Theo Cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2023), hợp thửa đất chiếm khoảng 5–7% tổng số thủ tục đăng ký biến động đất đai hàng năm, tương đương khoảng 100.000–140.000 hồ sơ trên cả nước.

Trong đó, 60% trường hợp hợp thửa liên quan đến đất thổ cư và đất vườn, đặc biệt ở các tỉnh có tốc độ đô thị hóa cao như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đồng Nai, và Bình Dương.

Hợp thửa đất liền kề là thủ tục quan trọng giúp người sử dụng đất có thể gộp các thửa đất liền kề thành một thửa đất duy nhất, thuận tiện cho việc quản lý, sử dụng và giao dịch đất đai. Theo quy định pháp luật hiện hành, việc hợp thửa phải đáp ứng các điều kiện cụ thể về mục đích sử dụng, vị trí và diện tích đất.

Trong bài viết này, Luật sư sẽ cung cấp thông tin chi tiết về quy trình hợp thửa đất, các trường hợp được hợp thửa, chi phí hợp thửa đất, cùng với hồ sơ hợp thửa đất cần thiết và mẫu đơn xin hợp thửa đất chuẩn, giúp bạn thực hiện thủ tục nhanh chóng, đúng pháp luật.

Nếu bạn cần hỗ trợ pháp lý, dịch vụ tư vấn của Luật Thiên Mã luôn sẵn sàng đồng hành, giúp bạn giải quyết thủ tục hợp thửa đất hiệu quả, chính xác.

>>> Vấn đề pháp lý kéo dài khiến bạn mất việc, tốn tiền và kiệt sức? Đặt lịch tư vấn với luật sư giỏi ngay bây giờ! Chỉ một phí nhỏ, bạn được hỗ trợ tận tình, bảo vệ quyền lợi tối đa. Hoàn phí tư vấn khi thuê luật sư trọn gói. Điền form và thanh toán để gặp luật sư!

Đặt lịch tư vấn

Hợp thửa đất liền kề là gì?

Căn cứ vào Điều 42 Luật Đất đai 2024, Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa.

Hợp thửa đất liền kề có thể hiểu là thủ tục pháp lý gộp hai hoặc nhiều thửa đất liền kề thành một thửa đất duy nhất, sau đó được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho thửa đất hợp nhất. Việc hợp thửa giúp người sử dụng đất thuận tiện trong quản lý, sử dụng và giao dịch đất đai..

Theo quy định, các thửa đất liền kề muốn hợp thửa phải có cùng mục đích sử dụng đất, cùng thời hạn sử dụng đất và cùng hình thức trả tiền thuê đất. Nếu các thửa đất không cùng mục đích sử dụng thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để thống nhất trước khi hợp thửa.

Các trường hợp được hợp thửa đất liền kề và điều kiện hợp thửa

1. Nguyên tắc và điều kiện hợp thửa đất theo Luật Đất đai 2024 (Khoản 1 Điều 220)

– Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

– Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

– Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

– Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Ngoài ra, Luật quy định còn phải đảm bảo:

– Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;

– Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định về nguyên tắc và điều kiện hợp thửa, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.

(Căn cứ khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024)

2. Các trường hợp cụ thể được hợp thửa đất liền kề

• Chủ sử dụng đất có nhu cầu hợp nhất các thửa đất liền kề để thuận tiện trong quản lý, sử dụng hoặc đầu tư phát triển.
• Hợp thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và hình thức trả tiền thuê đất.
• Trường hợp hợp thửa các thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau hoặc hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở thì vẫn được thực hiện hợp thửa.

Nếu hợp thửa các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải đồng thời thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất.

Hồ sơ và thủ tục hợp thửa đất liền kề

1. Danh mục hồ sơ hợp thửa đất liền kề

Theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP và hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai 2024, hồ sơ hợp thửa đất liền kề gồm:

• Đơn xin hợp thửa đất theo mẫu quy định (Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính hoặc bản sao có chứng thực để đối chiếu.
• Bản vẽ hợp thửa đất do cơ quan đo đạc có giấy phép lập, theo Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
• Giấy tờ tùy thân của người đứng tên trong Giấy chứng nhận (CMND/CCCD/Hộ chiếu).
• Các giấy tờ liên quan khác (nếu có), ví dụ văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung hợp thửa (nếu có).

2. Quy trình thủ tục hợp thửa đất liền kề

Nộp hồ sơ:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ hợp thửa tại:

• Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện;
• Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện hoặc cấp xã/phường;
• Hoặc qua Cổng dịch vụ công quốc gia nếu địa phương đã triển khai.

Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ:

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính hợp lệ, đầy đủ của hồ sơ. Nếu hồ sơ thiếu hoặc chưa đúng quy định, cơ quan sẽ hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn chỉnh.

Đo đạc, lập bản vẽ hợp thửa:

Cơ quan đo đạc có giấy phép thực hiện đo đạc, lập bản vẽ hợp thửa theo quy định.

Cập nhật hồ sơ địa chính:

• Văn phòng Đăng ký đất đai cập nhật thay đổi về thửa đất sau hợp thửa vào hồ sơ địa chính.
• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới:
• Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất hợp nhất mới.

3. Thời gian giải quyết

• Thời gian giải quyết thủ tục hợp thửa đất không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
• Trường hợp gửi hồ sơ qua dịch vụ công hoặc bưu điện, thời gian có thể kéo dài thêm 2-3 ngày làm việc.

4. Lưu ý quan trọng

• Hồ sơ hợp thửa phải đảm bảo thửa đất hợp thửa đáp ứng các điều kiện về diện tích tối thiểu, mục đích sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án.
• Nếu thửa đất hợp thửa có nhiều người đồng sở hữu, cần có sự đồng thuận bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu.
• Đất đang thế chấp phải có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp trước khi hợp thửa.

>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa! Đặt lịch tư vấn

Chi phí hợp thửa đất và các lưu ý quan trọng

1. Các khoản chi phí liên quan đến hợp thửa đất:

Khi thực hiện thủ tục hợp thửa đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị các khoản chi phí sau:

Phí đo đạc bản đồ địa chính:

Đây là chi phí trả cho dịch vụ đo đạc, xác định ranh giới, diện tích thửa đất hợp thửa. Mức phí dao động tùy theo đơn vị cung cấp dịch vụ và khu vực, thường từ 1,8 triệu đến 2,5 triệu đồng hoặc theo quy định địa phương.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ):

Lệ phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, thường dao động từ 50.000 đến 100.000 đồng cho mỗi lần cấp mới hoặc cấp đổi giấy chứng nhận.

Thuế thu nhập cá nhân (nếu có):

Khi hợp thửa kèm theo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định. Thuế suất phổ biến là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên lợi nhuận tùy trường hợp. Một số trường hợp được miễn thuế như chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình hoặc cá nhân chỉ có một nhà, đất ở duy nhất.

Lệ phí trước bạ:

Mức thu lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất tính theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành hoặc theo giá chuyển nhượng hợp pháp.

Phí thẩm định hồ sơ:

Phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, thường thu 0,15% giá trị chuyển nhượng, tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng.

Các khoản phí khác:

Bao gồm lệ phí địa chính (khoảng 15.000 đồng), phí công chứng hoặc chứng thực hợp đồng (nếu có giao dịch chuyển nhượng kèm theo hợp thửa).

2. Lưu ý khi hợp thửa đất

Đảm bảo các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng:

Theo quy định, các thửa đất muốn hợp thửa phải có cùng mục đích sử dụng đất (ví dụ đều là đất ở hoặc đất nông nghiệp). Nếu không cùng mục đích, phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho thống nhất trước khi hợp thửa.

Không có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến các thửa đất:

Các thửa đất hợp thửa phải không đang trong tranh chấp hoặc có khiếu nại pháp lý để tránh phát sinh rủi ro pháp lý và đảm bảo thủ tục được xử lý nhanh chóng.

Kiểm tra kỹ quy định diện tích tối thiểu sau hợp thửa theo địa phương:

Mỗi tỉnh, thành phố có quy định diện tích tối thiểu khác nhau cho từng loại đất. Sau khi hợp thửa, diện tích thửa đất mới phải đảm bảo đúng quy định để được cấp Giấy chứng nhận.

Đất đang thế chấp:

Nếu thửa đất đang thế chấp, phải có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp trước khi thực hiện hợp thửa.

Đồng thuận của các đồng sở hữu:

Trường hợp thửa đất có nhiều người đồng sở hữu, việc hợp thửa cần có sự đồng thuận bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu.

Lợi ích khi sử dụng dịch vụ tư vấn tại Luật Thiên Mã

• Tư vấn pháp lý đa lĩnh vực chuyên sâu: Luật Thiên Mã cung cấp giải pháp pháp lý tối ưu trong nhiều lĩnh vực như hôn nhân gia đình, dân sự, hành chính, doanh nghiệp, đầu tư, lao động, sở hữu trí tuệ, hình sự và giao thông, đáp ứng đầy đủ mọi nhu cầu pháp lý của khách hàng.
• Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, chuyên nghiệp: Các luật sư tại Luật Thiên Mã có nhiều năm kinh nghiệm thực tiễn, tham gia giải quyết hàng ngàn vụ việc lớn nhỏ, đảm bảo tư vấn chính xác, hiệu quả và bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng.
• Dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên, kịp thời: Luật Thiên Mã cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên 24/7, giúp doanh nghiệp và cá nhân rà soát, xử lý rủi ro pháp lý liên tục, đảm bảo hoạt động kinh doanh và sinh hoạt pháp lý an toàn, hiệu quả.
• Hỗ trợ thủ tục hành chính nhanh chóng, chính xác: Luật Thiên Mã hỗ trợ khách hàng chuẩn bị hồ sơ, thực hiện các thủ tục hành chính, đăng ký kinh doanh, chuyển đổi giấy tờ, gia hạn quyền sử dụng đất… giúp tiết kiệm thời gian và giảm thiểu sai sót.
• Chi phí hợp lý, nhiều hình thức tư vấn: Cung cấp tư vấn cho các trường hợp đơn giản hoặc đối tượng được trợ giúp pháp lý, đồng thời có các gói tư vấn theo giờ, theo vụ việc phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng.
• Đồng hành giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi: Luật Thiên Mã tham gia tranh tụng, đại diện khách hàng trong các vụ án hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, giúp bảo vệ quyền lợi và giải quyết tranh chấp hiệu quả.
• Cập nhật kiến thức pháp luật mới nhất: Luật sư luôn cập nhật các quy định, chính sách pháp luật mới để tư vấn kịp thời, giúp khách hàng tránh rủi ro và tận dụng cơ hội pháp lý.

Nhờ những lợi ích trên, Luật Thiên Mã là lựa chọn tin cậy giúp khách hàng và doanh nghiệp an tâm, thuận lợi trong mọi vấn đề pháp lý.

Việc thực hiện đúng quy trình hợp thửa đất liền kề và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định pháp luật không chỉ giúp người sử dụng đất thuận tiện trong quản lý và giao dịch mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình được bảo vệ tối đa.

Nếu bạn gặp khó khăn trong thủ tục hợp thửa đất hoặc cần tư vấn chi tiết về hồ sơ, chi phí, hãy liên hệ với dịch vụ tư vấn của Luật Thiên Mã – đơn vị chuyên gia pháp lý uy tín và tận tâm. Chúng tôi cam kết hỗ trợ bạn hoàn thiện thủ tục một cách nhanh chóng, chính xác và hiệu quả, giúp bạn yên tâm trong mọi giao dịch đất đai.

>>> Chỉ một cuộc hẹn với luật sư, mọi vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết triệt để, tiết kiệm thời gian và chi phí cho bạn! Đặt lịch tư vấn