Bạn đang băn khoăn không biết cần chuẩn bị gì để xin giấy phép xây dựng đúng quy định? Trong quá trình triển khai một công trình, thủ tục cấp phép xây dựng là bước bắt buộc và có ý nghĩa quyết định đến tính hợp pháp của dự án. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về các điều kiện, quy trình và quy định pháp lý liên quan. Trong bài viết này, luật sư của Luật Thiên Mã sẽ giúp bạn làm rõ những nội dung cốt lõi được quy định trong Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) và các nghị định hướng dẫn thi hành, từ đó giúp bạn chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật và tiết kiệm thời gian.
>>> Chỉ một cuộc hẹn với luật sư, mọi vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết triệt để, tiết kiệm thời gian và chi phí cho bạn!
KHÁI NIỆM VÀ VAI TRÒ CỦA CẤP PHÉP XÂY DỰNG
Giấy phép xây dựng là gì?
Khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng (sửa đổi, bổ sung năm 2020) quy định, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Giấy phép xây dựng gồm những loại giấy phép quy định tại Khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, cụ thể như sau:
– Giấy phép xây dựng mới;
– Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
– Giấy phép di dời công trình.
Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng
Căn cứ vào Điều 90 Luật Xây dựng 2014, nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng bao gồm:
(1) Tên công trình thuộc dự án.
(2) Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.
(3) Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.
(4) Loại, cấp công trình xây dựng.
(5) Cốt xây dựng công trình.
(6) Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
(7) Mật độ xây dựng (nếu có).
(8) Hệ số sử dụng đất (nếu có).
(9) Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung quy định từ (1) đến (8) còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.
(10) Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.
Vai trò của Giấy phép xây dựng
– Đảm bảo tuân thủ quy hoạch và pháp luật xây dựng
Giấy phép xây dựng là công cụ pháp lý để Nhà nước kiểm soát việc xây dựng đúng theo quy hoạch được phê duyệt. Mọi công trình phải tuân thủ:
- Quy hoạch tổng thể không gian đô thị/nông thôn;
- Tiêu chuẩn chiều cao, mật độ xây dựng;
- Khoảng lùi, hệ số sử dụng đất…
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020), việc không có giấy phép xây dựng mà vẫn triển khai thi công có thể bị xử phạt hành chính lên tới 1 tỷ đồng (với tổ chức) và bị đình chỉ thi công.
– Bảo vệ an toàn kỹ thuật và môi trường xây dựng
Cấp phép xây dựng yêu cầu công trình có thiết kế được thẩm tra, thẩm định phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật, góp phần đảm bảo:
- Tải trọng, kết cấu an toàn khi thi công và đưa vào sử dụng;
- Tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy (PCCC), thoát hiểm;
- Giảm thiểu tác động xấu đến môi trường khu vực.
– Ngăn ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích của người dân
Giấy phép là cơ sở chứng minh quyền xây dựng hợp pháp, tránh được tranh chấp ranh giới đất, quyền lối đi, quyền thoát nước…
- Góp phần phòng ngừa khiếu nại giữa chủ đầu tư và cơ quan quản lý;
- Tránh rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng, thế chấp, xin cấp số nhà…
– Là điều kiện cần để thực hiện các thủ tục tiếp theo
Giấy phép xây dựng là tài liệu bắt buộc để thực hiện:
- Thông báo khởi công;
- Cấp số nhà, số công trình;
- Cấp điện, cấp nước cho công trình;
- Đưa công trình vào sử dụng, hoàn công, cấp Giấy chứng nhận sở hữu công trình…
– Tạo môi trường xây dựng minh bạch, trật tự và phát triển bền vững
Việc cấp phép hợp lý giúp cơ quan quản lý xây dựng:
- Thống kê chính xác hoạt động xây dựng;
- Giám sát được các điểm nóng vi phạm trật tự đô thị;
- Quy hoạch và phát triển đô thị hài hòa, phù hợp với hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
>>> Nhanh tay đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi để được giải đáp mọi thắc mắc pháp lý, đảm bảo quyền lợi và sự an tâm cho bạn!
HỒ SƠ XIN CẤP PHÉP XÂY DỰNG CẦN NHỮNG GÌ?
Căn cứ Điều 95 Luật Xây dựng 2014 quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng gồm:
- Đơn đề nghị cấp Giấy phép xây dựng
- Ghi rõ loại công trình, địa điểm, hình thức xây dựng (mới, sửa chữa, cải tạo…).
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
- Bản sao có công chứng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ);
- Hoặc giấy tờ hợp lệ thay thế theo quy định pháp luật đất đai hiện hành.
- Bản vẽ thiết kế xây dựng
- Thực hiện bởi tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hành nghề;
- Gồm ít nhất 03 bộ, có chữ ký của chủ đầu tư và người thiết kế;
- Bao gồm:
- Mặt bằng tổng thể;
- Mặt bằng từng tầng;
- Mặt đứng, mặt cắt công trình;
- Hệ thống điện, nước, PCCC (nếu có).
- Báo cáo khảo sát xây dựng và hồ sơ năng lực đơn vị thiết kế
- Trình bày các điều kiện địa chất, thủy văn khu vực xây dựng;
- Đính kèm bản sao chứng chỉ hành nghề và quyết định thành lập/đăng ký kinh doanh của đơn vị thiết kế.
- Cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề (nếu có)
- Áp dụng đối với công trình xây chen trong đô thị, liền kề nhà dân;
- Chủ đầu tư phải có văn bản cam kết hoặc thỏa thuận bằng văn bản với chủ sở hữu công trình lân cận.
- Một số tài liệu bổ sung theo từng loại công trình
Tùy theo đối tượng công trình, cơ quan cấp phép có thể yêu cầu thêm:
- Văn bản thẩm duyệt PCCC (đối với công trình có yêu cầu);
- Báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc Kế hoạch bảo vệ môi trường;
- Kết quả thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công (với công trình cấp I, II hoặc có ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng);
- Giấy phép đầu tư, Quyết định chủ trương đầu tư (với dự án có yếu tố đầu tư nước ngoài hoặc quy mô lớn).
>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!
THỦ TỤC XIN CẤP PHÉP XÂY DỰNG THEO QUY TRÌNH
Quy trình xin cấp giấy phép xây dựng
Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ
- Xác định loại công trình (nhà ở riêng lẻ, công trình công nghiệp, dân dụng…).
- Chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ theo yêu cầu (phần II đã liệt kê chi tiết).
- Trường hợp thuê tư vấn, nên chọn đơn vị có năng lực chuyên môn và pháp lý.
Bước 2: Nộp hồ sơ
- Địa điểm nộp hồ sơ:
- UBND cấp huyện (Phòng Quản lý đô thị): đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
- Sở Xây dựng: đối với công trình lớn, công trình cấp I, cấp đặc biệt hoặc công trình thuộc dự án đầu tư.
- Ban quản lý khu công nghiệp/khu chế xuất/khu kinh tế: đối với công trình nằm trong các khu vực này.
- Cách thức nộp:
- Nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa;
- Nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.
Bước 3: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm:
- Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ;
- Thông báo bằng văn bản nếu hồ sơ thiếu hoặc chưa đúng quy cách trong vòng 5 ngày làm việc;
- Hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện và bổ sung hồ sơ.
Bước 4: Thẩm định hồ sơ
Nội dung thẩm định bao gồm:
- Kiểm tra phù hợp quy hoạch, chỉ giới xây dựng;
- Thẩm định bản vẽ thiết kế, năng lực đơn vị thiết kế;
- Đánh giá ảnh hưởng công trình đến môi trường, PCCC, hạ tầng kỹ thuật khu vực;
- Kiểm tra quyền sử dụng đất, các điều kiện pháp lý đi kèm.
Bước 5: Trả kết quả cấp phép
- Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng và trả lại hồ sơ cho chủ đầu tư.
- Trường hợp từ chối cấp phép, phải có văn bản nêu rõ lý do.
- Thời gian giải quyết:
- 07 ngày làm việc: đối với nhà ở riêng lẻ;
- 20 – 30 ngày làm việc: đối với công trình khác (tùy quy mô và địa bàn)
Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020), có các nhóm trường hợp được miễn giấy phép xây dựng sau đây:
- Công trình an ninh – quốc phòng:
- Công trình phục vụ quốc phòng, an ninh, bí mật nhà nước;
- Công trình thuộc khu vực quân sự, khu phòng thủ.
- Công trình nằm trong dự án được phê duyệt đầy đủ:
- Công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đã có quy hoạch chi tiết 1/500;
- Đã được phê duyệt thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công.
- Công trình sửa chữa nhỏ:
- Sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không thay đổi công năng;
- Không ảnh hưởng đến an toàn, môi trường, PCCC và không làm thay đổi mặt ngoài công trình.
- Nhà ở nông thôn:
- Xây dựng nhà ở tại khu vực chưa có quy hoạch đô thị/quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn;
- Không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích hoặc không tiếp giáp đường đô thị.
- Công trình kỹ thuật quy mô nhỏ:
- Công trình hạ tầng kỹ thuật có quy mô nhỏ trong nội bộ khu đất (bể nước, bể phốt, nhà bảo vệ, trạm bơm…);
- Công trình tạm phục vụ thi công chính (sẽ tháo dỡ sau khi hoàn thành).
Ghi nhớ: Tuy không cần xin giấy phép xây dựng, chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ quy chuẩn xây dựng, quy hoạch và báo cáo với chính quyền địa phương nếu thuộc đối tượng miễn giấy phép.
>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!
NHỮNG LỖI PHỔ BIẾN KHI XIN CẤP PHÉP XÂY DỰNG (NÊN TRÁNH)
Thực tế hiện nay cho thấy, gần 30% hồ sơ xin cấp phép xây dựng bị trả lại để bổ sung, chỉnh sửa (theo thống kê Bộ Xây dựng năm 2024). Nguyên nhân chủ yếu đến từ những lỗi hành chính, kỹ thuật hoặc pháp lý mà chủ đầu tư thường không để ý. Dưới đây là những lỗi phổ biến nhất:
1. Thiếu hoặc sai thành phần hồ sơ
- Không nộp bản vẽ thiết kế phù hợp quy định (thiếu mặt bằng, mặt đứng…);
- Thiếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc sử dụng bản photo không công chứng;
- Thiếu báo cáo khảo sát xây dựng, giấy phép hành nghề đơn vị thiết kế…
Hậu quả: Hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian xử lý.
2. Không đúng quy hoạch hoặc mục đích sử dụng đất
- Xây nhà ở trên đất nông nghiệp, đất chưa chuyển mục đích;
- Diện tích xây dựng vượt mật độ cho phép theo quy hoạch chi tiết.
Hậu quả: Không được cấp phép hoặc bị xử phạt lên đến 500 triệu đồng
3. Bản vẽ thiết kế không do đơn vị có năng lực thực hiện
- Không có chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng;
- Không đóng dấu pháp nhân hoặc có đóng dấu nhưng không hợp lệ.
Hậu quả: Cơ quan cấp phép từ chối hồ sơ, yêu cầu bổ sung đơn vị hợp pháp.
4. Xây dựng không đúng giấy phép (sau khi được cấp)
- Chủ đầu tư tự ý điều chỉnh chiều cao, diện tích, kết cấu sau khi được cấp phép;
- Thay đổi vị trí công trình trên đất nhưng không xin điều chỉnh.
Hậu quả: Bị buộc tháo dỡ phần xây sai, xử phạt hành chính từ 60 – 100 triệu đồng.
5. Không có cam kết an toàn công trình liền kề (nếu có)
Khi xây nhà ở đô thị, công trình liền kề, không lập bản cam kết an toàn hoặc chưa được bên liên quan đồng thuận.
Hậu quả: Cơ quan cấp phép không chấp nhận hồ sơ nếu thiếu điều kiện an toàn công trình lân cận.
6. Nộp sai cơ quan thẩm quyền
Nhiều chủ đầu tư không rõ nhà ở riêng lẻ thuộc UBND cấp huyện, còn công trình khác thuộc thẩm quyền Sở Xây dựng, dẫn tới nộp sai nơi tiếp nhận hồ sơ.
Hậu quả: Mất thời gian chuyển lại, trễ tiến độ xây dựng.
Lưu ý từ chuyên gia pháp lý:
– Trước khi nộp hồ sơ, nên kiểm tra kỹ theo quy định tại Luật Xây dựng sửa đổi 2020, các Nghị định, Thông tư liên quan và bản quy hoạch chi tiết tại địa phương.
CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP VỀ CẤP PHÉP XÂY DỰNG
- Những công trình nào bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng?
Theo quy định tại Điều 89, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020), các công trình nhà ở riêng lẻ trong đô thị, nhà máy, xưởng sản xuất, công trình thương mại… đều phải xin cấp phép trước khi khởi công, trừ các trường hợp được miễn theo quy định tại khoản 2 Điều này.
- Thời gian giải quyết hồ sơ cấp phép xây dựng là bao lâu?
Căn cứ theo Điều 102, Luật Xây dựng sửa đổi 2020:
- Đối với nhà ở riêng lẻ: 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
- Đối với các công trình khác: 20 – 30 ngày làm việc.
- Xin giấy phép xây dựng ở đâu?
Tùy theo loại công trình:
- Nhà ở riêng lẻ tại đô thị: nộp tại UBND cấp huyện;
- Nhà máy, công trình lớn, khu công nghiệp: nộp tại Sở Xây dựng tỉnh/thành phố.
Lưu ý: Có thể nộp trực tuyến thông qua cổng dịch vụ công quốc gia.
- Giấy phép xây dựng có thời hạn bao lâu?
Theo quy định hiện hành:
- Giấy phép xây dựng chính thức: có hiệu lực 12 tháng kể từ ngày cấp, nếu quá thời hạn mà không khởi công thì phải gia hạn.
- Mỗi giấy phép được gia hạn 1 lần với thời gian không quá 12 tháng.
- Có được ủy quyền người khác xin phép xây dựng thay không?
Được, nếu có giấy ủy quyền hợp pháp (có công chứng/chứng thực).
- Có thể xin điều chỉnh giấy phép xây dựng sau khi được cấp không?
Có. Chủ đầu tư được phép xin điều chỉnh giấy phép xây dựng nếu:
- Có thay đổi về diện tích, chiều cao, kết cấu công trình;
- Đảm bảo các điều kiện kỹ thuật – pháp lý theo luật định.
Xin giấy phép xây dựng tưởng đơn giản nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không nắm rõ quy định. Nếu bạn đang cần tư vấn cụ thể cho dự án của mình, hãy đặt lịch tư vấn với luật sư tại Luật Thiên Mã. Với kinh nghiệm thực tiễn và hiểu biết sâu sắc về pháp luật xây dựng, luật sư sẽ đồng hành cùng bạn, tháo gỡ mọi vướng mắc và đảm bảo dự án của bạn được triển khai hợp pháp, thuận lợi ngay từ bước đầu tiên.
>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!
