiện cho thuê: Tổ chức, cá nhân cho thuê kho bãi phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp kinh doanh quy mô nhỏ. Doanh nghiệp phải có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng và đăng ký quyền sở hữu theo Luật Đất đai 2024.
- Hợp đồng thuê: Hợp đồng thuê kho bãi phải lập thành văn bản, ghi rõ giá giao dịch thực tế, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên, tuân thủ Điều 17 và Điều 47. Các bên chịu trách nhiệm nếu ghi giá không đúng thực tế, nhằm đảm bảo minh bạch và tránh thất thu thuế.
- Thanh toán: Tiền thanh toán phải thực hiện qua tài khoản tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, đảm bảo minh bạch giao dịch.
- Công khai thông tin: Trước khi cho thuê, bên cho thuê phải công khai thông tin về kho bãi, bao gồm quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, và quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
Trong trường hợp tranh chấp, các bên có thể thương lượng hoặc đưa ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
2. Nghị định 96/2024/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn
- Thủ tục ký kết hợp đồng: Hợp đồng thuê kho bãi không bắt buộc công chứng, nhưng phải tuân thủ quy định về thuế và kê khai theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/08/2024), quy định chi tiết về quản lý hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu bất động sản.
- Miễn giảm thuế: Theo Thông tư 39/2015/TT-BTC (cập nhật năm 2025), kho ngoại quan được miễn thuế nhập khẩu trong một số trường hợp, phù hợp với doanh nghiệp xuất nhập khẩu.
- Yêu cầu PCCC: Kho bãi thuộc nhóm cơ sở có nguy cơ cháy nổ cao, phải trang bị hệ thống PCCC đạt chuẩn theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP, bao gồm biển báo, sơ đồ thoát nạn, và hệ thống chữa cháy.
3. Công văn 634/CT-CS
Theo Công văn 634/CT-CS, chi phí thuê kho bãi chỉ được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) nếu bên cho thuê có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Nếu không, chi phí thuê sẽ không được xem là hợp lý, ảnh hưởng đến nghĩa vụ thuế của bên thuê.
>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!
Chi phí thuê kho bãi
1. Chi phí cơ bản
Chi phí thuê kho bãi phụ thuộc vào loại kho và vị trí. Giá thuê trung bình năm 2025 dao động từ:
- 90.000–110.000 VNĐ/m²/tháng tại các khu công nghiệp phía Nam (TP. Hồ Chí Minh).
- 45.000–80.000 VNĐ/m²/tháng tại miền Bắc (Bắc Ninh, Hải Phòng).
- 0.5% giá trị hàng hóa/năm cho kho mát hoặc kho ngoại quan. Các chi phí phát sinh bao gồm:
- Phí điện, nước: Tùy mức sử dụng.
- Phí bốc xếp: Khoảng 200.000 VNĐ/tấn/lần.
- Bảo hiểm hàng hóa: Bảo vệ hàng hóa khỏi rủi ro.
- Phí pháp lý: Soạn thảo hợp đồng hoặc tư vấn pháp lý (1–3 triệu đồng)
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí
- Vị trí: Kho gần khu công nghiệp hoặc cảng biển có giá cao hơn do thuận tiện vận chuyển.
- Diện tích và loại kho: Kho mát, kho ngoại quan yêu cầu công nghệ cao, dẫn đến chi phí cao hơn.
- Dịch vụ đi kèm: Quản lý kho, vận chuyển, hoặc hệ thống PCCC hiện đại làm tăng chi phí nhưng đảm bảo an toàn.
Lưu ý khi thuê kho bãi
1. Lựa chọn kho bãi phù hợp
- Vị trí: Chọn kho gần khu công nghiệp, cảng biển, hoặc tuyến đường lớn để giảm chi phí logistics.
- Cơ sở hạ tầng: Đảm bảo kho có nền cao, thoát nước tốt, không ẩm mốc.
- Tiện ích: Kiểm tra hệ thống điện, nước, PCCC, và dịch vụ bốc xếp, quản lý kho.
2. Kiểm tra pháp lý
- Xác minh quyền sở hữu và sử dụng kho bãi theo Luật Đất đai 2024 để tránh tranh chấp.
- Sử dụng mẫu hợp đồng chuẩn để đảm bảo điều khoản rõ ràng, tuân thủ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Bộ luật Dân sự 2015.
3. Quản lý chi phí và rủi ro
- Thỏa thuận rõ các chi phí phát sinh trong hợp đồng để tránh tranh chấp.
- Ký hợp đồng bảo hiểm hàng hóa để giảm rủi ro, đặc biệt với hàng hóa giá trị cao.
>>> Thanh toán nhanh, nhận tư vấn chất lượng từ luật sư, giải quyết vấn đề hiệu quả – tất cả chỉ trong một cuộc hẹn!
DỊCH VỤ TƯ VẤN PHÁP LÝ VỀ THUÊ KHO BÃI – CÔNG TY LUẬT THIÊN MÃ
Tư vấn pháp lý thuê kho bãi – Đảm bảo an toàn pháp lý cho hoạt động lưu trữ và logistics
Hoạt động thuê kho bãi là một phần quan trọng trong chuỗi cung ứng và sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp và cá nhân thường gặp phải rủi ro pháp lý do thiếu hiểu biết về hợp đồng, quyền sử dụng đất, các quy định về phòng cháy chữa cháy, giấy phép kinh doanh tại kho bãi hoặc tranh chấp trong quá trình sử dụng.
Luật sư tại Luật Thiên Mã cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu, giúp khách hàng kiểm soát toàn bộ rủi ro trong quá trình thuê và sử dụng kho bãi, từ đàm phán hợp đồng đến giải quyết tranh chấp phát sinh.
Nội dung tư vấn bao gồm:
Tư vấn quy định pháp luật về hoạt động cho thuê, thuê kho bãi
Rà soát, soạn thảo và đàm phán hợp đồng thuê kho bãi phù hợp với mục đích sử dụng
Tư vấn điều kiện pháp lý của kho bãi: quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, giấy phép PCCC
Tư vấn quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thuê và khai thác kho bãi
Hướng dẫn xử lý khi phát sinh vi phạm hợp đồng, tranh chấp về thời hạn, giá thuê, bảo quản hàng hóa
Đại diện pháp lý cho khách hàng làm việc với bên cho thuê, cơ quan chức năng hoặc tòa án
Lý do chọn Luật Thiên Mã:
Luật sư am hiểu sâu sắc lĩnh vực hợp đồng dân sự, đất đai, kho bãi và logistics
Tư vấn thực tiễn, phù hợp với nhu cầu của doanh nghiệp và cá nhân
Bảo vệ quyền lợi pháp lý cho khách hàng trong mọi tình huống phát sinh
Cam kết bảo mật thông tin và hỗ trợ pháp lý nhanh chóng, kịp thời.
>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả!
FAQ – Các câu hỏi thường gặp về thuê kho bãi
- Thuê kho bãi có cần công chứng hợp đồng không?
Không bắt buộc, nhưng hợp đồng phải lập thành văn bản và tuân thủ pháp luật. Chi phí thuê kho bãi là bao nhiêu?
Giá thuê từ 45.000–110.000 VNĐ/m²/tháng, tùy khu vực và loại kho. Chi phí phát sinh gồm điện, nước, bốc xếp (khoảng 200.000 VNĐ/tấn/lần). - Làm sao để chọn kho bãi phù hợp?
Chọn kho có vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng tốt, và hệ thống PCCC đạt chuẩn. Kiểm tra pháp lý của bên cho thuê trước khi ký hợp đồng. - Thuê kho bãi không đúng quy định bị phạt như thế nào?
Có thể bị phạt hành chính hoặc yêu cầu chấm dứt hợp đồng, tùy quy định địa phương. Phạt tiền tối đa 300 triệu đồng nếu không tuân thủ quy định chuyển nhượng hoặc sử dụng kho bãi. - Làm sao để soạn hợp đồng thuê kho bãi đúng quy định?
Soạn mẫu hợp đồng chuẩn chỉnh để đảm bảo điều khoản đầy đủ, tuân thủ Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!
Dù bạn là cá nhân, doanh nghiệp nhỏ hay nhà đầu tư lớn, việc thuê kho bãi luôn tiềm ẩn những rủi ro pháp lý nếu không được chuẩn bị kỹ càng về hợp đồng và hiểu đúng quy định pháp luật. Luật sư tại Luật Thiên Mã sẽ giúp bạn nhận diện những điều khoản cần lưu ý, đàm phán hợp đồng hiệu quả và xử lý kịp thời mọi tình huống phát sinh. Đặt lịch tư vấn ngay hôm nay, để mọi hoạt động thuê – cho thuê kho bãi của bạn được thực hiện đúng pháp luật, an toàn và bền vững trong dài hạn
